주택 감정가 반토막 나서 “주택 임대업하는 사장들” 전부 파산위기라는 이유

📉 “감정가 반토막”…같은 집, 5개월 만에 9000만원 추락

부산에서 오피스텔 임대업을 하는 60대 김씨는 올해 2월과 7월, 동일한 물건에 대한 감정평가를 두 번 받았습니다. 처음 감정가는 1억8000만원이었지만 5개월 뒤에는 절반 수준인 9000만원으로 줄었습니다.

두 평가의 유일한 차이는 평가 주체였고, 후자는 HUG(주택도시보증공사)가 인정한 감정기관이었습니다.

📌 감정주체 바뀌자 5개월 만에 가격 ‘반토막’

💸 수원 다세대 37억 → 20억…임대업자 퇴로 막힌다

40대 A씨가 소유한 수원역세권 다세대 주택은 3년 전 감정가가 37억 원이었지만, 이번 예비감정평가에서는 20억5000만원으로 17억원가량 하락했습니다. 그는 “보증보험 가입 자체가 어려워져 임대사업자 자격 유지도 위태롭다”고 토로했습니다.

📌 감정가 45% 폭락…보증보험 가입도 불가

⚖️ 감정기관 40곳 → 5곳…HUG가 기준 독점

지난 6월부터 시행된 ‘민간임대주택법 시행령’ 개정에 따라 전세보증보험을 위한 주택가격 산정은 HUG 인정 감정평가만 가능해졌습니다.

이에 따라 기존 약 40여 개 평가법인에서 HUG가 지정한 5개 기관만 평가 결과를 인정받게 되며, 임대인들은 감정의 공정성과 객관성이 사라졌다고 강하게 반발하고 있습니다.

📌 감정기관 축소로 ‘시세보다 낮은 평가’ 논란

🏚 경매가까지 반영?…비아파트 감정가 왜 이리 낮을까

한 감정평가사는 “수원은 대규모 전세사기로 경매 물건이 많아졌고, 시세 판단이 어려운 비아파트의 경우 경매 낙찰가가 감정평가에 영향을 미쳤을 수 있다”고 밝혔습니다.

그러나 일반 시장가와 17억원 차이 나는 감정은 비정상적이며, 향후 비아파트 임대인의 재산권 침해가 심각해질 수 있다고 경고했습니다.

📌 경매 낙찰가까지 반영돼 ‘비정상적 가격 하락’

🧾 감정가 낮으면 ‘보증보험 가입 불가’…임대인 자금난 가중

전세보증보험은 감정가의 90%를 초과하는 보증금이 있으면 가입 자체가 불가능합니다. 따라서 감정가가 낮게 나오면 임대인이 부족분을 자비로 채워야 하는 구조인데, 현실적으로 불가능한 경우가 대부분입니다.

임대인은 자금 압박에 시달리고, 세입자는 보증금 반환 불안에 직면하는 악순환이 반복되고 있습니다.

📌 낮은 감정가가 보증보험 가입 막아 세입자도 위험

📌 감정평가, 제3자 위탁으로 공정성 확보해야

전문가들은 감정평가의 공정성 확보를 위해 제도 개선이 필요하다고 말합니다. 대한주택건설협회는 “감정의뢰 주체를 HUG나 임대인이 아닌 제3의 기관으로 바꾸는 것이 필요하다”고 강조했습니다.

HUG 측은 “감정평가는 규정에 따라 공정하게 이뤄지고, 시점마다 달라질 수 있다”는 입장을 밝혔지만, 현실 시장과의 괴리감을 해소할 개선책이 시급한 상황입니다.

📌 감정 의뢰 주체, ‘제3자 위탁’ 검토 필요성 커져