요즘 전국 땅 값 전부다 오르는데 “유일하게 혼자 땅 값 내렸다는” 이 지역

해시태그 2025.08.02

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전국 땅값은 오르는데… 유일하게 내린 ‘제주도’의 이유와 부동산 시장 판도 변화

2025년 상반기 전국 땅값 동향 분석

2025년 상반기 대한민국 전국 평균 땅값이 1.05% 오르면서, 28개월 연속 상승 흐름을 이어갔다. 이 같은 상승세는 작년 동기 및 하반기와 유사한 흐름이나, 오름폭은 다소 둔화된 모습이다. 특히 서울 강남구(2.81%), 용산구(2.61%), 경기 용인시 처인구(2.37%) 등 수도권 주요 지역이 전국 상승률을 견인했으며, 전국 252개 시군구 중 47개만이 평균치를 웃돌았다.

서울(1.73%), 경기(1.17%) 등 수도권은 여전히 강세를 보였고, 주거 및 상업지역이 각각 1.17%, 1.16%로 상대적으로 높았으나, 지방 및 비수도권, 공업·녹지지역 등은 비교적 저조한 결과를 기록했다.
반면, 토지 거래량은 작년 하반기 대비 4.2%, 작년 상반기 대비 2.5% 줄어들며 전반적인 거래 침체가 감지됐다. 세종·울산 등 일부 지역을 제외하고는 순수토지 거래마저 대부분 감소하는 모습이다.

유일한 마이너스, 제주도 땅값의 하락 배경

올해 상반기 전국에서 유일하게 땅값이 하락한 곳은 바로 ‘제주도’다. 제주지역은 –0.38%의 변동률을 기록, 나머지 모든 시도와 확연히 구분되는 결과를 보였다. 제주 땅값은 2023년부터 연속적으로 하락세를 보여오고 있으며, 토지거래량 역시 전년 동기 대비 16% 이상 감소해(순수토지 기준), 투자 수요마저 떨어진 상태다.

이 같은 제주 하락 요인은 단기간에 갑자기 발생한 현상이 아니라, 몇 년 전부터 누적된 부동산 시장의 구조 변화가 본격화된 결과로 해석된다.

왜 제주만 떨어졌나? 침체 원인 집중 해부

매수심리 위축: 내수 경기 부진, 고금리 정책, 대출 규제 강화 등 거시경제 요인들이 동시다발적으로 작용했다. 실제 제주지역 주택 시장에서도 거래 위축과 가격 하락이 반복됐다.
투자 과열·공급 부담: 코로나 유행 이후 제주로 쏠렸던 투자수요가 정부 규제와 공급 확대(신규 분양, 미분양 적체)로 인해 급격히 쇠퇴했다. 고가 분양, 높은 매매가 부담으로 실수요자 이탈이 뚜렷했다.
인구·수요 감소: 타 지역 대비 인구 유입 둔화, 미분양 주택 급증, 관광산업 등 지역경제 회복 지연도 부동산 침체의 주요 원인으로 지목된다.
정책 및 개발 지연: 대형 개발사업들의 일정 지연, 환경 및 교통 이슈, 추가 규제 영향도 제주 부동산 시장의 모멘텀을 약화시키는 요인으로 작용했다.

수도권과 비수도권, 인구감소지역 간 양극화 뚜렷

수도권(서울, 경기)과 일부 대도시를 중심으로 한 강한 땅값 상승과 달리, 전남(0.14%), 전북(0.27%), 경남(0.30%) 등은 낮은 상승률을 보였다. 특히 인구감소지역(89곳)은 평균 0.348%에 그쳐, 비대상지역(1.106%)과 무려 0.76%포인트의 격차를 보였다.
이는 인구, 인프라, 고용 등 기본적인 도심 인프라 차이가 부동산 가치로 직접 연결되는 대한민국 지역경제 패턴의 단면을 보여준다.

토지 거래 감소…부동산 시장 ‘속도조절기’ 돌입

올 상반기 전체 토지 거래량은 약 90만7,000필지, 순수토지 거래는 약 30만8,000필지로 각각 전년 대비 4.2%, 10.9% 줄었다. 일부 농림지역(25.9%), 답(13.9%) 등에서만 거래 증가가 있었을 뿐 대다수 지역과 유형에서 냉각세가 확연하다.
세종·울산 등 특정 지자체가 소폭 회복세를 보였으나, 전국적으론 관망세가 짙다는 분석이 지배적이다.

지역별 투자 전략, 상이한 시장 환경의 재반영

지역에 따라 상승률과 거래량, 전반적인 부동산 활기가 극명하게 엇갈리면서 출구전략도 변화하고 있다. 서울과 핵심 신도시, 수도권은 대형 교통·산업 개발 호재와 자금 유입에 힘입어 견고한 흐름이지만, 제주를 비롯한 지방 및 인구감소지역은 실수요 위주 전략과 투자 신중론이 확산되는 모양새다.