서울 아파트 임대차 시장 ‘월세 시대’
용산·강남 전세 진입 문턱↑, 신규 계약의 절반이 월세
2025년 7월, 서울 아파트 임대차 시장은 본격적으로 ‘월세 시대’에 돌입했다. 국내 주택 임대차 신규 계약의 절반이 월세 형태로 체결되면서, 그간 주택 임대의 중심이었던 전세 구조가 크게 흔들리고 있다. 특히 용산·강남·중·종로 등 주요 고가 주거지에서는 월세 거래 비중이 전세를 뛰어넘고 있다.
서울 아파트 계약 유형 변화
‘월세가 절반’…전세의 월세화 현상 심화
- **2025년 7월 서울 아파트 신규 임대차 계약 중 월세 비중은 48%, 전세는 52%**로, 1년 전(2024년 7월)보다 월세 비중이 7%포인트 증가했다.
- 동대문구(62%), 강북구(60%), 종로구(59%), 용산구(57%), 금천구(55%), 중랑구(54%), 강남구(53%), 중구(53%) 등에서는 월세가 전세보다 더 많은 지역도 속출했다.
- 임대차 시장에서 월세 거래가 처음으로 100만 건을 넘었고 전체 임대차의 60% 이상이 월세라는 분석도 있다.
이러한 현상은 직방, 연합뉴스, 조선일보 등 다수 부동산 플랫폼과 정부 공식 통계에서 확인된다.
월세 시대의 배경
전세금 상승, 대출 규제, 정책 영향
- 정부의 ‘6·27 대책’ 등 각종 금융·대출 규제가 전세금 마련을 어렵게 만들었고, 기준금리 인하와 은행 금리 인하도 예상보다 늦어지며 월세 선호 움직임이 커졌다.
- 전세 사기와 역전세난 등 제도적 리스크로 인해 전세에서 월세로의 전환 속도가 빠르게 진행됨.
- 2020년 임대차법(2+2년) 만기 도래, 2025~2026년 신규 아파트 입주 물량 급감도 월세 전환 심화에 영향을 미침.
특히 용산·강남 등 중심권 고가 주거지에서는 높은 전세보증금 마련 부담이나 유동성 선호 때문에 월세 거래 비중이 더 높게 나타난다. 직주근접 수요가 집값과 임대료 모두를 끌어올린 셈이다.
시장의 변화: 월세 비중 확대
2024~2025 임대시장 구조 전면 재편
- 2024년 서울 평균 전세가율은 71.3%까지 상승했지만, 전세 물량은 15% 감소.
- 월세 전환율(수익률)은 6.4%로 역대 최고, 수도권 월세 평균은 83만원에 달함.
- 전세와 유사한 계약은 지난해 59%→올해 52%로 7%포인트 감소. 월세 유사 계약은 41%→48%로 7%포인트 증가.
- 분기 기준 서울 주택 월세 비중은 65%(2025년 1분기)에 근접, 역대 최대치 기록.
임대차 계약은 종전의 ‘전세 중심’에서 ‘월세·보증부월세 등 혼합형’으로 빠르게 옮겨가는 양상이다. 저가 주택 등을 중심으로는 월세화가 더욱 빠르게 진행되고 있다.
월세 전환의 영향과 과제
임차인 부담, 유동성 선호, 수익률 경쟁
- 월세화가 심해지면서, 임차인의 부담은 ‘보증금+월세’ 이중 구조로 바뀌고, 해당 금액은 실질적인 주거비 증가로 이어진다.
- 임대인은 월세 수익률이 연 6% 이상으로 전세에 비해 임대 수익이 높아지는 경향.
- 임차인들은 장기적으로 자산형성 기회가 줄고, 임대인과의 협상력도 약해질 우려가 있다.
- 시장에서는 전세금 마련 어려움, 안정적 거주 욕구, 위험회피(사기·역전세 위험) 등 복합적 이유로 월세 수요가 늘어나고 있다.
한국은행과 주택산업연구원은 2025~2026년에 전월세 가격이 크게 오를 것으로 경고하며, 임차인 보호 정책·금융지원을 병행할 필요성을 제시하고 있다.
FAQ
Q1. 서울에서 월세 비중이 절반을 넘는 지역은 어디인가요?
동대문구(62%), 강북구(60%), 종로구(59%), 용산구(57%), 금천구(55%), 중랑구(54%), 강남구(53%), 중구(53%) 등이 대표적입니다.
Q2. 월세 전환이 빨라진 이유는 무엇인가요?
전세금 상승, 금융·대출 규제, 입주물량 감소, 전세사기·역전세난 등 안정성 우려가 복합적으로 작용했습니다.
Q3. 월세 비중 확대가 임차인에게 미치는 영향은?
실거주 비용 증대, 자산형성 기회 축소, 장기적 거주 불안 등이 생깁니다. 임대수익률은 높지만, 임차인 부담도 커집니다.
Q4. 앞으로 임대차 시장 전망은 어떻게 되나요?
전세·월세 혼합구조로 재편이 진행되며, 대출제도·임차인 보호 정책 강화 등이 병행될 전망입니다.
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