“중개인 빼고 진행하시죠” 대출 규제에 서울 아파트 ‘직거래’ 확산
대출 규제 직격탄 이후 서울 직거래 아파트 거래비율 ‘급등’
2025년 6월 27일, 정부가 강도 높은 대출규제를 발표한 뒤 서울 아파트 시장 판도가 눈에 띄게 달라졌다. 뚜렷한 현상 중 하나는 바로 ‘직거래’ 거래비중의 증가다. 7월에는 서울시 아파트 거래 가운데 직거래가 차지하는 비율이 4%에 이르러, 전달(6월) 2.4% 대비 큰 폭으로 올랐다. 서울 내 25개 자치구 중 17곳에서는 직거래 비율이 모두 늘었으며, 특히 강남(1.6%→6.7%), 송파(1.2%→1.7%), 마포(1.4%→4.0%), 성동(1.6%→6.7%), 동작(0.7%→4.9%), 강동(2.8%→4.2%) 등 한강벨트 지역에서 직거래가 급증했다.
절세, 비용 절감, 경기 침체…직거래 확산의 배경
직거래가 늘어난 주된 이유는 두 가지다.
첫째, 최근 고가 아파트의 경우 중개 수수료만 수백만~수천만원에 이른다. 직거래로 진행하면 이 비용을 아예 생략할 수 있다.
둘째, 대출 규제와 집값 조정기라는 변수도 크다. 자금조달이 어려워진 가운데 집값이 흔들리며 오히려 시세보다 최대 수억 원 낮은 거래가 나와, 친족·지인 간 증여 혹은 절세 목적의 ‘증여성 직거래’가 두드러지고 있다. 실제로 송파구 올림픽선수기자촌 3단지 135㎡가 직거래로 32억원에 매매돼, 한 달 전 중개거래(33억2,000만원)보다 1억2,000만원 싸게 거래되기도 했다.
시장 혼선, 위험도 함께 ‘확산 중’
직거래의 증가는 분명 거래 당사자 모두 거래비용을 줄일 수 있는 장점이 있다. 하지만 전문적 중개가 배제됨에 따라 등기, 권리분석, 세무 처리 등에서 허술함이 생기기 쉽다. 특히 사기, 취득가액 누락, 명의 도용 등 계약 리스크가 늘어난다.
또한, 직거래 사례들이 급증하면 실제 중개망에서 형성된 가격 대비 ‘직거래 특이 변수’가 시장 통계에 반영되어, 집값 흐름 자체에 혼선을 줄 위험도 존재한다.
부동산 플랫폼·거래 앱, 직거래 열풍 가세
최근 당근마켓 등 중고거래 플랫폼을 통한 부동산 매물 직거래가 늘며, 접근성이 쉬워진 것도 배경 중 하나다. 2024~2025년 직거래 매물 게시 건수는 60만 건을 상회할 정도로 기하급수적으로 늘었고, 자가 매도·자가 매수 등 비전문가 간 직접 거래가 생활화되는 양상이다. 정부와 거래 플랫폼 역시 사기예방, 법적 분쟁 줄이기 위해 안전 거래 가이드, 상담·자문 서비스를 도입하는 등 안전장치 마련에 나서고 있다.
부동산 직거래, 장단점과 앞으로의 과제
중개 수수료 절감, 직접 협상, 신속한 거래라는 직거래의 장점은 분명하다. 그러나 매물 확인, 권리분석, 세무 처리 등에서의 전문성 부족, 사기위험, 통계 왜곡 등 부작용도 함께 늘고 있다. 부동산 시장 양극화, 중개업계 생존 위협, 실수요자 보호 등 다양한 숙제가 남은 가운데, 앞으로 직거래 시장의 건전성 제고와 거래 안전망 확충이 중요한 과제로 떠오르고 있다.
FAQ
Q1. 서울 아파트 직거래 비중이 왜 늘고 있나요?
고강도 대출규제와 부동산 경기 침체, 그리고 중개 수수료 절감 니즈가 맞물리며, ‘비용 절감+절세’ 필요성이 커졌기 때문입니다.
Q2. 직거래의 가장 큰 장점과 위험성은 무엇인가요?
장점은 중개 수수료 절감, 직접 협상, 신속 거래입니다. 반면, 전문성·법적 보완 부족, 사기·허위매물 위험, 가격 왜곡 가능성 등 한계도 큽니다.
Q3. 실제 직거래로 집을 사고팔면 얼마나 싸게 거래되나요?
최근 한강벨트 등 인기 단지에서도 시세보다 1억~3억원 낮은 거래가 reporting되고 있습니다. 단, 이런 거래 상당수는 특수관계인 간 증여성 거래가 다수입니다.
Q4. 안전하게 직거래하는 방법은 무엇인가요?
권리관계 철저확인(등기부등본·법적 하자·가압류 등 확인), 매매대금 보증계좌 활용, 계약서 검토, 세무사·법무사 상담 등 전문가 자문과 신뢰 플랫폼을 적극 활용해야 안전하게 거래할 수 있습니다.
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