송도 신도시 집값 폭락, 어디까지 내려왔나
2025년 현재 송도 신도시의 집값은 단기간 내 전국에서 가장 극적으로 하락한 사례로 손꼽힌다. 전성기 절정이었던 2022년 고점과 비교하면 주요 중대형 단지의 실거래가가 절반 밑으로 떨어진 아파트가 속출한다. 예를 들어 ‘더샵센트럴파크’ 전용 96㎡는 12억 원에서 6억2,000만 원까지 하락했고, ‘더샵송도마리나베이’ 역시 12억4,500만 원 실거래가가 5억7,000만 원까지 빠졌다. 각종 부동산 플랫폼에 등록된 매물을 보면 가격이 매주 수천만 원씩 추가 하락하며, 신고가 대비 하락폭이 몇 억 원에 달하는 단지도 드물지 않다.
가파른 집값 폭락은 2023~2025년 사이 송도 일대 약 2만 가구 신규 공급 물량이 집중적으로 쏟아진 것에서 비롯됐다. 신규 분양의 잇따른 입주, 전·월세 급락, 실수요 감소, 금리 인상까지 여러 요인이 맞물리며 “집값의 끝을 모른다”는 시장의 체념적 분위기를 만들고 있다. 이 같은 공급과잉 속에 거래 정체가 심각해, 극소수의 저점 급매만 간간이 거래될 뿐 시장엔 매도 매물이 넘치고 있다.
무더기 신용불량자 발생, 연체·경매의 악순환
가장 직접적인 타격은 주택담보대출로 송도 아파트를 구입했던 실수요자 및 투자자들에게 쏟아지고 있다. 집값 하락 폭이 큰 만큼 ‘깡통전세’나 ‘역전세난’에 직면한 집주인 상당수가 잔금을 치르지 못해 신용불량자(연체자, 파산자)로 내몰리고 있다. 최근 몇 달 사이 은행권, 저축은행, 캐피탈사 등에선 집값 하락 지역인 송도 신도시 거주자들의 개인 신용 악화가 급증했다는 현장 보고가 줄을 잇는다.
금융권 대출 연체자의 증가로 법원 경매 접수 사건 역시 도배하듯 늘고 있다. 경매시장 데이터, 법무사 현장 인터뷰를 보면 2025년 상반기 기준 송도 내 아파트와 오피스텔 경매 공고가 전년 동기 대비 수십% 급등해 관련 상장과 보증기관에서는 “송도 신용불량자, 연체·경매 관련 상담 건수가 최근 하루에도 수십 건씩 접수된다”는 이례적 현상이 반복된다.
전세보증금 미반환·역전세로 인한 세입자 피해도 눈에 띄게 늘었다. 집주인이 세입자에게 돌려줄 돈이 없어 신용불량자가 되고, 세입자는 보증금을 떼이는 2중 피해 구조가 반복되는 것이다. 금리 인상, 신규 분양 급증으로 인한 월세·전세 급락까지 겹치면서 현재 송도 전역은 경매·연체·채무불이행자의 연쇄 발생지로 변모했다.
매물 폭증, “급매조차 팔리지 않는다” 현실
송도 집값 급락을 상징하는 또 한 가지는 시장에 쌓여가는 매물의 양이다. 2025년 6월 기준 송도 내 아파트 플랫폼에 등록된 매물 건수는 코로나 직후 대비 2배, 3배로 치솟았다. 예전 같으면 하루이틀 내 거래되던 급매조차 아예 손님이 오지 않거나, 실거래가는 신고가의 반값에도 미치지 못하는 경우가 흔하다. 중개업계에서는 “송도에는 실수요 매입자가 완전히 실종됐다”며 ‘마이너스 프리미엄(마피)’ 현상이 일반화되고 있다고 지적한다.
더불어 전세 시장 역시 빠르게 무너지고 있다. 역전세난 여파로 전세보증금이 2020~2022년 고점대비 35~50% 떨어진 단지가 속출하며, 보증금 미반환 ‘깡통전세’·‘대항력 보증금 사고’로 이어지고 있다. 투자용, 임대용, 신축 단지까지 “살 사람이 없다”는 극한 매물 홍수가 이어지면서 집값·전세가격 하락을 가속화하고 있다.
피해자와 사회적 후폭풍: 실수요자, 투자자, 금융권 모두가 위기
송도 집값 급락의 가장 큰 피해자는 가계부채 부담에 짓눌린 실수요자와 대출·전세레버리지를 쓴 투자자 집단이다. 잔금 미납, 연체·경매·회생 신청이 빠르게 늘고 있고, 신용불량 판정을 받은 후 사회초년생~중장년까지 신용불량자 상담이 급증하는 상황이다. 세입자 역시 보증금 반환 실패로 이중, 삼중의 경제적 고통을 겪으며 일부 단지는 임차인 집단 소송과 긴급 대책회의가 일상이 되었다.
은행과 저축은행, 2금융권 등 금융사들도 부실채권 급증으로 자금 경색에 시달린다. 전세자금대출, 다주택 매입용 신용대출 부실화로 인천 경기권 전체에서 대출 기준 강화, 추가 담보 요구 등 신속히 리스크 관리에 나선 모습이다. 이에 따라 지역경제 전반, 근린·상가시장, 소비 위축까지 2차·3차 피해가 번지고 있다.
끊임없이 쌓이는 경매, 파산 현장: 통계로 드러나는 비극
법원 등기소, 경매 정보 플랫폼의 최근 통계를 보면 송도 및 인천 연수구권의 주택 경매 건수, 파산·회생 건수는 수년 만에 최고치를 기록 중이다. 정확한 신용불량자 수치를 파악하긴 힘들지만, 2025년 상반기 실제 경매된 주택만 이미 수백 호를 넘고 신규 경매 예고건도 지속 증가세다. 금융회사의 채무불이행 목록에 송도 김○○씨, 박○○씨 등 일반 실수요자 명의가 속속 등재되고 있다.
세입자, 집주인, 투자자, 금융기관 모두가 한순간 “부채의 덫”에 갇힐 위험이 높다는 것이다. 신규 입주 단지 내에선 분양권을 대폭 할인해도 털어내지 못하고, “당분간 바닥을 모른다”는 비관론이 분양 담당자·중개업계에서 팽배하다.
정부·지자체, 실질 피해자 구제에 매달리지만…
송도·인천 연수구는 급속한 집값 하락 및 경매 피난민 증가 추세에 즉시 임대차 분쟁조정, 금전피해 상담, 보증보험 등의 긴급 지원 시설을 확대하고 있지만 과잉공급 해소와 시장심리 안정엔 역부족이라는 지적을 받는다. 부동산 전문가들은 송도 집값 반등 조건으로 추가 금리 인하, 신규 공급 조절, 실수요 회복, 정부의 체계적 리스크 관리 대책을 꼽지만, 단기 내 해법은 쉽지 않을 전망이다. 이 와중에 “추가 신용불량자와 파산자, 경매 물건은 계속 늘 것”이라는 하우스푸어들의 절망적 하소연이 이어진다.
송도 집값 붕괴, 전국 시장을 향한 경고음
송도의 집값 급락이 한국 신도시 집값 전반에 불안 심리를 전파하고 있다. 부동산 과열 후 폭락, 공격적 레버리지의 위험성, 공급과잉 관리 실패의 교훈이 단적인 사례가 되었다. 투자자, 실수요자 모두 ‘신중한 매수와 철저한 리스크 관리’가 필요한 시기임이 명확하다. 송도 현장은 여전히 벼랑 끝 위기를 헤어나지 못하고 있다.
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