집 팔아 20억 벌어도 세금 8,000만원, 누구는 6억…양도세 격차의 실체와 절세
포인트
같은 금액 차익인데 세금 차가 왜 이렇게 클까?
최근 아파트 등 주택을 팔아 20억원의 순차익을 남긴 경우, 누구는 세금 8,000만원만 내지만, 또 다른 이는 6억원 넘는 양도소득세를 부담하는 사례가 화제가 되고 있다. 이는 1가구1주택의 ‘장기보유특별공제’(장특공제), 비과세 한도, 주택 보유 수와 보유기간, 실거주 여부, 조정대상지역 중과 등 ‘복잡한 세법 규정’ 때문이다.
- 1가구 1주택 비과세 혜택: 2년 이상 보유(조정지역은 2년 실거주 포함) 시 양도차익 12억원까지 양도세 비과세. 12억원 초과분에만 세금.
- 장기보유특별공제(장특공제): 2년 보유 시 24%, 5년 40%, 10년 60%, 15년 80%까지 등 양도차익에서 공제를 해줌. 하지만 2주택 등 다주택자일 경우 중과 및 공제율 20% 제한.
- 조정대상지역 다주택자 중과: 일시적으로 유예되었지만, 재시행 시 2주택자 20%, 3주택자 30%p가 일반세율에 추가.
- 필요경비(매매비용, 리모델링 등): 매입·양도·중개비, 인테리어 비용 등 차익 산정시 비롯된 실제 비용을 차감할 수 있음.
실제 사례로 본 세금 격차
- 1가구 1주택자
15년 이상 보유(2년 실거주) & 35억에 매각(20억 차익, 필요경비 1억)
→ 12억까지 비과세, 초과 8억만 과세.
→ 장특공제 80% 적용(보유·거주 각 40%씩), 실효세율 대폭 하락
→ 실제 양도세 약 8,129만원 - 2주택 이상 보유자
동일 조건(20억 차익), 단 2주택으로 중과+장특공제 20%만 적용
→ 20억 전액 과세, 장특공제율 제한
→ 실제 양도세 약 6억7,783만원
(이외 보유기간·실거주 조건 못 맞추면 세금 더 상승 가능)
왜 ‘똘똘한 한 채’ 집중현상이 심해지나
이처럼 세금 구조 덕분에, 장기간 보유·거주한 1가구1주택(특히 12억 초과 고가주택)은 상대적으로 절세 효과가 매우 커진다. 반면 여러 집을 분산해 가진 다주택자, 일시적 2주택자, 실거주기간이 짧은 투자형 집주인은 세금 중과로 순수익이 절반 이상 줄어든다.
최근 1가구1주택 비과세 한도(12억원) 상향, 장특공제 중 실거주 의무화 강화, 다주택 중과 일시유예 등 잦은 정책 변화도 세금 격차에 큰 몫을 하고 있다.
다주택자 매도/매수 시기, 매각 순서, 주택 정비 및 보유 기간 설계가 절세 전략의 핵심이다.
절세 실전 팁과 제도변화 체크포인트
- 매각 전 2년 이상 실거주+장기보유 시 비과세 한도 최대한 이용
- 상속/증여 후 장기보유 전략 (10년 이상 경과 필요, 증여 시 취득가액 기준 주의)
- 중과세 부활, 장특공제 제도 변화(실거주 추가 등)에 따른 보유 및 매각 시기 맞춤 전략 필요
FAQ
Q1. 집 한 채 보유와 여러 채 보유, 양도세가 왜 이렇게 다르나요?
1가구1주택은 최대 80% 장특공제·12억원 비과세 혜택이 커 세금이 대폭 줄고, 다주택자는 공제율 20% 제한·중과까지 적용돼 부담이 확 늘어납니다.
Q2. 내 집을 팔 때 비과세 조건은 무엇인가요?
2년 이상 보유, 조정대상지역은 2년 실거주(최신기준) 조건 충족 시 12억원까지 양도세 비과세, 초과분만 과세됩니다.
Q3. 장기보유특별공제는 모든 사람이 80% 받을 수 있나요?
아니요. 1가구1주택은 장기보유+실거주 충족 시에만 최대 80% 가능, 다주택자는 20%로 제한(중과 배제 기간 참고 필수)됩니다.
Q4. 앞으로 세금 제도는 어떻게 달라질 수 있나요?
장특공제·중과 등 변화가 잦으니, 매각 전 국세청 공지 및 전문가 상담을 통한 최신규정 숙지가 필수입니다. 정책 유예·부활에 따라 세금이 한 해에 수억 차이 날 수 있습니다.
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