서울 집 대출 규제로 가격 상승은 막았지만 “앞으로 전세 값이 50%이상” 오르는 이유

해시태그 2025.07.29

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“서울 집값 급등세 눌렀지만, 하반기 전셋값 큰폭 오를 듯”…2025년 주택시장 심층 진단

강력 대출규제로 집값 오름세 진정

2025년 6월 27일 이후 시행된 주택담보대출 한도(6억원 제한) 같은 강력한 금융 규제로, 서울 집값의 급격한 상승세는 크게 완화된 모습이다. 6월 셋째 주 서울 아파트 가격 상승률은 0.16%로, 4주 연속 둔화 흐름을 이어가며 한때 불을 뿜었던 매매 열기가 진정되고 있다. 특히 강남3구, 주요 도심권 등에서는 일시적 관망세가 뚜렷해졌고, 대기수요자들이 금리와 정책 변화에 더욱 예민하게 반응하는 분위기다.

하지만 시장에서는 이 진정세가 “집값의 안정”으로 이어지기는 쉽지 않을 것이란 경계심도 공존한다. 매수심리가 식었다기보다는, “추가 하락 혹은 반등 타이밍을 노리는 관망 기류” 쪽이 강하다는 분석이다.

하반기 전셋값 급등 전망, 이유는 ‘입주 절벽·공급 부족’

서울 전셋값에 대해선 올 하반기 큰 폭 상승이 기정사실화되고 있다.

2025년 하반기 서울 아파트 입주 물량은 상반기 대비 20% 이상 급감, 1만4,000여 가구 수준에 불과하다.
이는 전세 수요가 꾸준한 상황에서 신규 입주 주택 공급이 뚝 끊긴 ‘입주 절벽’ 현상이 현실화되기 때문이다.
2026년에는 입주예정 물량이 전년 대비 30~50% 수준까지 떨어져, 공급 부족 현상은 더욱 심화될 전망이다.

이런 흐름으로 인해 기존 전세 주택의 희소성이 커지고, 전월세 신규 계약시 가격 협상력이 집주인 측으로 쏠릴 공산이 매우 높다. 실제로 서울 내 전세 매물은 올초 대비 20% 이상 감소해 2만5,000건 선까지 줄었고, 거래 중인 아파트 단지별로 전셋값은 이미 3,000만~5,000만 원 선에서 오르고 있다.

통계로 본 최근 전셋값 추이와 향후 시그널

2025년 6월 넷째주 기준 서울 아파트 전셋값은 0.09% 상승. 이전주 0.07%보다 상승폭이 확대되는 추세다.
광진구·강동구·동작구 순으로 전셋값 상승폭이 두드러졌고, 올 4월 서울 아파트 평균 전셋값은 5억7,104만원, 강남권은 6억4,481만원, 서초구는 10억5,749만원까지 올라갔다.
전문가 및 시장조사에 따르면, 서울 전셋값은 올 하반기 3~5% 이상 급등이 대세론이며, 일부 고가·신축 단지는 더 높은 상승률도 점쳐지고 있다.

전세가율 최저, 월세 전환 가속화…‘세입자 부담’ 구조적 심화

서울의 평균 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)은 53% 수준, 강남은 41%로 역대 최저치를 기록 중이다. 이는 전세가는 ‘덜’ 오르고 매매가 폭등에 따라 괴리가 커져서이며, 기존 전세 수요의 월세 이동도 봇물 터진 듯 늘고 있다.

대출 규제와 월세 전환 트렌드, 전세특화 매물 감소 등 복합 영향으로 임차인의 주거비 부담은 구조적으로 증가하는 모습이다.
임대인 우위 시장이 형성되면서, 갱신 계약이 끝난 세입자들은 큰 폭의 인상 요구를 맞닥뜨릴 수밖에 없다.

가격 상승의 불씨: 재개발·재건축, 공급절벽, 정책 불확실성

분양가 상한제 폐지, 강남 등 선호지 재건축 호재, 임대차 2법의 계약갱신 만료효과 등이 동시에 작동, 매매·전세 모두 선호지 쏠림과 수요 왜곡이 심화되고 있다.
추가로, 2026년 이후 서울 내 입주 예정 물량은 90년대 이후 최저 수준으로 급감할 전망. 이런 구조적 공급 위기는 “전세 대란” 재연 가능성에 무게를 싣는다.