초대형 복합단지의 위기, ‘롯데캐슬 르웨스트’ 소송과 부채 리스크

서울 강서구 마곡동에 들어선 ‘롯데캐슬 르웨스트’는 총 사업비 2조5000억원에 달하는 초대형 생활형숙박시설 복합단지로, 분양 초기부터 네 자릿수 경쟁률을 기록하며 뜨거운 시장 관심을 끌었다. 하지만 정부의 생숙 규제 강화와 금융권 대출 제한으로 시행사 ‘마곡마이스PFV’와 롯데건설, 수분양자 사이에 대규모 법적 분쟁과 수천억원 빚 위기가 현실화됐다.

잔금 미납 대란과 대출 한도 불확실성

단지 준공을 앞둔 2025년 8월, 롯데건설과 계약자 간 최대 현안은 ‘잔금 납부와 대출 한도’였다. 정부가 생숙을 주거용으로 사용할 경우 불법으로 규정하자, 은행권은 담보 대출을 제한했다. 잔금 대출이 막히면 약 7,800억원 가까운 미납금이 시행사와 롯데건설 부담으로 돌아간다. 사업 시행사 ‘마곡마이스PFV’는 중도금 대출에 지급보증을 섰고, 이로 인해 대위변제 리스크까지 떠안게 됐다.

시행사-수분양자 갈등, 상호 법적 소송으로 비화

계약자 상당수는 대출 불가로 잔금 납부 자체가 어렵다고 밝히고, 일부는 ‘개인파산’까지 고려 중이다. 이에 롯데건설과 시행사는 잔금 미납 가구에 계약해지를 통보했고, 수분양자 416명은 ‘사기 분양’ 손해배상 소송을 제기했다. 대표 비상대책위는 “허위광고, 주거 가능성 부각 등 분양 본질 문제”를 문제 삼으며 계약 해제와 손해배상을 병행하고 있다. 시행사도 소유권 가압류와 손해 200억원 법적 대응에 나서는 등 갈등이 깊어졌다.

오피스텔 용도 전환, 재분양 전략 추진

2023년 이후 정부·서울시는 생숙 오피스텔 용도 전환을 허용했고, 롯데건설과 시행사는 기존 876가구 중 취소 물량 767가구를 재분양에 돌렸다. 신규 모집가 기준으로도 부동산 경기 침체로 호가가 기존 분양가보다 떨어지면서, 수분양자들의 금전적 손실 최소화 전략, 롯데건설의 미회수 자금 회수 방안이 맞물려 시장 내 추가 소송과 공방도 이어지고 있다.

롯데건설 부채비율 급등, 그룹 전반의 재무 안정성에 경고등

생숙 PF 주택시장 침체와 대규모 미입주·소송으로 인해 롯데건설의 부채비율은 2021년 109%에서 2022년 264%, 2025년 215%로 치솟았다. 나이스·한신평 등 신용평가사들은 “우발채무 부담, 재무 안정성 저하”를 경고하며 롯데건설 등급전망을 부정적으로 조정했다. 2022년 레고랜드 사태 등 과거 그룹 유동성 위기 상황에서 벗어난 지 1년 만에 다시 대규모 자금압박을 겪게 된 셈이다.

정부 규제, 주거용 생숙의 한계와 시장 영향

국토부는 생숙을 오피스텔(업무/숙박용)로 전환하지 않으면 이행강제금(공시지가 10%) 부과 원칙을 밝혔고, 건축 기준·복도폭·주차장 등 조건 미달 시 오피스텔 전환 절차도 더욱 까다로워졌다. 금융권은 생숙 담보대출에 신중을 기하며, 준공 이후에도 잔금대출 은행을 찾기 어렵다는 진단이 나온다. 업계는 시행사-시공사-금융-수분양자 모두 연쇄 타격을 입는 ‘시장 리스크 집단화’가 진행 중이라 분석하며, 초고분양 단지와 대형 생숙에 대한 투자 판단도 매우 신중하게 바뀔 전망이다.