연면적 21만㎡, 코엑스몰 두 배 초대형 상가의 무너진 꿈
용인 동백지구에 위치한 ‘쥬네브 상가’는 연면적 약 21만㎡, 서울 삼성동 코엑스몰(약 11만9000㎡)의 두 배에 달하는 거대한 복합 쇼핑몰이다.
썬월드, 문월드, 스타월드 세 개 건물로 구성돼 있으며, 2006년 7월 개업 당시 용인시 최대 규모 상가로 주목받았다.
이마트와 CGV 같은 대형 브랜드가 입점한 썬월드를 중심으로 1층은 패션·의류·신발 매장 등이 들어섰지만, 층이 올라갈수록 빈 점포가 늘어나며 3층에선 거의 공실 상태에 이르렀다.
문월드와 스타월드 역시 거대한 규모와 화려한 간판에도 불구하고 영업을 하지 않는 점포가 많아 ‘빈 상가’가 즐비하다.
에스컬레이터는 곳곳에서 멈춰 있고, 심지어 폭염에도 냉·난방이 되지 않는 등 상가 기능을 제대로 수행하지 못하는 상황이다.
‘용인 최대 복합 상가’라는 기대와 달리 지역 사회에선 실패작이라는 낙인이 찍혀 버렸다.
LH와 민관 합동 개발 사업의 실패원인
쥬네브 상가는 한국토지주택공사(LH)가 민간과 공공이 공동 출자한 프로젝트 파이낸싱(PF)을 통해 약 4000억 원을 투입해 만든 복합상가다.
개발 당시에는 동백지구 계획 인구 5만 명을 기반으로 대표 상권으로 발전할 것이라는 기대가 컸지만, 용인 동백지구 실제 입주 인구는 8만 명을 넘어섰음에도 불구하고 상가에는 인파가 유입되지 않았다.
시행사 쥬네브는 당시 높은 분양가 정책을 펼쳤는데, 스타월드 1층의 분양가는 3.3㎡당 약 2500만 원에 달해 20평형대가 5억 원대를 넘는 가격이었다.
이러한 고분양가에 부담을 느낀 수분양자들은 임차인을 구하지 못해 관리비와 대출 이자만 매달 내는 ‘적자 운영’을 오랫동안 감내하고 있다.
몇몇 매물은 17년 넘게 공실 상태이며, 소유자인 투자자들은 이자 부담과 관리비만 증가하는 악순환에 빠져있다.
깊어가는 공실과 LH의 고군분투
공실이 늘어남에 따라 LH는 2018년 문월드 내 51개 점포를 인근 용인시에 무상 임대해 상권 활성화를 시도하는 등 다양한 해결책을 내놓았다.
또한 임대료 인하, 공실 매입 등 적극적인 대응에 나섰으나 근본적인 문제는 쉽게 해결되지 않았다.
2023년 말 현재 쥬네브 상가의 부채 총액은 751억 원, 자산 총액 대비 49배에 육박하는 부실 상태이며, 사실상 파산 상태로 평가받는다.
LH는 최근 이 문제를 ‘자산 효율화’의 일환으로 상가 전체 매각도 검토하는 등 재정 건전화 방안을 추진 중이다.
이는 LH가 2028년까지 9065억 원 규모 자산을 매각한다는 계획 속에서도 의미 있는 움직임으로 보인다.
동백지구 상권의 딜레마, 대규모 공급과 시장 수요 불일치
쥬네브 상가의 실패는 단순한 건물 문제를 넘어 동백지구 내 상권 전체에 부정적인 영향을 끼쳤다.
대규모 상가가 공급됐음에도 불구하고, 동네 단위 기반의 소규모 상권과 소비 패턴을 고려하지 않은 공급 과잉이 주요 원인으로 지적된다.
또한 상가 접근성과 인근 대중교통 인프라 부족, 온라인 쇼핑 증가 등 외부 요인도 복합적으로 작용하며 유동 인구가 기대 이하로 머물렀다.
이로 인해 주변 상권 역시 불황을 맞았으며, 투자자와 임차인 모두에게 부담이 증폭됐다.
앞으로의 전망과 과제
쥬네브 상가는 용인시 동백지구 내 최다 공실 상가이지만, 현재 지역 발전 및 교통망 확충, 인구 증가 등 긍정적 여건도 존재한다.
이에 따라 LH와 지역사회는 다양한 활용 방안, 매각, 리모델링, 복합 공간 재구성 등을 통해 새로운 활로 모색에 나서고 있다.
공실 문제 해결과 상권 회복, 투자자 피해 최소화가 관건이다.
꾸준한 행정 지원과 시장 맞춤형 개발, 주민 의견 수렴 등의 노력이 뒷받침되어야만 거대 복합상가가 지역 경제에 긍정적 역할을 할 수 있다는 점에서 이번 사례는 한국 부동산 개발사업에 중요한 교훈이 되고 있다.
21년 공실 악몽, ‘쥬네브’가 남긴 중요한 시사점
용인 동백지구 쥬네브 상가는 초대형 개발 사업이 기획과 시장 전망 실패, 그리고 실행 과정의 불협화음으로 얼마나 심각한 부작용을 낳는지를 명확히 보여준다.
4000억 원대의 공적·민간 자금이 투입됐으나,
‘과도한 공급’과 ‘시장 수요 미스매치’로 인해 17년 넘게 공실 문제만 안고 있는 이곳은
향후 부동산 개발에서 보다 철저한 수요 조사를 바탕으로 한 신중한 기획과 리스크 관리의 중요성을 환기시키는 경종이다.
동백지구 상권 회복과 쥬네브 상가 정상화를 위한 노력이 절실한 시점이다.
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