중국인들이 서울 아파트를 돈만 생기면 영끌해서 사재기 하는 이유

해시태그 2025.08.23

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서울 아파트 사재기, 외국인 투자자 국적별 ‘지도’

강남은 미국인, 구로·금천은 중국인…지역 따라 달라지는 매매 패턴

최근 2025년 상반기 서울 아파트 시장에서는 외국인 투자자의 활약이 본격적으로 두드러지고 있다. 국내 주거시장에서 외국인의 거래량은 해마다 꾸준히 증가하고 있으며, 특히 올해 들어 강남권과 한강벨트, 구로·금천구 등 대표 지역마다 구매자의 국적이 뚜렷하게 엇갈리고 있다는 점이 관심을 끈다.

외국인 아파트 매입, 수년간 성장세

해마다 늘어나는 거래량…중국인이 전체 1위

서울의 외국인 아파트 매입 건수는 2022년 1,563건, 2023년 1,669건, 2024년 2,097건, 2025년 상반기에는 1,300건을 넘어섰다. 최근 5년간 외국인 구매는 연평균 13~15% 성장세를 보이고 있으며, 법원 등기정보광장 통계에 따르면 올해 1~7월 기준 서울 부동산을 가장 많이 구입한 외국인은 중국인이었다(549건). 다음으로 미국인(412건), 캐나다인

(122건) 순으로 뒤를 이었다. 재외국민 등기 신청도 50건에 달한다.

구로·금천구 등 ‘중저가 실수요지’는 중국인이 주도

금천·구로 등 중국인 매입 비중 최대

서울 내 외국인 매수 상위 지역은 구로구(111건), 영등포구(97건), 서초구(93건), 강남구(86건), 금천구(84건) 등으로 집계된다. 이 중 중국인의 부동산 매수는 구로구(103건), 금천구(75건), 영등포구(58건) 등지에 집중되어 있다. 중저가 아파트와 실거주 및 투자 목적이 복합된 지역에서 중국인 거래가 활발하며, 최근 수도권 전역에서 중국인의 거래가 급증하는 추세다. 실제 지난해 수도권 전체 거래의 65%를 중국인이 차지했다는 통계도 있다.

강남·서초·송파 등 ‘고가 단지’는 미국인 집중

강남권 매수자의 6할이 미국 국적

반면, 강남·서초·송파구를 비롯한 한강변 프리미엄 단지의 주요 매수자는 미국인이다. 올해 상반기 강남권 집합건물 대외국인 매수(171건) 중 미국인이 절반 이상(96건)을 차지했으며, 중국인 매수는 24건, 캐나다인 23건에 불과하다. 즉, 서울 전체로는 중국인의 거래량이 많지만, 강남권에서는 미국인과 캐나다인 등 북미 국적자들이 압도적으로 많다. 이는 미국인 투자자가 현지 내 신분이나 해외에서 성공한 사업·전문직 기반 자산가인 경우가 많고, 강남권 초고가 아파트 단지에 집중투자하는 경향이 강하기 때문이다.

한강벨트, 외국인 거래의 ‘핫스팟’으로

절반 가까이 집중 매입, 자본 유입 두드러져

외국인 전체 거래의 약 46%(609건)는 강남 3구, 용산·강동·동작·영등포·성동·마포구 등 한강벨트 지역에서 이뤄졌다. 강남권을 제외하면 마포·용산·성동 등 신축 프리미엄 단지, 교통호재·문화인프라가 풍부한 지역에서 외국인 매수세가 늘고 있다. 특히 한강변 이슈, 입주물량 감소, 국내외 자본 유입이 맞물리면서 부동산 시장의 지역별 양극화가 커지고 있다. 서울시는 외국인 거래 증가·자본 유입에 따라 자금조달 내역·실거주 여부 등 거래 투명성 확보에 적극적으로 나서고 있다.

외국인 거래 급증, 시장 영향과 정책 반응

집값 영향은 아직 제한적, 규제 강화 이어져

외국인 투자자의 매수세가 집값 급등에 직접적 영향을 준다는 우려가 있지만, 전문가들은 시장 전체 거래 규모에 비하면 여전히 제한적이라는 의견이다. 예컨대, 서울 전체 아파트 매입의 1.1%가 외국인 거래임에도 일부 초고가 단지의 경우 해당 비중이 급증하는 경향이 뚜렷하다.

국내에서는 ‘외국인 규제 강화’ 법안 제정과, 중국 등 상호주의 국가 대상 추가 제한이 논의되고 있다. 특히 현행 대출규제(6·27 등)와 대출규제의 적용에서 외국인이 제외된 부분에 대한 ‘역차별 논란’도 부상 중이다. 서울시와 정부는 외국인 부동산 거래 시 자금조달 내역 검증, 실거주 정밀조사, 이상거래 모니터링 강화, 불법자금 유입 시 신고 등 관리체계를 강화하고 있다. 향후 정책은 실거주 목적 거래와 비교적 투명한 투자 자금 유입을 중점적으로 관리할 전망이다.