🏙️ “잠실은 이제 40억부터 시작입니다”…잠실 아파트 가격이 다시 뛰는 진짜 이유

🔥 재건축이 중심축을 바꿨다…’엘리트’ 아닌 ‘주공’

서울 송파구 잠실 아파트 시장이 빠르게 재편되고 있습니다. 한때 ‘엘리트’라 불리며 강남을 대표하던 엘스·리센츠·트리지움 아파트군이 잠잠해진 사이, 오히려 오래된 재건축 단지인 잠실주공 5단지와 장미 1~3단지가 주목받고 있습니다.

특히 주공 5단지는 올해 들어 국민평형(전용 82㎡)이 40억 원을 넘기며 송파 최초 40억 돌파 단지라는 타이틀을 거머쥐었습니다.

📌 지금 잠실은 ‘신축보다 재건축’이 돈이 되는 구역입니다.

📈 실거래가 급등…이제 40억이 ‘기본’

주공 5단지 전용 82㎡는 지난 4월 40억 7,500만 원에 거래되며 한 달 만에 2억 가까이 뛰었습니다. 전용 76㎡도 올해 초 30억 원대에서 현재는 37억 6,500만 원까지 상승했고, 장미 3단지 134㎡ 역시 2개월 연속 35억 원대 실거래가를 기록 중입니다.

주공 5단지, 장미단지 모두 ‘오래된 아파트지만 곧 새 아파트가 될 것’이라는 기대감이 가격에 반영되고 있습니다.

📌 “40년 된 낡은 아파트가 40억”…지금은 그게 현실입니다.

🏗️ 70층급 재건축 추진, 신도시급 규모 예고

잠실주공 5단지는 현재 서울시 통합심의를 통과 중이며, 무려 70층 규모 6,491가구 재건축이 추진 중입니다. 장미 1·2·3차도 50층 5,165가구로 개발 예정으로, 두 곳을 합치면 11,600가구 이상이 새로 들어서는 ‘미니 신도시’급 개발이 됩니다.

여기에 잠실역 역세권, 한강 조망까지 더해져 투자자와 실거주자 모두에게 매력적인 입지로 꼽히고 있습니다.

📌 강남 도심에서 70층 아파트가 들어서는 단지는 흔치 않습니다.

🧱 엘리트는 중견 단지로…“리모델링이 유일한 출구”

반면 한때의 주역이었던 엘스, 리센츠, 트리지움은 준공 18년차에 접어들며 신축 프리미엄이 약화된 상황입니다.

최근에도 신고가를 갱신하긴 했지만, 84㎡ 기준 29억~30억 선에서 정체돼 있고, 커뮤니티 시설 부족이나 노후 설계 등의 약점이 부각되고 있습니다. 일부 단지에선 리모델링 추진으로 활로를 모색 중이지만, 미래가치를 결정짓기엔 다소 아쉬운 요소로 평가됩니다.

📌 ‘프리미엄’은 사라졌고, 리모델링 외엔 새 전략이 보이지 않습니다.

🧮 지금 들어가도 될까?…전문가들은 이렇게 말합니다

전문가들은 현재 주공 5단지와 장미단지를 “잠실의 미래 가치를 대변하는 단지”라고 평가합니다.

특히 입지와 개발 속도를 감안하면 지금도 매수 매력이 크다고 보는 시각이 많습니다. 다만, 이미 가격이 많이 오른 상황에서의 진입은 무리하지 말고 ‘지분가치 중심’으로 접근하라는 조언도 있습니다.

📌 모든 호재가 반영된 지금, ‘신중한 투자’가 중요한 시점입니다.

🚧 연내 사업인가 앞두고 ‘마지막 매수 타이밍’ 될까

주공 5단지는 올해 안에 사업시행계획인가가 나올 것으로 보이며, 이후엔 1가구 1주택자에게만 입주권 부여가 가능합니다.

여기에 토지거래허가구역 지정 등 규제도 남아 있지만, 잠실 한복판에 역세권 + 한강 조망이 있는 새 아파트를 꿈꾸는 사람들에게는 지금이 사실상 마지막 기회라는 인식이 퍼지고 있습니다.

📌 규제는 남았지만, 프리미엄을 기대한다면 지금이 그 시점일지도 모릅니다.