“강남과 동급 규제”에 뿔난 노도강, 실상은 집값 정체
2025년 10월, 정부가 발표한 초강력 부동산 대책으로 서울 전체와 경기 12개 지역이 조정대상지역과 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 지정되면서, 서울 노원구를 비롯한 이른바 ‘노도강(노원·도봉·강북)’ 지역에서 거센 불만이 터져나오고 있다. 규제 발표 이후 공인중개업소 등 현장에서는 “노원·도봉구 집값이 강남권에는 턱없이 못 미치는데, 똑같은 규제로 묶이는 게 말이 되냐”는 불만이 폭증했다. 실제 이번에 규제지역으로 재지정된 21개 서울 자치구 중 8곳이 최근 3년간 아파트값이 오히려 떨어진 곳이라는 통계도 뒷받침된다.
집값 올랐다더니, 실제론 하락…‘정책의 형평성 논란’
강북권 집값 상승률을 따져 보면, 2022년 12월~2025년 9월 기준으로 노원구 아파트 가격은 1% 안팎 하락, 도봉구와 강북구는 각각 5% 이상 떨어졌다. 이는 강남구(+19~20%), 송파구(+27%), 서초구(+21%) 등은 물론, 서울 평균인 5~6%대와도 격차가 크다. 그런데도 정부는 서울의 모든 구(25개 구)가 동일하게 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역에 포함되도록 했다. 거래 활성화가 힘든 노도강·금관구(금천·관악·구로구)는 오히려 규제 탓에 매매가 줄고, 갭투자도 불가능해져 실수요층만 피해를 입은 모양새다.
왜 이렇게 강도 높은 규제가 적용됐나?
정부는 “서울 강남발(發) 집값 급등이 인접지역으로 번지는 걸 막겠다”는 명분을 들었다. 2023~2025년에도 일부 자치구에서 툭툭 튀는 매매 급등이 번져, 서울 외곽에 풍선효과가 일어날 조짐이 보였다고 판단했다. 그래서 구별로 핀셋 규제가 아니라 일괄, 전면 규제를 시행했다. 조정대상지역과 투기과열지구는 기존 강남·서초·송파·용산 4구에서 서울 전지역(21개구 추가)·경기 12곳으로 대폭 확대 지정됐고, 토지거래허가구역 역시 같은 지역의 아파트·연립·다세대·오피스텔 등으로 넓혔다.
규제지역의 영향—거래절벽·대출축소, 실수요자만 압박
규제지역에서는 LTV(담보인정비율)가 40%로 축소되고, 전세대출 한도 2억원 제한, 전입의무, 취득·양도세 중과, 전매 3년 제한 등 패키지 규제가 일괄 적용된다. 특히 실수요자 입장에서는 규제 덕분에 대출이 더 힘들어지고, 시세 상승 구간이 짧은 외곽지역에서의 내 집 마련 장벽이 높아지는 셈이다. 실제로 노도강, 금관구, 강서구 등 기존 아파트값이 약세인 지역일수록 거래량 감소와 전세가격 하락, 매수 대기자 이탈 현상이 뚜렷하다.
전문가들 “핀셋 규제·실수요 완화책 필요”
부동산 전문가들은 현실과 동떨어진 일괄규제보다는, ▲상대적으로 집값이 오르지 않은 지역에 한해 실수요층 LTV·DSR 완화, ▲지역별 시장 상황을 반영한 탄력적 규제, ▲비규제지역·규제지역 간 역차별 해소 등 대책을 주문한다. 실제 실수요자, 젊은층, 신혼부부 등 내 집 마련이 시급한 계층이 외곽지역에서조차 자금조달·대출에서도 불리해지면서 정책 불신이 커지고 있다.
“부자는 강남·압구정, 규제는 노도강?”…정책 신뢰 흔들
지금 노원구 등 강북권 현장 주민들과 중개업소에서는 “강남·서초·송파는 집값 폭등에도 강남 특권만 누리고 규제 피해는 없다” “서울 동북·서남권은 집값 올라봐야 몇천만 원인데, 강남급 규제 묶인다” 등의 원성이 터져 나온다. 전문가 역시 “서울 외곽·중저가 시장의 식별, 실수요자 보호 체계, 규제·완화 타이밍 조정이 중요하다”고 강조하고 있다.
요컨대 집값은 덜 올랐는데, 규제는 강남과 동급이라는 현실—현재 서울 부동산 현장의 깊은 균열과 정책 불신을 보여주는 상징적 사례로 남고 있다.
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