경기도 아파트 전세 시장이 심상치 않습니다. 전세 매물이 지난해 같은 시기와 비교해 무려 32.5% 감소하며 심각한 공급 부족 현상을 보이고 있습니다. 특히 이사철이 지난 3월 기준으로도 물량이 크게 줄어들며 전세 가뭄이 본격화되고 있다는 분석이 나오고 있습니다.
전세 매물 급감, 수치로 본 현황
부동산 전문 플랫폼 집계를 기준으로 2024년 4월 10일 기준 경기도 아파트 전세 매물은 2만 6897가구로 집계되었습니다. 불과 한 달 전과 비교해도 2797가구가 줄어들어 9.5% 감소했고, 1년 전과 비교하면 감소율이 무려 32.5%에 달합니다.
일반적으로 전세 매물은 이사철인 1월과 2월에 계약이 집중적으로 체결된 후 3월부터는 감소하는 경향을 보이지만, 올해는 감소 폭이 예년보다 훨씬 더 크다는 점이 주목됩니다. 2023년 같은 시기 전세 매물은 3만 9835가구였으나, 현재는 그보다 1만 가구 이상 줄어든 상태입니다.
서울 인접 지역 전세 매물, 절반 이상 사라졌다
경기도 전역에서 전세 매물 감소세가 뚜렷하지만, 특히 서울 인근 지역에서 그 정도가 더욱 심각합니다. 과천시는 1년 만에 전세 매물이 82.3% 감소(462건 → 82건)했고, 수원시 장안구도 73.5% 감소(1128건 → 300건)했습니다.
또한 구리시의 전세 매물은 67.3% 감소했고 하남시는 60.6%, 성남시 수정구는 57.7% 감소했습니다. 이처럼 서울과 가까운 지역일수록 전세 매물이 절반 이상 줄어든 상황입니다. 이는 서울에서의 전세 수요가 외곽으로 확산되는 흐름과도 무관하지 않은 것으로 분석됩니다.
전세 매물 감소의 주된 원인은 ‘신축 입주 부족’
경기도 전세 시장이 이토록 급격하게 악화된 배경으로는 신축 아파트 입주 물량 부족이 가장 큰 요인으로 꼽힙니다. 과거에는 신축 아파트가 대거 입주하면서 전세 매물 공급이 일정 부분 유지되었지만, 최근 1~2년 사이 분양 및 입주가 줄면서 전세 물량이 자연스럽게 감소하게 된 것입니다.
특히 2021~2022년 사이 공급이 줄어든 영향이 올해 본격적으로 나타나고 있는 상황입니다. 신규 입주 단지가 줄어들면서 기존 전세 수요가 충족되지 않고, 기존 세입자들도 계약 갱신을 선택하는 비율이 높아졌습니다. 이로 인해 시장에 나오는 신규 전세 물량은 더욱 적을 수밖에 없는 상황입니다.
갭투자 감소와 전세 매물 축소의 관계
또 하나 눈여겨볼 부분은 갭투자 감소가 전세 물량 감소로 이어지고 있다는 점입니다. 과거 전세를 끼고 집을 매수하는 방식의 갭투자가 활발했을 때는 전세 매물이 일정 부분 유지됐습니다. 그러나 최근 몇 년간 금리 상승과 부동산 시장의 불확실성으로 인해 갭투자가 크게 줄었습니다.
갭투자가 줄어들면 기존 임차인 계약 만기 후 매매 거래가 이어지지 않고, 결국 전세 물건이 시장에 공급되지 않는 구조가 형성됩니다. 이런 현상이 수도권, 특히 서울과 가까운 경기도 지역에서 더 두드러지게 나타나고 있습니다.
전세 매물 감소, 시장에 어떤 영향을 미치나?
전세 매물이 줄어들면 가장 먼저 나타나는 현상은 전세 가격 상승입니다. 공급이 제한되는 상황에서 전세 수요가 꾸준하면 가격은 자연스럽게 오를 수밖에 없습니다.
현재도 일부 지역에서는 전세 보증금이 상승하는 사례가 보고되고 있으며, 특히 신축 단지와 서울 접근성이 좋은 지역일수록 전세 가격이 강세를 보이고 있습니다. 과천, 성남 분당, 하남 등의 전세 가격은 이미 지난해 대비 오름세로 돌아섰으며, 이런 추세는 당분간 지속될 가능성이 높습니다.
또한 전세 가격이 오르면 전세를 구하기 어려운 실수요자들이 월세로 돌아서는 경우가 많아지게 됩니다. 실제로 경기도 내 일부 지역에서는 전세 대신 월세를 선택하는 세입자 비율이 증가하고 있으며, 이로 인해 월세 시장도 동반 상승하는 현상이 나타나고 있습니다.
전세 가뭄, 앞으로도 계속될까?
전문가들은 당분간 전세 매물 부족 현상이 쉽게 해소되기 어렵다고 전망하고 있습니다. 당장 올해와 내년 입주 예정 물량이 많지 않고, 주택 시장의 전반적인 공급 부족 문제도 해소되지 않고 있기 때문입니다.
게다가 현재의 고금리 기조가 지속된다면 집주인들이 전세보다 월세를 선호하는 경향이 강해져, 전세 매물은 더 줄어들 수 있습니다. 이러한 구조적 문제로 인해 2024년 하반기 이후에도 전세 시장은 공급 부족과 가격 상승이 반복되는 악순환에 빠질 가능성이 높다는 분석이 지배적입니다.
정책적 대응이 필요하다
전세 시장의 안정화를 위해서는 공급 확대와 함께 실수요자를 보호하는 정책적 대응이 시급하다는 목소리가 나오고 있습니다. 신축 아파트 공급 확대를 위한 규제 완화, 전세 사기 방지를 위한 제도 강화 등이 거론되고 있으며, 정부 차원의 전세 대책이 필요하다는 요구가 커지고 있는 상황입니다.
특히 전세 사기와 관련된 피해 예방 조치가 강화되지 않으면 전세 시장에 대한 불신이 커지고, 이는 결국 전세 수요 감소와 월세 시장 편중으로 이어질 수 있습니다.
전세 시장의 긴장 상태는 지속된다
경기도 전세 시장은 현재 심각한 매물 부족 현상에 직면해 있으며, 이는 전세 가격 상승과 월세 시장 확대로 이어지고 있습니다. 서울 접근성이 좋은 경기권은 이미 심각한 전세 가뭄에 빠져 있으며, 당분간 이런 상황은 개선되기 어려울 것으로 보입니다.
실수요자들은 더욱 철저한 정보 확인과 신중한 선택이 필요한 시점이며, 정부의 정책적 대응이 어떤 변화를 가져올지 주목됩니다.
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