전국 주택 시장 ‘상승’ 속 지방 침체
대구 등 지방, ‘미분양·가격 하락’ 이중고
2025년 전국 주택 시장이 수도권 및 일부 대도시 중심으로 강한 상승세를 보이는 가운데, 대구를 비롯한 지방 도시들은 침체에서 벗어나지 못하고 있다. 수도권에서 거래와 가격 회복이 본격화되고 있지만 지방은 여전히 공급과잉, 미분양, 인구 유출 등 복합적인 구조적 어려움에 직면해 있다.
수도권·대도시 중심 ‘상승세’
서울·수도권 등 매매가 1~2% 반등
- 2025년 수도권 매매가는 약 1.0~2.0% 상승, 서울과 1기 신도시 지역이 성장의 중심.
- 강남, 서초, 송파 등 고급 주택 밀집지역은 실수요자와 투자 수요가 맞물려 강세를 보임.
- 정책 금융의 유입, 실수요 거래 활성화, 공급 부족 현실이 가격 상승 압력을 더함.
- 전국 주택가격지수(한국부동산원, 2025년 3월)는 96.2(2021년 6월=100 기준)로 전체적으로 회복세가 진행 중.
대구·경북 등 지방, 침체 지속
가격 하락·미분양 증가·입주 물량 부담
반면, 지방에서는 매매가 하락과 미분양 물량이 늘어나는 등의 어려움이 이어진다.
- 대구 주택종합 매매가격은 2025년 6월 -0.20% 하락(아파트 -0.25%, 연립주택 -0.21%, 단독주택만 0.09% 소폭 오름).
- 경북은 -0.14% 하락(아파트 -0.28%), 평균 매매가격은 대구 3억1,857만원, 경북 1억5,130만원 수준.
- 전세가도 하락세(대구 -0.10%, 경북 -0.07%), 월세 역시 약보합세.
- 대구의 미분양 아파트는 8,175가구(2024년 11월 기준)로 전국 2위, 악성 미분양(준공 후 미분양)은 1,812가구로 한 달 만에 14.8% 증가.
- 경북·대구에서 입주 물량 부담이 가격 하락의 직접적 원인으로 지목됨.
침체 원인: 인구 유출·공급 과잉·경기위축
지방 시장의 침체 원인은 복합적이다.
- 인구 유출(청년층 수도권 이동), 신규 일자리 부족, 지역 경기 침체.
- 2023~2025년 대규모 아파트 입주로 인한 공급과잉.
- 스트레스DSR 등 대출 규제 강화, 기준금리 상승, 코로나19 이후 경기침체 등도 맞물림.
정치적 불확실성(2024년 12·3 내란 사태 등)까지 겹치며 매수세 위축 및 관망세가 장기화되는 모양새다.
반전 신호: 미분양 감소·입주물량 급감 기대
다만, 2025년 하반기 이후에는 일부 회복 신호도 감지된다.
- 미분양 감소세(2024년 말 기준 넉 달째 감소), 매매 거래량은 2022년 저점 대비 2배로 반등.
- 올해를 끝으로 공급 과잉 기간은 종료되며, 2026년부터 입주물량 부족 국면. 내년 7월부터 대구 등에는 신규 입주가 거의 없어 공급이 ‘절벽’으로 예상.
- 실수요자 중심 거래, 할인분양 등으로 시장 저점 통과 기대감 커짐.
정부 및 시장 대응
정책 금융·미분양 해소·실수요 확대
- 금리 인하, 신규 공급 축소 등 정책적 완화 기조.
- 미분양 주택 직접매입, 할인분양 등으로 시장 안정화 시도.
- 지방 실수요자 중심 거래 확대, 지역별 맞춤 지원책 필요성 강조.
전문가들은 정부·지자체가 미분양 해소와 공급 조절, 실수요 활성화에 집중하면 2026년 후반부터 점진적 회복 국면에 들어설 것으로 전망했다.
FAQ
Q1. 전국적인 집값 상승에도 지방이 침체되는 이유는?
인구 유출, 공급과잉, 경기 위축, 정책 불확실성 등 복합적 요인으로 지방에서는 매매가와 전세가 하락, 미분양 증가가 지속 중입니다.
Q2. 대구 등 침체지역의 미분양 현황은?
2024년 11월 기준 대구 미분양 아파트 8,175가구, 악성 미분양 1,812가구로, 전국 대부분 지역 중 두 번째로 많습니다.
Q3. 지방 주택시장 회복 신호는 언제부터?
올해 하반기부터 미분양 감소, 공급과잉 해소, 실수요 확대 등으로 내년부터 시장 회복이 점쳐지고 있습니다.
Q4. 지방 침체 해소를 위한 정책과 전망은?
금리 인하, 미분양 주택 직접매입, 공급 축소 등이 주요 정책. 2026년 이후 입주물량 급감과 실수요자 확대가 회복의 변곡점이 될 전망입니다.
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