지난 3일 공개된 HUG 2024년도 결산공고에 따르면 작년 순손실은 2조5,198억원으로 집계됐다. 전년 손실액 3조8,598억원보다는 1조3,000억 원 이상 줄었으나 2022년 이후 3년 연속 적자를 기록했다.
주택도시보증공사(이하 HUG)의 손실이 눈덩이처럼 커진 가장 큰 이유는 전세사기로 인한 보증금 미반환 사고가 급격히 늘어났기 때문이다.
HUG는 손실을 줄이기 위해 작년 5월부터 전세보증금 반환보증의 담보인정비율을 100%에서 90%로 낮추고, 반환보증 보증료율을 인상하는 등 조치에 나서고 있다.
반환보증 담보인정비율이 100%~90%라는 말은 집값이 2억인 주택에 보증금을 2억~1.8억 받더라도 정부가 보증을 해주었다는 말이다. 문제는 집값과 전세보증금이 비슷할수록 깡통전세 위험은 커진다는 점이다.
이 때문에 정상적인 전세시장에서 전세가율은(집값 대비 보증금 비율) 60~70% 선에서 형성되었다. HUG가 반환보증 담보인정비율을 무분별하게 높게 설정하는 바람에 전세가율 90%는 전월세 시장의 일반적인 현상이 되어버렸다. HUG의 잘못된 정책으로 인한 부작용이 부동산 시장 전체에 미치고 있는 실정이다.
HUG 반환보증 담보인정비율이 비정상적으로 높아진 시점은 박근혜 전 대통령 탄핵 국면이었던 2017년 2월경이었다. 그 뒤로 전세사기가 폭발적으로 벌어지며 감사원까지 16차례나 보증비율 문제를 지적했지만 HUG는 뒷짐을 진채 수수방관만 했다. 2023년 5월에야 겨우 10%를 낮춘 것도 큰 의미를 부여하기 어려운 수준이다.
전세제도의 속성상 전세보증금은 전세주택의 담보가치를 기준으로 하여 회수한다. 전세사기 등으로 인한 반환보증 사고를 획기적으로 줄이려면 반환보증의 담보인정 비율을 법정 LTV인 70% 수준으로 낮춰야 한다.
전세제도는 개인 간 목돈을 빌리는 사적 금융제도이며, LTV는 주택가격에 대한 대출비율이다. 금융권에서 적용하는 담보물(주택가격) 대비 빌린 돈(보증금)의 비율인 LTV 범위 내에서 일부 보증을 한다면 공공은 임차인에게 대신 갚아준 보증금을 안정적으로 회수할 수 있다.
임차인은 보증금 떼일 걱정 없이 거주이전의 자유를 보호받을 수 있으며, 임대인은 LTV 범위 내에서 담보대출을 받는 것이나 다름없게 된다.
반환보증은 임대차 계약체결 전 임대인이 사전에 가입하도록 의무화하여 미가입 주택은 임대차시장에 나오지 못하도록 해야 한다. 이렇게 하면 공공·임차인·임대인 모두에게 장점으로 작용하여 임대차시장도 안정될 수 있다.
경실련 측은 “HUG는 국민의 주거안정에 힘써야 할 공기업이다. HUG는 잘못된 정책운영으로 전세사기를 부추긴 것도 모자라 아직도 이에 대한 해결책을 제시하지 못하고 있다. 대신에 보증료율 인상 등 자신들의 손해율을 줄이기 위한 임시방편적 조치에만 그치고 있는 실정이다. HUG는 반환보증제도의 근본적인 개선을 통해 주거 사다리의 한 축인 전세제도를 정상화하는데 기여해야 한다”면서 “경실련도 임차인과 임대인 모두 안심할 수 있는 전세제도가 구축될 때까지 노력을 아끼지 않을 것”이라고 밝혔다.
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