부동산 투자의 관점

천천히 꾸준히 2023.11.22 조회수

저자: 오윤석
출판: 페이지2북스
발매: 2023.11.17.

책 제목이 <부동산 투자의 관점>이다. 부동산 투자를 한다고 하면 대부분 그 즉시 떠올리는 건 역시나 아파트 투자다. 그것도 갭투자라고 불리는 전세를 끼고 투자하는 방법이 대세다. 그 외에 상가 투자를 하거나 토지투자를 하기도 한다. 어떤 부동산 투자를 하거나 관점이 중요하다. 자신만의 관점을 갖고 투자하는 게 핵심이다. 이게 쉽게 되는 건 아니다. 오랜 시간동안 공부하고 현장을 돌아다녀도 될까말까한다. 어떤 방법으로 해야 할 지도 막막하기도 하다.

이 책은 일반적인 부동산 투자에 대해 알려주는 책은 아니다. 좀 더 큰 그림을 보여주는 책이다. 솔직히 대부분 부동산 투자자가 이 책에서 알려주는 걸 얼마나 받아들이고 할 지는 모르겠다. 누가 뭐래도 결국에는 부동산 투자를 갭투자기 때문이다. 좀 더 돈이 생긴 후에 다른 부동산 투자를 한다고 해도 말이다. 부동산 투자를 하는 90% 이상은 아파트 투자를 한다. 그 이상은 결코 쉽지 않다. 투자가 맞지만 그렇게 될 때는 좀 더 창의적인 영역으로 넘어가게 되기 때문이다.

저자는 주로 빨간 벽돌 부동산을 좋아한다고 말한다. 이는 결국에는 개발을 직접 한다는 뜻이 된다. 구축 주택을 매수해서 멸실 후 신축 주택을 만든다. 단순히 신축 주택을 만드는 게 아닌 새로운 건축물을 만드는 데 좀 더 포커스를 맞추고 있다. 이를 위해서는 해당 주택을 어떤 식으로 활용할 것인지를 중요하게 본다. 자연스럽게 해당 지역이 어떤 도시 계획이 있는지 알아야한다. 도시 계획에 따라 활용도가 완전히 달라진다. 그러니 국토개발 계획부터 살펴봐야 한다.

저자가 그런 면에서 국가와 해당 지자체의 개발 발표를 늘 주목하고 팔로우해야 한다고 알려준다. 결국 어떤 지역이든 큰 그림이 그려진 후에 하위 설계가 제시된다. 이걸 알아야 내 부동산도 어떤 식으로 활용할 지 계획을 세울 수 있다. 또한 주변을 살펴보면서 향후 발전 과정을 보면서 결정하라고 권유한다. 다만, 좀 더 구체적으로 제시했으면 하는 점도 있었다. 이를 테면 22년 목동 지구단위계획구역이 결정되었다. 이에 따라 목동이 미니 신도시처럼된다고 한다.

이러면서 목동이 가지는 미래 가치는 무엇일지 묻는다. 미래가치를 스스로 그려보라고 한다. 이왕이면 이런 걸 통해서 자자 스스로 미래를 어떻게 보고 있는지 알려주면 더 좋지 않았을까. 그래야 책을 읽은 독자가 저저가 한 방법으로 다른 지역을 생각할 수 있지 않았을까한다. 한군데를 특정해서 방법과 솔루션을 제시한 후 다른 지역을 그렇게 하라면 더 좋았을 듯했다. 책에서 부동산 투자를 하는데 있어 가장 중요하게 강조하는 툴이 4가지 종합 무시세트라고 있다.

경제적 관점, 기술적 관점, 법률적 관점, 사회 문화적 관점. 이렇게 부동산을 바라보라고 알려준다. 이를 근거로 바라보면 시행착오를 줄일 수 있다고 한다. 이후 숨어 있는 리스크를 해소하라고 알려준다. 가장 중요하게 여기는 것 중에 하나가 리스크 관리다. 최근 금융 시장을 보더라도 단순히 접근했다 낭패를 본 사람이 많다. 저자는 그런 측면에서 리스크 관리가 되지 않으면 투자하지 않는다고 한다. 투자를 고려했어도 포기한다. 실제로 사례 중 그런 것도 있었다.

본인이 제시한 가격을 상대방이 계속 올려 결국에 포기했다. 수익이 나지 않는다고 생각해서 결정했다. 그 이후 매도인은 팔리지 않자 원래 가격정도로 요청이 왔지만 거절했다고 한다. 그런 매도인은 또 어떻게 마음이 변심할 지 모르니 원천 차단을 했다. 책에서 예시로 보여주는 사례가 대부분 기존에 사람들이 관심 없는 곳이다. 이런 곳을 탈바꿈시켜 사람들이 오게 만든다. 그로 인해 지역사회까지도 좋아진다. 단순히 부동산 투자보다는 부동산 가치 자체를 변경시킨다.

대표적으로 문경에 있는 화수헌이다. 폐가를 카페와 게스트하우스로 만들어 사람들이 찾아오게 만들었다. 그러니 저자가 알려주는 방법은 좀 고차원적인 투자다. 단순히 얼마에 사고 얼마에 팔면 돈이 된다를 알려주는 건 아니다. 어떤 식으로 부동산 가치를 발굴해서 개발하고 올릴 것인가를 알려주는 책이다. 그렇게 볼 때 단순히 이 책 한 권 읽는다고 얻을 수 있는 건 아니다. 그래도 리스크 관리를 위해 등기부등본 등을 보는 걸 마지막에 알려준다. 누가 뭐래도 투자는 수익도 중요하지만 잃지 않는게 더 중요하기 때문일 듯하다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 일반인이 접근하기 쉽지 않을 듯.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 진짜 부동산 투자자가 되려면.

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