대출로 영끌해서 “15억 이상 아파트 투기” 절대 못 하게 바뀐 정책

고가주택 대출, 사실상 ‘차단 수준’으로 축소

정부가 16일부터 시행하는 새로운 대출 규제에 따라, 수도권과 규제지역의 15억 원 초과 주택에 대한 주택담보대출(주담대)은 사실상 막히게 된다. 15억 초과~25억 미만 주택은 한도가 4억 원으로, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 축소된다. 기존 일률 6억 원 한도에서 단계적으로 줄어드는 방식이다. 재건축·재개발 이주비 대출만 예외적으로 6억 원 한도를 유지한다. 정부는 “고가주택 영끌 매수를 원천 차단해 부동산 시장의 투기적 수요를 막겠다”고 밝혔다.

전세대출도 DSR 포함… 갭투자 차단 의도

그동안 서민 주거 안정을 이유로 규제 대상에서 제외됐던 1주택자의 전세대출도 이번 달부터 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영된다. 이는 전세대출을 이용한 ‘갭투자(전세 끼고 주택 매수)’를 차단하기 위한 조치다. 앞으로 1주택자가 수도권이나 규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 해당 대출의 이자 상환액이 DSR에 포함되어 다른 대출 여력이 줄어든다. 전세대출이 사실상 고가 아파트 매수의 ‘우회 통로’로 쓰였다는 지적이 반영된 결과다.

스트레스 금리 상향… 대출 여력 대폭 축소

대출 한도를 줄이는 또 하나의 장치인 ‘스트레스 금리’도 수도권·규제지역 주담대에 한해 하한이 기존 1.5%에서 3%로 상향됐다. 즉, 앞으로 금리가 낮아져도 대출 한도는 늘어나지 않는다. 정부는 “금리 인하 기대감으로 대출 수요가 폭증하는 걸 방지하려는 목적”이라고 설명했다. 또한 은행권의 주담대 위험가중치 하한(15% → 20%) 적용 시점도 내년 4월에서 내년 1월로 앞당겨졌다. 이는 부동산 중심의 대출 구조를 줄이고 생산적 금융으로 전환하기 위한 조치다.

규제지역 확대… 전세·신용대출도 촘촘히 제한

이번 조치로 서울 21개 자치구와 경기 12개 지역이 새롭게 규제지역으로 지정됐다. 이 지역 내에서는 무주택자의 LTV(주택담보대출비율)가 70%에서 40%로 낮아진다. 또한 전세대출을 보유한 차주는 3억 원 초과 아파트 구매가 금지되고, 반대로 규제지역 내 3억 원 초과 아파트를 취득한 사람은 전세대출을 받을 수 없다. 신용대출 1억 원 이상을 받은 경우에는 대출 실행일로부터 1년간 주택 구입이 금지된다. 부동산 대출의 모든 통로를 다층적으로 막은 셈이다.

풍선효과 우려… 중저가 아파트로 수요 이동 가능성

이번 조치로 15억 원 이상 고가 아파트 매수는 거의 불가능해지지만, 그만큼 중저가 아파트로 수요가 쏠리는 ‘풍선효과’가 예상된다. 실제로 금융당국은 “대출 여력이 제한되면 수요가 상대적으로 규제가 덜한 가격대 아파트로 이동할 가능성이 있다”고 인정했다. 이에 따라 현금 자산이 많은 고소득층 중심의 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 심화될 수 있다는 우려도 제기된다. 정부는 시장 반응을 면밀히 모니터링하고 추가 대책을 예고한 상태다.

핵심 정리

1. 수도권·규제지역의 15억 초과 주택은 최대 4억 원, 25억 초과는 2억 원까지만 대출 가능.
2. 1주택자 전세대출도 DSR에 포함되어 갭투자 차단 효과.
3. 스트레스 금리 하한 3%로 상향, 대출 한도 확대 방지.
4. 규제지역 내 전세대출·신용대출·LTV 규제 강화로 다중 대출 통로 차단.
5. 고가주택 투기 억제 효과는 크지만, 중저가 아파트 수요 집중 가능성 존재.