11월 2일 (목) 부동산 브런치

경제만랩 2023.11.02 조회수

오늘의 부동산 뉴스

1. 주택시장 비관론 등장…건산연 “내년 집값 2% 하락”
– 건산연은 ‘2024년 건설·부동산 경기전망 세미나’를 열고 내년 전국 주택 매매가격이 2.0% 하락하고, 전세가격은 2.0% 상승할 것이란 전망… 국내 건설수주는 전년 대비 1.5% 감소한 187조3천억원, 건설투자는 0.3% 줄어든 260조7천억원을 기록할 것이라는 분석
– 올해 4.8% 하락한 주택 전세가격이 내년에는 2.0% 오를 것으로 예측… 전세자금대출 금리가 하락하고 있고, 매매 수요 축소로 인한 수요 유입이 있을 것으로 예상되며 입주 물량이 소폭 감소할 예정이라고 분석
– 국내 건설 경기는 내년에도 반등하기 어려울 것이란 의견이 제시… 고금리 상황의 장기화로 부동산 PF 문제 등 자금조달에 어려움이 지속되고, 대내외 불확실성이 높은 만큼 민간 수주가 부진할 것으로 예상되기 때문
– 경기회복을 위해 인프라 투자 및 건설금융 시장 안정화를 위한 정부의 적극적 역할이 요구되고, 건설기업은 현금 유동성 확보, 사업 포트폴리오 수정 및 맞춤형 대응 전략 수립이 필요하다며 정책적 요인 검토 결과, 국내 건설경기 반등은 어려울 것이라고 전망

2. 원자잿값·인건비 인상에 고금리까지…재건축이 멈춰 선다
– 서울 송파구 신천동 ‘잠실 진주아파트’ 재건축 사업이 공사비를 둘러싼 조합과 시공사 간 갈등으로 표류… 당초 올해 안에 진행하기로 했던 일반분양도 사실상 물 건너간 것
– ‘잠실 진주아파트’ 재건축 사업의 시공사인 삼성물산과 HDC현대산업개발은 8월 재건축조합에 3.3㎡당 공사비를 660만원에서 898만원으로 인상해 달라고 요청… 추가 공사비는 총 2168억원으로 이는 조합원 1가구당 1억4000만원을 추가로 부담해야 하는 수준
– 시공사는 또 공사 기간을 9개월가량 연장해달라고도 요청… 시공사 측은 문화재 발굴 등으로 지연이 발생했고, 공사원가 급등, 설계변경 등으로 불가피하다는 입장… 한 조합원은 “모든 인상 요인을 조합원에게 떠넘기는 건 황당한 요구”라고 설명
– 노원구 월계동신 재건축 조합도 공사비를 두고 HDC현대산업개발와 갈등… 이처럼 분쟁이 잇따르는 건 코로나19 등을 겪으면서 원자잿값, 인건비 등이 크게 오른 데다 가파른 금리 인상으로 금융비용이 더해지면서 시공사의 공사비 부담이 커지고 있어

3. KT vs 건설사 ‘공사비 전쟁’… 쌍용 이어 현대·롯데·한신공영도 갈등
– 전국 곳곳에서 공사비 인상을 두고 KT와 대형 건설사들이 갈등을 빚고 있어… KT는 도급계약상의 ‘물가변동 배제특약’을 들어 건설사에 물가인상에 따른 공사비 상승분은 지급하지 않고 있어… 현대건설은 서울 광화문 KT 사옥 리모델링 공사를 두고 KT와 갈등
– 300억원이 넘는 공사비 인상분 지급을 둘러싸고 이견이 있기 때문… KT 판교 신사옥 공사를 맡은 쌍용건설도 같은 이유로 유치권 행사에 돌입한 것… 이 외에 롯데건설과 한신공영 등도 공사비 인상분을 지급받지 못하는 상황
– 현대건설은 “공사비·인건비 등이 인상되면서 손해를 보며 공사를 하고 있다”면서 “공사비를 못 올려준다고 해서 갈등이 있다”고 설명…한신공영도 ‘부산초량오피스텔 개발사업’을 두고계약한 공사비는 520억원이었지만, 비용 증가로 한신공영은 140억원 손실을 봐
– KT 관계자는 “2020~2022년 민간 공사 대부분이 공사비 인상과 관련해 갈등을 겪고 있는 것으로 알고 있다”며 “정산이 이미 끝난 곳에 대해서는 인상분을 지급하더라도 배임 등의 문제가 불거질 수 있어 내부에서 논의 중”이라고 설명

4. 전세보증금 내주느라 … HUG 상반기 1.3조 적자
– 전세사기 여파가 1년째 이어지면서 전세보증금반환보증 발급 업무를 담당하는 HUG의 재정 상태가 갈수록 악화… 지난해 13년 만에 첫 적자를 기록한 데 이어 올해도 상반기에만 1조원 넘는 순손실을 기록하자 정부는 HUG에 예산을 추가로 투입
– 하지만 HUG의 대위변제 회수율이 저조한 가운데 보증 한도만 늘리는 식의 대응은 밑 빠진 독에 물 붓기에 불과하다는 지적… 이는 고스란히 국민 부담으로 돌아올 몫이기도 한 것… HUG에 따르면 국토부는 내년 HUG 출자 예산으로 7000억원을 배정
– 지난해에도 정부는 HUG에 3839억원을 출자한 바 있어… HUG에 예산 수천억 원이 투입되는 이유는 전세사기 여파로 HUG 재정 여력이 악화하고 있기 때문… HUG 자본금이 줄어들며 자기자본 대비 보증금액 비율을 뜻하는 보증배수가 법정 한도인 70배에 도달
– 정부는 보증발급 중단을 막기 위해 예산 투입을 결정… 정부는 이미 올해 주택도시기금법 시행령 개정을 통해 보증배수를 60배에서 70배로 확대… 다만 악성 임대인 등에게서 대위변제금을 회수할 방안 마련 없이 보증한도만 높이는 것은 땜질식 처방에 불과

5. 11월 쏟아지는 분양…강남 3구도 나온다
– 올해 상반기 부동산 시장이 침체하며 미뤄진 분양 물량이 하반기 들어 쏟아지고 있어… 특히 연내 소진하려는 분양 물량이 지난달부터 집중적으로 나오고 있어… 이런 가운데 내년 전국 집값이 2.0% 하락하고 전세 가격은 2.0% 상승할 것이란 전망도 나와
– 업계에 따르면 이달 전국에서 52개 단지, 총 4만4003가구가 분양에 나서며 올해 들어 가장 많은 물량… 지역별로는 경기 1만6627가구, 인천 5326가구, 서울 3567가구, 부산 3472가구, 광주 3214가구 순으로 수도권 물량이 많아
– 서울에선 올해 첫 강남3구(강남·서초·송파) 분양이 나와 주목… 송파구 문정동 ‘힐스테이트e편한세상문정’(1265가구), 성동구 용답동 청계리버뷰자이(1670가구), 마포구 아현동 마포푸르지오어반피스(239가구) 등이 분양시장에 나와
– 업계에선 올해 3분기까지 시장 흐름은 연초 저점을 보인 후 특례보금자리론, 장기 주택담보대출 등 주택 시장에 유동성이 공급돼 수도권을 중심으로 상승세가 나타났지만, 고금리 장기화 우려와 대출 축소 등의 영향으로 내년까지 지속하긴 어려울 것이라고 분석

오늘의 건설 뉴스

1. [중처법 확대 포비아] 중소건설현장 ‘발만 동동’
– 중소건설현장이 어느 때보다 추운 겨울을 맞을 전망… 내년 1월27일 ‘중대재해처벌 등에 관한 법률’ 이른바 중대재해법이 유예기간을 끝내고 공사금액 50억원 미만 건설현장을 덮치게 되기 때문
– 건설경기가 바닥을 치는 마당에 중대재해법의 시행이 3개월 앞으로 다가오면서 현장은 사색(死色)인 상황… 중소기업 대부분이 인력 부족으로 중대재해법 대응을 못하고 있어 자칫 사업장에서 사고가 발생할 경우 기업의 근간의 흔들릴 수 있다는 지적
– 다만 최근 정치권을 중심으로 중대재해법의 유예 논의가 고개를 들면서 한가닥 희망은 생긴 상황… 국회에서도 유예기간 연장 움직임이 관측되며 임이자 의원은 9월 공사금액 50억원 미만 중소건설현장에 대해 중대재해법 적용 시기를 2년 더 유예하는개정안 발의
– 업계에선 중대재해법 확대 적용까지 90일도 남지 않은 상황이다며 말 그대로 시한폭탄인 셈이라고 설명… 우선 중대재해법 적용 시기를 미룬 후 사고예방 효과의 극대화 방안을 분석하고 철저히 준비한 후 법을 적용하는 게 취지에 부합한다는 게 건설사의 입장

2. ‘한국 부동산 쇼핑’ 중국인 주담대 1조3000억…올라가는 연체율
– 외국인의 국내 부동산 쇼핑이 올해 들어서도 증가세를 지속하는 것으로 나타나… 특히 중국인 4명 중 1명은 시중은행으로부터 돈을 빌려 부동산 매입에 활용한 것으로 추정
– 서범수 의원이 금감원으로부터 제출받은 자료에 따르면 4대 시중은행의 올해 6월 말 기준 외국인 대상 주택담보대출 잔액은 2조3040억으로 집계돼 전년 말(2조2312억 원)과 비교하면 3.3% 증가
– 이들 은행의 외국인 주담대 잔액은 2019년 말 2조455억 원, 2020년 말 2조2340억 원, 2021년 말 2조2915억 원 등으로 매년 증가… 지난해 말 기준 외국인이 소유한 국내 주택은 총 8만3512호로, 이 중 53.7%인 4만4889호를 중국인이 보유한 것으로 나타나
– 중국인 보유 국내 주택(4만4889호) 중 4분의 1가량은 시중은행의 돈을 빌려 산 셈… 최근 금리 상승세로 인해 주담대를 받은 중국인의 연체율도 올라가고 있어… 서 의원은 중국인 투기 자본이 들어와 집값을 올리고 큰 이득을 취했다고 설명

3. 9월 서울 오피스 빌딩 거래액 18% 줄어…상업용도 10% 감소
– 올해 9월 서울의 오피스 빌딩 거래액이 18%가량 줄어들어… 국토부의 건물 실거래가 자료를 분석한 결과 지난 9월 서울 지역의 업무용 건물(오피스 빌딩) 거래 금액은 2천537억원으로 집계… 거래 건수는 7건으로 전월과 동일했으나 거래액은 18.4% 줄어
– 지난 9월 거래 규모가 가장 컸던 것은 강남구 역삼동 업무시설(950억원)이었고 이어 중구 남창동 업무시설(854억원), 영등포구 여의도동 업무시설(355억원) 등… 같은 달 서울의 상업용 건물 거래액도 6천802억원으로 전월보다 10.0% 감소
– 상업용 건물 거래액은 지난 1월 2천억원대까지 내렸다가 4월 1조원대를 회복했으나 이후 증감을 반복… 거래 규모가 가장 컸던 상업용 건물은 서초구 서초동 근린생활시설(505억원)이었고 논현동 근린생활시설(315억원), 충무로2가 근린생활시설(290억원) 등
– 분기 기준으로 보면 오피스 빌딩과 상업용 건물 시장의 분위기는 서로 엇갈려… 올해 3분기 서울 지역의 오피스 빌딩 거래액은 총 9천224억원으로 전 분기보다 98.5% 급증… 반면 같은 기간 상업용 건물 거래액은 16.6% 줄어든 2조1천709억원을 기록