윤석열 대통령은 대선후보 시절부터 270만호 주택공급을 핵심 부동산 정책으로 내세웠다. 집권 이후 발표한 부동산 대책 상당수는 270만호라는 숫자를 채우기 위한 재개발·재건축 규제 완화 정책이 차지하고 있다. 각종 규제완화, 금융지원, 세제혜택, 매입임대 확대 등은 노골적인 부동산 경기 부양 정책이다.
KB부동산 기준, 전국 평균 아파트 매매가는 5.6억원에서 –0.4억원(-8%) 하락하여 5.2억원이 됐으며, 경기도는 6.2억원에서 –0.7억원(-11%)이 하락하여 5.5억원이 됐다. 인천은 4.7억원에서 0.6억원(-12%)가 하락하여 4.1억원이 됐으며, 5대 광역시는 4.1억원에서 –0.5억원(-13%)이 하락하여 3.6억원이 됐다. 전국 주요 지역 아파트 매매가격은 10% 이상 하락한 것으로 파악된다. 전국 매매가 하락이 –8%에 그친 것은 서울 아파트 매매가의 영향으로 추측된다.
경실련은 자체조사를 통해 윤석열 정부 3년 동안 서울 25개구 30평형 아파트 평균 시세 변동현황을 파악했다. 윤석열 정부 임기 3년 동안 서울 아파트 시세는 총 –0.2억원(-2%) 떨어지는데 그쳤다. 경기도·인천·5대 광역시 아파트 평균 매매가격이 –10% 이상 떨어진 것과 대조적이다.
서울 집값이 다른 지역에 비해 훨씬 적게 떨어진 원인은 서울 똘똘한 한 채를 사들이려는 수요가 여전히 많기 때문이다. 2023년 집값이 하락을 멈추고 보합상태에 머문 것은 서울 집값이 낮아진데다 정부가 규제완화 및 금융지원 혜택을 제공하자 집을 사들이려는 수요가 늘어났기 때문으로 보인다.
2023년 보합상태이던 서울 아파트 시세가 2024년부터 상승하기 시작한 원인 중 하나는 매입임대주택으로 의심된다. 공공주택을 확대한다며 다세대 주택을 비싼 가격에 마구 사들이면 가격이 상승하여, 아파트 가격까지 자극하게 된다. 2025년 1월에는 오세훈 서울시장이 토지거래허가제를 해제시켰다. 이를 신호탄으로 강남 중심 집값 폭등이 시작됐다. 토지거래허가제는 폐지 한 달 만에 확대 재도입 됐지만 여론은 급속히 악화되어 오세훈 시장은 21대 대선 불출마를 선언하기에 이르렀다.
강남·서초·송파 등 강남 3구 30평형 아파트 평균 시세 변동을 조사했다. 강남 3구 아파트 시세는 윤석열 정부 임기 동안 4.7억(18%) 오른 것으로 나타났다. 지방 주요도시는 물론 전체 서울 아파트 시세가 모두 하락한 것과 비교했을 때 매우 대조적인 결과이다.
강남 3구를 제외한 비강남 22개구 30평형 아파트 평균 시세 변동을 조사했다. 비강남 22개구 아파트 시세는 윤석열 정부 임기 초보다 –0.9억원(-7%)이 떨어진 것으로 나타났다. 전체 서울 아파트 시세가 –2% 하락한 것은 강남지역만 아파트 시세가 상승했을 뿐 다른 서울지역은 하락했기 때문이다.
강남 3구와 비강남 22개구의 아파트 시세 격차가 얼마나 벌어졌는지 조사했다. 윤석열 정부 임기 초인 2022년 5월 아파트 시세 차이는 14.6억원(2.3배)이었는데, 12월까지 12.9억원(2.2배)으로 좁혀졌다. 2023년 14.4억(2.4배)으로 격차가 다시 벌어지기 시작하여 2024년 17.9억(2.7배), 2025년 4월 20.1억(2.9배)으로 확대됐다. 2022년 5월에는 강남 아파트가 비강남 아파트의 2.3배 수준이었는데 2025년 4월에는 거의 3배 수준으로 벌어졌다.
강남-비강남의 격차확대는 똘똘한 한 채 수요의 궁극적 목표가 강남 아파트였음을 보여준다. 때문에 전국의 집값이 하락해도 강남 집값만큼은 이내 하락을 멈추고 이전보다 더 크게 오를 수 있다. 강남-비강남 자산격차가 확대된 것 이상으로 서울-지방, 강남 –지방 간의 격차는 더욱 심각하게 벌어졌다. 윤석열 정부는 강남 공화국이라는 대한민국의 오명을 더욱 강화시키고 말았다.
평균임금을 받는 노동자가 숨만 쉬고 임금을 모은다는 가정하에 강남, 비강남 30평형 아파트 매입까지 걸리는 시간을 계산했다. 통계청 노동자 평균임금은 2023년까지 발표되었으므로 2024년과 2025년 평균임금은 2022년 대비 2023년 임금 상승률인 3.15%를 적용하여 산출했다.
노동자 임금으로 강남 아파트 한 채를 매입하는데 소요되는 기간은 2022년 5월에는 69년이였다. 이후 강남 아파트 시세 상승 속도는 임금상승 속도보다 훨씬 빨랐기 때문에 2025년 4월 기준 74년이 걸려야만 강남 아파트를 살 수 있게 됐다. 3년만에 무려 5년이 더 늘어났다.
비강남 아파트는 2022년 5월 기준 30년간 임금을 모으면 매입을 할 수 있었다. 3년 뒤 시세가 하락하면서 4년이 줄어든 26년이면 아파트를 매입할 수 있게 됐다. 강남 유주택자는 엄청난 불로소득을 거두는 반면, 임금이 낮은 서민계층은 서울 외곽으로 밀려나는 사회 양극화가 더욱 심각하게 나타날 수밖에 없다.
강남 3구와 비강남 22개구 아파트 시세의 임기초 대비 변동률 변동 추이를 비교했다. 2022년 12월까지 강남 아파트는 –10%, 비강남 아파트는 -8% 하락하여 강남 아파트의 하락세가 더욱 크게 나타났다. 그러나 2023년 비강남 아파트 시세는 계속 하락한데 비해 강남 아파트는 상승하기 시작했고, 2023년에는 강남 아파트값 상승세가 비강남까지 끌어 올리기 시작했다. 강남 아파트의 상승세는 시간이 지날수록 더욱 빠라져 2025년 4월 강남-비강남 아파트 변동률 격차는 25%로 벌어졌다.
21대 대선은 대한민국 부동산 문제의 전환점이 되어야 한다. 더는 강남 부동산 부자 중심의 부동산 정책이 반복되어서는 안 된다. 그러나 현재 대선 예비후보들의 공약을 살펴보면, 대부분이 윤석열 정부와 유사한 기조를 보이며 실효성 있는 대안 제시에 미흡한 실정이다.
가장 유력한 대선후보인 이재명 후보 측에서는 서울의 노후 도심 재개발·재건축 진입장벽을 낮추고 용적률 상향·부담금 완화 등도 고려 중이라 알려진다. 공급확대 시 벌어질 부작용에 대한 대책은 마련해 두고 있는 것인지 크게 우려된다. 한동훈·김문수·홍준표·안철수 후보 등 국민의힘 예비후보들은 공급확대 중심의 부동산 정책을 앞세우고 있어 우려되기는 마찬가지이다.
이러한 여야 대선 예비후보들의 정책은 윤석열 정부 부동산 정책 시즌 2처럼 보인다. 만일 이러한 정책이 실제로 실현된 후 집값 상승기가 도래한다면 어느 때보다 가파른 집값 상승이 일어날 수 있다. 차기 대선 후보들은 윤석열 정부의 집값 부양정책(매입임대, 재건축 활성화 등) 전면 재검토 하고, 부동산 부양정책 공약 즉각 폐기해야 한다.
21대 대통령은 부동산으로 손쉽게 부를 얻을 수 없도록 불로소득을 원천적으로 차단하는 정책을 추진해야 한다. 후분양제를 전면 실시하여 주택 소비자도 집을 확인하고 살 수 있도록 해야 한다. 소수 부동산 부자들이 개발이익을 독점할 수 없도록 개발이익 50% 이상은 무조건 공공이 환수해야 한다. LH 등 공기업은 공공택지를 절대로 매각해서는 안된다. 공공택지는 공공이 직접 개발하도록 원칙화하여 토지임대부 분양주택과 영구·50년·국민·장기전세 등 장기공공주택만을 지어 공급해야 한다. 공공주택 분양원가는 주택공기업 홈페이지에 투명하게 공개하여 시민들이 자유롭게 이용할 수 있어야 한다.
문재인 정부의 정권교체를 당한 원인도 부동산이며, 오세훈 시장이 대선 불출마 선언을 한 이유도 부동산이다. 부동산 가격을 자극하여 경기를 부양시키거나 소수 부자들에게 이익을 안겨주는 정치인은 결코 국민으로부터 지지받을 수 없다.
경실련은 “21대 대선후보들의 부동산 정책을 주시하며 서민들을 위한 정책들이 공약화되고 실현될 수 있도록 비판과 조언을 아끼지 않을 예정”이라고 밝혔다.
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