“계약서 쓸 때 이것만 적어도” 전세 사기 원천 차단하는 특약 3가지와 필수 안전요령

전국 확산 중인 전세 사기, ‘특약’만 잘 써도 피해를 줄인다

최근 전국 곳곳에서 속출하는 대담한 전세 사기 사건으로 인해, 전세 계약을 앞둔 무주택자들의 불안감이 어느 때보다 커지고 있다. 한 번 잘못 계약하면 평생 모은 전 재산인 전세보증금을 한순간에 잃을 수 있기 때문이다.

하지만 전문가들은 계약서에 “세입자 보호 특약”만 제대로 명시하면, 악의적 사기뿐만 아니라 집주인의 갑작스런 개인 문제로 인한 피해까지 상당 부분 예방할 수 있다고 입을 모은다.

“계약 후 없던 근저당 발견 시, 즉각 해지·전세금 반환” 특약

배경과 위험

집주인이 은행이나 금융기관에서 대출을 받을 때 해당 부동산에 근저당이 설정되면 세입자 전세금의 안전이 크게 위협받는다. 등기부등본으로 임대차 전 계약 당시 근저당이 없다는 점을 일일이 확인하는 것이 기본이지만, 집주인과 중개인이 악의적으로 등기 현황을 속이거나, 계약 후 몰래 추가로 근저당을 설정하는 경우도 끊이지 않는다.

특약 내용(예시)

“계약 체결 이후(또는 전입신고 이전) 임대주택에 기존에 공지되지 않은 근저당이 확인될 경우, 세입자는 임대차계약을 즉시 해지할 수 있고 집주인은 전세금 전액을 반환해야 한다.”

이유 및 효과

이 특약만 있었어도 많은 사기사건에서 즉시 계약을 무효화하며, 세입자가 선순위 저당권자에 의해 전세금이 밀리는 최악의 위기를 막을 수 있다. 만약 등기부 위조 등 형사 범죄가 있다면 자금 피해 외에도 형사 고소로 대응 가능하다.

“집주인 명의변경·매도시, 임대차계약 해지와 보증금 반환” 특약

배경과 위험

최근 ‘전세 보증금 납치’식 사기의 주요 수법은 집주인이 전세금을 받은 뒤 집을 ‘바지사장’ 명의로 돌려 버리고 종적을 감추는 것이다. 이때 명의자가 바뀐 사실도 모르는 사이, 보증금 반환 책임이 사라져 피해자가 속출했다.

특약 내용(예시)

“임대인은 임차인 동의 없이 임대물건을 매도하거나(혹은 명의를 이전하거나) 담보로 제공하지 않는다. 이를 위반할 경우 임차인은 즉시 계약을 해지할 수 있고, 임대인은 보증금을 반환해야 한다.”

이유 및 효과

기본적으로 세입자는 기존 집주인에게 보증금을, 새 바지사장에게는 권리를 주장할 수 없다. 반면 위와 같은 특약을 넣어두면 명의가 바뀌었음을 알게 되는 즉시 계약을 종료하고 안전하게 이사할 수 있다. 대법원 판례 역시 ‘임차인 동의 없는 승계는 무효’임을 명확히 인정하고 있다.

“집주인 세금 체납 확인 시, 계약 해지·전세금 반환” 특약

배경과 위험

근저당뿐 아니라 집주인이 차후에 세금을 체납할 경우(양도소득세/종합부동산세 등), 부동산이 경매에 넘어가면 세입자가 보증금을 돌려받기 전에 체납 세금이 우선 변제된다. 평소 주의하지 않으면 선의의 피해자가 될 위험이 높다.

특약 내용(예시)

“임대차 계약 이후 집주인의 국세·지방세 체납 사실이 발견되면, 임차인은 즉시 계약을 해지할 수 있고 임대인은 전세금 전액을 반환해야 한다.”

이유 및 효과

2024년부터는 집주인 동의 없이도 세입자가 세금 체납 여부를 무료로 쉽게 조회할 수 있게 제도가 바뀌었다. 체납 사실이 발견되면 계약을 조기 종료하고 보증금을 회수할 수 있는 길을 제시한다.

+α: 전세 계약 전후, 반드시 챙겨야 할 체크리스트

• 등기부등본 직접 확인: 반드시 최신본을 공동중개사사무소가 아닌 직접 발급해 확인(부채, 근저당, 가압류 유무)
• 전입신고/확정일자 당일처리: 전입과 확정일자가 무조건 선순위여야 보증금에 법적 우선권 생김
• 정식 계약서 + 특약 명문화 요구: 말로만 합의하지 말고 계약서에 공식 명시, 서명받기
• 중개료‧계약금은 최종검토 후 지급: 계약 직전까지 이상 징후 없을 때만 지불
• 기간 중 수시 등기부/체납 조회: 체납 조회·등기부는 계약기간 내내 모바일로도 확인 가능

전세 계약서, ‘특약 3가지’로 세입자 인생이 달라진다

전세사기 위험이 만연한 시대, 아무리 꼼꼼해도 한 순간의 방심에 모든 것을 잃을 수 있는 것이 현실이다. 하지만 위 세 가지 특약(①근저당 계약해지 ②명의변경·매도 해지 ③세금체납 해지 및 반환)만 명확히 계약서에 기재해 두면 악의적 사기부터 예상치 못한 집주인 사고까지 대다수 위험요소를 원천 차단할 수 있다.

특약은 단순 ‘서류 옵션’이 아니라, 위기시 세입자의 유일한 구명줄임을 항상 명심하자. 또한 제도 변화로 ‘등기부, 체납조회’ 등 정보 확인이 더욱 손쉬워졌다. 계약 전에도, 계약 중에도 경계심을 늦추지 않고 자신의 권리를 끝까지 지키는 것이 가장 확실한 안전장치다.

‘특약 3개 명확히, 권리행사 철저하게’ 이것이 바로 내 평생의 전재산, 내 집 마련 여정에서 반드시 실천해야 할 “헌법”과도 같은 원칙임을 잊지 말자.