서울 아파트 가격 “영끌 한 사람들 다 큰일 났다” 무려 40프로나 떨어진 이유

해시태그 2025.07.25 조회수

12억 마포 아파트, 8억에 실거래…서울 아파트값 둔화 신호탄

최근 서울 아파트 시장, 상승세 ‘제동’

2025년 7월 중순, 서울 부동산 시장이 전환점을 맞이했다. 마포구에서 12억 원대였던 아파트가 8억 원에 실거래되는 ‘충격 거래’ 소식과 함께, 서울 아파트값 상승폭이 4주 연속 줄어드는 양상이 뚜렷하다. 그동안 강남3구와 재건축 기대감에 기대온 서울 아파트 가격 상승세가 꾸준히 둔화되고 있으며, 실수요·투자 수요 모두가 관망세로 돌아선 점이 결정적 요인으로 지목된다.

대출 규제 및 정책 변화, 상승폭 둔화의 핵심 원인

6·27 대출규제, 부동산 ‘돈줄’ 조인다

서울 아파트값 둔화의 뚜렷한 원인은 정부가 6월 말 발표한 주택담보대출 규제 강화다. 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하고, 갭투자에 제동을 거는 대책이 시행되자 매수 심리가 크게 위축됐다. 한국부동산원 통계에 따르면 7월 셋째 주 기준 서울 아파트값은 0.16% 오르며, 전주(0.19%)와 비교해 상승폭이 또 한 번 줄었다. 이는 4주 연속 상승폭이 줄어든 기록이다.

‘초강력 대출 규제’는 실수요자뿐 아니라 투자 세력의 진입 자체를 크게 억제하고 있다. 금융사별 LTV·DSR(총부채원리금상환비율) 등 대출 심사도 엄격해지면서, 현금 여력이 없는 무주택자·청년, 1주택자 등 다양한 계층이 시장 진입 자체를 미루고 있다.

매수자 관망세 확산과 거래량 급감

정책 충격과 더불어 고금리 기조, 불확실한 경기 전망, 분양시장에 대한 기회비용 고민까지 겹쳐 매수 후보자들이 관망세로 돌아섰다. “지금 들어가면 더 하락할지 모른다”는 심리와 함께, 자금 마련에 대한 부담, 하반기 추가 하락 기대감이 거래 절벽을 불렀다.

특히 강북·마포·양천 등 외곽 지역에선 단기 차익이나 급전 필요에 따라 ‘급매’ 물량도 늘고 있다. 이 와중에 1~2억 원 이상 저가에 거래되는 사례가 속출하고 있다. 마포구, 영등포구 등 주요 단지까지 시세 급락 사례가 퍼지자, 시장 분위기는 더욱 신중해지는 분위기다.

충격의 마포 아파트 8억 실거래, 지역사회 파장 확대

마포구의 한 대형 단지 84㎡형 아파트가 1년 전 12억~13억 원에 거래되던 것이 최근 8억 원에 팔렸다. 이는 작년 최정점 대비 최대 5억 원가량 하락한 금액이다. 지역 커뮤니티와 부동산 중개업계는 “급매로 인한 특이 거래”라고 설명하지만, 높은 가격 급락폭과 동시다발적인 저가 거래 확산은 구 전체 시세에 충격을 주고 있다.

이른바 ‘로얄동·고층’ 단지의 대규모 가격 하락은 한때 “마포 버팀목론”을 주장하던 실수요자·투자자 모두에게 깊은 불안감을 안겼다. 기존 주민들은 “매수세가 없다면 시세하락도 장기화될 수 있다”며 불안감을 감추지 못하고 있다.

전셋값은 꾸준한 오름세…역전세 리스크 상존

서울 아파트 전셋값은 올해 들어 25주 연속 상승세다. 이는 매매가 둔화 속에 전월세 수요가 꾸준히 이어지고 있기 때문. 특히 신규 아파트 공급 감소, 임대차 3법 여파, 금리 대비 임대차 선호 현상 등 복합적 요인이 전셋값을 밀어올리고 있다.

하지만 매매가 흔들림이 위험 신호로 작용할 경우, ‘역전세’(전셋값>매매가) 리스크도 언제든 터질 수 있다. 일부 저가 급매물에선 이미 전셋값과 매매가 격차가 5,000만~1억 원 내외로 좁혀지거나 역전되는 현상도 나타나고 있다.

하반기 전망과 실수요·투자자 대처 전략

금융여건이 추가 악화될 경우 추가적인 가격 하락, 거래 실종은 불가피하다. 반대로 하반기 금리인하, 부동산 규제 완화 등 변수 출현 땐 잠시 매수세 유입도 있을 수 있다. 그러나 이미 시장의 각종 위험신호와 실거래 둔화, 저점 실거래 속출 등은 ‘관망·신중 전략’이 당분간 주류가 될 것임을 암시한다.

부동산·여행·금융 및 SEO 기사 경험을 살리면, 마포구 등 서울 핵심 지역에서의 ‘가격 충격’이 전국적인 시장심리 위축을 가속화할 수 있다. 투자자는 하방 리스크 관리, 실수요자는 무리한 대출 자제와 장기 거주전략이 필요하다.