서울 아파트, 연봉 9천만원은 ‘기본’
소득격차 심화와 내집마련 장벽, 시장이 변화한다
2025년, 서울 아파트를 매수한 가구의 평균 연봉이 처음으로 9,000만원을 돌파했다. KB부동산 데이터허브에 따르면 2025년 2분기 KB국민은행을 통한 구매자 평균 소득은 9,173만원으로, 고소득자의 ‘내 집 마련’이 현실적 조건이 되고 있다. 불과 3~4년 전만 해도 5,000~6,000만원대였던 매수자 평균 소득이 해마다 가파르게 오른 것은 대출 규제, 집값 급등, 수도권 쏠림 등 시장구조 변화가 복합적으로 작용한 결과다.
서울 아파트 매수자 소득, 왜 급등했나
대출 장벽과 집값 급등이 소득기준을 끌어올린다
- 2021년 서울 아파트 매수자의 연평균 소득은 5,000만~6,000만원대였지만, 2023년 4분기 7,813만원, 2024년 3분기 8,236만원, 올해 1분기 8,874만원을 기록한 뒤 2분기 9,173만원(역대 최고)로 치솟았다.
- 이는 대출 규제(DSR·LTV 등)로 인해 중저소득층의 주택 구매가 더 어려워진 영향과, 실질 소득의 증가, 서울 아파트 평균 가격의 가파른 상승이 복합적으로 작용한 것이다.
- 올해 2분기 KB국민은행을 통한 서울 아파트 중위가격은 9억7,000만원(PIR=10.6배)으로, 연봉 9,000만원을 단 한 푼도 안 쓰고 10년 넘게 모아야 매수 가능한 현실이다.
소득격차, 아파트 장벽은 더 두꺼워진다
중저가·고가 아파트 양극화 심화, 하위 1분위와 상위 5분위 격차 역대 최고
- 2024년 기준 서울 아파트 1분위(하위 20%) 평균은 4억9,061만원, 5분위(상위 20%) 평균은 26억8,774만원으로 5.5배 격차(역대 최대)다.
- 고소득자만 접근 가능한 상급지(강남·서초·용산 등)는 현금·자산가 중심 매매세가 이어지고, 대출 규제로 중저가 아파트 구매는 여전히 힘든 구간.
- PIR(Price Income Ratio) 10.6배는 2022년 급등기 14.8보단 낮지만, 여전히 중산·서민가구에는 현실과 동떨어진 ‘집값 장벽’이다.
수도권 쏠림과 지방 격차, ‘양극화의 파고’
서울-지방 집값차와 소득 격차는 더 심각
- 2024년 아파트 매매가: 서울 4.67%↑, 지방 1.67%↓로 지역간 가격과 소득 양극화가 심화되고 있다.
- 수도권 PIR은 8~9배(서울 10.6, 경기 8.9, 인천 8)로, 수도권으로 갈수록 ‘구매 장벽’이 커진다.
- 전국적으로도 가격·소득의 양극화, 내집마련 사다리 붕괴, 지방 시장 침체와 미분양 문제가 병존 중이다.
대출 규제, 소득 기준 강화가 중저가 동네에 공급·실수요 부담을 키우며, 서울은 고소득·자산가 위주로, 지방은 저가·매매가 하락이 병행되고 있다.
앞으로 시장은
고소득 중심 거래 지속, 양극화 심화와 정책 과제
전문가들은 대출 규제·금리 변동이 지속되는 한, 고소득·자산가 중심 서울 아파트 매매세가 더욱 공고해질 것으로 내다본다.
- 정비사업(재개발·재건축 등)이 서울 주택공급의 65%를 차지해 사업기간과 시장 구조적 장벽도 커진다.
- 내집 마련 기회 격차 해소를 위해선 실수요자 금융 완화, 공급확대, 지방 미분양 해소 등 다각적 정책이 필요하다는 지적이다.
- 당장 주거 사다리 복원과 금융 격차 해소, PIR 개선이 핵심 현안으로 부상했다.
FAQ
Q1. 서울 아파트 매수자 소득이 왜 급등했나요?
대출 규제 강화, 집값 급등, 수도권 쏠림으로 고소득자·자산가 중심 거래가 확대됐기 때문입니다.
Q2. 서울 아파트 구매에 소요되는 기간과 PIR은?
중위가격 9억7,000만원, 매수자 평균 연봉 9,000만원 기준 PIR 10.6배로, 월급을 한 푼도 안 쓰고 10년 넘게 모아야 살 수 있는 수준입니다.
Q3. 하위·상위 20% 아파트 가격 격차는 얼마나 되나요?
2024년 기준 하위 1분위(20%) 평균 4억9,061만원, 상위 5분위(20%) 평균 26억8,774만원, 격차 5.5배(역대 최고)입니다.
Q4. 앞으로 수도권·지방 시장의 양극화 전망은?
서울·수도권은 고소득자·자산가 중심 거래, 지방은 매매가 하락과 미분양 문제 등 양극화 심화가 예상됩니다.
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