대출 6억 한도 시작한지 1달만에 “서울 집 값 잡았다” 영끌 한 사람들 전부 곡 소리 내는 이유

해시태그 2025.07.27 조회수

“집값 잡았다?”…6·27 대출 규제 한달의 명암, 진짜 과제는 ‘공급’

1. 고강도 대출 규제, ‘급등세 진정’에 효과

2025년 여름, 서울 아파트 시장은 6·27 대출 규제의 충격을 정면으로 맞았다. 정부가 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하고, 생애 최초 주택 구입자의 LTV(담보인정비율)도 80%에서 70%로 줄이는 초강수 정책에 나서면서, 불과 한 달 만에 시장 분위기가 크게 바뀌었다.

서울 아파트값 상승률, 4주 연속 둔화
규제 시행 전 0.43%까지 치솟았던 서울 아파트값 주간 상승률은 7월 셋째 주 0.16%로 반 토막 이하로 떨어졌다.
매매·거래량도 함께 급감
서울 아파트 매매 건수는 규제 전(5월27일~6월25일) 1만1,798건에서 규제 시행 후(6월27일~7월25일) 3,752건으로 68.2% 줄었다. 거래 금액 역시 78%나 감소했다.
수도권 중위가격·거래 규모도 축소
수도권 아파트의 중위 거래가격이 6억6,000만원에서 5억원대로 하락하고, 전용면적도 감소하는 등 전반적 위축 흐름이다.

이러한 변화는 과거 2019년 12월의 ’15억원 초과 아파트 대출 금지’ 당시와 유사하게, 단기 투기 수요 차단과 급등세 진정에는 분명 효과를 내고 있다.

2. 일시효과 vs 구조적 해결, ‘공급’이 빠졌다

하지만 실질적 시장 안정이 장기적으로 이어질 지에 대해선 회의적 분석도 만만치 않다.

과거 규제 반사효과 반복 우려
2019년의 대출 규제 효과도 6개월 만에 끝났던 전례처럼, 단순 대출 옥죄기만으로는 수요 억제 효과가 단기에 그칠 수 있다는 지적이 많다.
금리 인하·유동성 강화 변수 상존
전문가들은 “경기 부양·금리 인하, 전셋값 추가 상승 등 상승 압력이 여전한 시장 상황에서 공급이 뒷받침되지 않으면, 다시 가격이 오를 수 있다”고 경고한다.
실수요 진입막이라는 한계
강력한 대출 규제가 무주택 실수요자의 구매력까지 제약, 오히려 내 집 마련 기회를 빼앗는 구조라는 비판도 존재한다.

3. 심화되는 ‘공급 부족’, 서울의 진짜 위기

대출 규제 이전부터 서울 아파트 시장의 근본적 위기는 ‘공급 부족’이었다.

아파트 입주 예정 물량, 내년 39.3% 감소
2026년 서울 아파트 입주 예정 물량은 2만8,355가구로 올해 대비 39% 줄고, 2027년에는 8,803가구로 81%까지 급감할 전망이다.
신규 인허가·착공 실적 ‘반토막’
최근 1년(2024.6~2025.5) 서울 아파트 착공은 2만729가구로, 불과 3년 전의 절반 수준에 불과하다.
이로 인해 신축 아파트의 ‘희소성 프리미엄’이 더 커지고, 인기 지역의 가격 방어력이 강화되고 있다.
건설사 파산·공사비 상승 영향
건설업계 파산, 자재·공사비 인상 등 공급 여건 악화가 누적되어, 신규 공급 확대 자체가 어려워진 상황.

4. 정부의 공급정책, ‘구체성’과 ‘속도’가 관건

정부는 하반기 재건축 규제 완화, 유휴부지 개발 등을 주요 공급 대책으로 중시하고 있지만,

민간·공공 협업 통한 신속 공급 필요
단순 택지 지정, 신도시 조성에서 나아가 이미 확보된 유휴부지를 활용한 신속공급, 민간업체와의 긴밀 협업이 절실하다.
전세·월세 부담 완화와 동행
전세대출 총부채원리금상환비율(DSR) 도입 등 임대시장 관리도 병행하되, 실제 주거비 부담을 덜어줄 실효성 있는 지원책을 강화해야 한다.
시장 신뢰 회복, 대기수요 이탈 예방
“상반기 시장은 일시적 조정이다”라는 시각이 강한 만큼, 투자와 실수요를 모두 아우르는 중장기 공급 ‘로드맵’ 제시가 필요하다.

5. 하반기 전망: 관망세 및 양극화의 본격화

관망·하락 기조 지속 vs 변동성 상존
대출 한계·공급 부족이 중첩되는 상황에서 매수 희망자는 관망세를 이어갈 전망이다. 그러나 외곽·비선호지보다 인기지역, 신축 중심으로 가격 방어와 거래 양극화가 깊어질 수 있다.
금리·정책 변수 예의주시
경기 부양 및 금리 정책, 공급 신호 등에 따라 언제라도 시장 온도가 변할 수 있다는 점에서, 주택시장 내 안정장치 강화를 지속해야 한다.