“중국인이 서울 부동산 점령..” 대출 규제 후 부동산마다 중국인 한 명씩 방문한 이유

🚨 대출 조이자, 외국인만 남았다

6·27 고강도 대출 규제가 시행된 이후 서울 부동산의 주인이 달라지고 있다. 내국인이 대출 제한에 발목을 잡힌 사이, 외국인 매수세가 급격히 늘어나고 있기 때문이다.

7월 1일부터 17일까지 서울 지역 아파트와 오피스텔, 다세대 등 집합건물에 대한 외국인 소유권 이전 등기 건수는 총 114건. 이는 전월 같은 기간 97건 대비 17.5% 증가한 수치로, 내국인이 줄어든 자리를 외국인이 빠르게 채우고 있다는 방증이다.

📈 외국인 등기 건수 급증, 내국인 대비 30% 이상 격차 벌어져

🇨🇳 중국인, 서울 주요 지역에 집중 매입

눈에 띄는 건 중국인의 비중이다. 같은 기간 등기 신청을 한 외국인 중 절반가량인 54명이 중국 국적이었다. 이는 전월 대비 35% 늘어난 수치로, 단기간에 가장 큰 증가 폭을 보였다.

미국 국적자 33명, 캐나다 8명 등 다른 국가에 비해 압도적인 수치다. 실거주 목적보다 투자 목적으로 판단되는 사례도 많아, “서울 아파트 한 채씩은 중국인이 본다”는 말이 과장이 아닐 정도다. 특히 용산, 마포, 강남 등 인기 지역 위주로 관심이 쏠리고 있다.

📍 중국인 매수 비중 압도적, 강남·용산 중심으로 뚜렷한 쏠림

💳 규제 피한 외국인, 자금 조달도 자유롭다

이같은 흐름의 배경엔 외국인에게 적용되지 않는 ‘한국식 규제의 사각지대’가 존재한다. 국내 실수요자는 대출 한도가 수도권 기준 최대 6억 원으로 제한되고 다주택자는 사실상 대출이 막힌 상황이다.

그러나 외국인은 한국의 대출 규제를 따를 필요가 없으며, 해외 은행에서 자금을 조달하거나 가족 명의로 분산 투자도 가능하다. 또 실거주 요건이나 세금 중과에서도 상대적으로 자유롭다. 한국 정부가 외국인의 국내 보유 주택 수나 실제 거주 여부를 제대로 파악하기 어려운 구조이기 때문이다.

🚫 한국인만 규제 대상, 외국인은 대출·세금 모두 회피 가능

📉 내국인 위축, 외국인 확대… 형평성 논란 가열

문제는 이러한 상황이 내국인에게는 ‘역차별’로 다가오고 있다는 점이다. 실제로 같은 기간 내국인의 집합건물 소유권 이전 등기 신청 건수는 전월 9,950건에서 6,959건으로 30% 넘게 줄었다.

반면 외국인은 늘었고, 그 격차는 시간이 갈수록 더 벌어질 가능성이 크다. 내국인은 대출 한도, 실거주 의무, 보유세 강화 등 삼중 규제에 묶인 반면, 외국인은 자유로운 자금 이동과 투자 환경을 누리는 불균형 구조가 고착화되고 있다.

⚖ 역차별 구조 심화, 내국인 실수요자는 시장에서 밀려나는 중

🧾 규제 움직임은 있지만… 실효성은 ‘글쎄’

정치권도 이 문제를 인식하고 대응에 나섰다. 더불어민주당 이언주 의원은 외국인의 부동산 취득 시 ‘사전 허가제’ 도입과 3년 이상 실거주를 강제하는 내용을 담은 법 개정안을 발의했다.

국민의힘 김미애 의원 역시 투기과열지구 내 외국인의 토지 취득을 지자체장의 허가 대상으로 지정하는 법안을 낸 바 있다. 하지만 여전히 외국인의 실거주 확인이나 다주택 여부 확인 등 실질적인 감시 체계는 미비하다. 현장에선 여전히 외국인이 자금력을 앞세워 물건을 확보하고 있는 상황이다.

📌 국회 개정안 발의됐지만, 실제 현장 적용은 더딘 상황

✨ 서울 부동산, ‘내국인만 규제’ 시대 끝내야

서울 부동산 시장은 지금 내국인 실수요자에게 점점 불리한 구도로 흘러가고 있다. 규제가 내국인에게만 집중되고, 외국인은 사실상 자유롭게 시장을 누비는 구조가 계속된다면 형평성은 물론 시장 안정성까지 위협받을 수 있다.

‘외국인 투자 확대’라는 명분 뒤에 숨어 실거주 없는 투기성 매입이 지속된다면 결국 그 피해는 내국인 실수요자에게 돌아간다. 서울의 아파트 한 채가, 이제는 한국인이 사기 힘든 구조로 전락하지 않도록 제도 보완이 시급하다.

📍 외국인 규제 사각지대 해소, 서울 부동산의 공정성 회복이 열쇠