안녕하세요
김국세입니다.
오늘은 주택임대소득의 사업장현황신고와 관련하여
소형 주택에 대해 설명드리도록 하겠습니다.
주택임대소득 사업장현황신고
주택을 보유하고 주택을 임차하는 경우
우리는 보통 보증금 또는 월세를 받게 됩니다.
그리고 정말 간혹 무상으로 임차를 하는 아주 예외적인 경우도 있습니다.
주택을 임차하고 보증금, 월세를 받게 되는 경우
당연하지만 해당 금액에 대해 세금이 부과됩니다.
이러한 소득을 보통은 주택임대소득이라고 하며
주택임대소득은 면세사업자 등록 여부와 상관없이
해당 소득이 발생하면 관련 내용에 대해 신고를 해야 하며
신고를 하지 않는 경우 추후 소득세가 고지될 수도 있습니다.
다만 일정 요건을 충족하는 경우 예외적으로
소득세가 과세되지 않습니다.
주택임대 소득의 경우
현재 25년 귀속을 기준으로
부부합산 주택수를 기준으로
기준시가 12억 원 이하의 주택 1개만을 보유한 경우에는
해당 주택에서 발생한 월세 및 보증금에 대해서
과세되지 않습니다.
그리고 부부합산 주택수를 기준으로
주택 2개를 보유한 경우
해당 주택에서 발생한 보증금에 대해서는 과세되지 않습니다.
그리고 마지막으로
부부합산 주택수를 기준으로
소형주택이 아닌 비소형주택을 3개 이상 보유한 경우에도
보증금 합계가 3억 원 이하인 경우에는
보증금, 전세금에 대해 간주임대료가 과세되지 않습니다.
그래서 비소형주택 3개 이상 보유한 경우
보증금 합계가 3억 원을 초과하게 되면 보증금, 전세금에 대해
간주임대료가 과세되는 것입니다.
이렇게 주택임대 소득이 발생한 경우
1월 1일 ~ 2월 10일까지
국세청에 면세사업자의 사업장 현황 신고서를 통해
해당 소득 내역을 신고해야 합니다.
면세사업자는 아니지만 주택임대 소득이 면세소득이기 때문에
사업장현황신고를 통해 신고하도록 되어 있습니다.
보증금에 부과되는 간주임대료 그리고 소형 주택
앞에서 주택임대 소득에 대해 간단하게 설명드렸습니다.
월세 및 보증금에 대해 과세가 되는데
부부합산 1주택인 경우
소득세가 과세되지 않고
부부합산 1주택이 기준 시가 12억 원을 초과하게 되면
고가주택으로 분류되어 해당 주택에서 발생하는 월세에 대해서 과세가 되고
2주택인 경우 월세에 대해서만 과세
3주택인 경우에는 월세 + 보증금에 대해서 과세되고
예외적으로 비 소형 주택이 3개 미만이고
비 소형 주택이 3개 이상이라도 보증금의 합계가 3억 원 이하라면
보증금에 대해 간주임대료가 과세되지 않습니다.
간주임대료의 경우 국세청에서 고시한 이자율로 계산하게 되는데
25년의 경우 이자율이 3.1%입니다.
그래서 만약 3주택 이상이고 보증금이 10억, 1년 동안 임대를 했다면
(10억 – 3억) × 60% × 3.1%로 계산하시면 됩니다.
그럼 10억에 대한 1년 동안의 간주임대료는 13,020,000원으로 계산됩니다.
그리고 제가 소형 주택과 비 소형 주택을 계속 말씀드렸는데
소형 주택에 대해 간단하게 설명드리도록 하겠습니다.
소형 주택의 경우
주택 전용면적이 40㎡ 이하
그리고
해당 주택의 기준시가가 2억 원 이하인 주택을 말합니다.
면적 그리고 기준시가 2가지 요건을 모두 충족하게 되면
간주임대료 계산할 때 예외적으로
주택수에서 제외 처리되는 것입니다.
그래서 소형 주택 100채 모두 전세로 임대하고 있어도
해당 주택의 전세보증금에 대해서 간주임대료가 과세되지 않습니다.
소형 주택 전세 보증금 간주임대료 계산
이해하시기 편하도록 예를 들어 설명드리면
김국세는 소형 주택(면적 및 기준시가 충족) 100개를 보유하고 있으며
추가로 본인이 살고 있는 1채가 더 있습니다.
그럼 김국세의 주택수는 101개입니다.
이런 경우
해당 주택에서 발생하는 월세에 대해서
모두 소득세가 과세됩니다.
그런데 전세, 보증금에 대해서 과세될 때는
소형 주택은 주택수에서 제외되기 때문에
간주임대료 계산할 때
김국세는 3주택 이상이 아니라
1주택자로 분류되어 보증금에 대해서는 과세되지 않는 것입니다.
그래서 주택 100개를 모두 1억 원 전세로 임차를 했다면
보증금이 100억임에도 불구하고
모두 소형 주택이기 때문에
100억에 대해서는 전혀 과세가 되지 않습니다.
아시겠죠??
이렇게 소형 주택 개념이
주택임대 소득에서는 아주 중요합니다.
참고로 소형 주택에 대한 간주임대료 제외는
26년 12월 31일까지만 적용되며
현재 기준으로는 27년부터 소형 주택에 대한
이러한 혜택은 사라지게 됩니다.
참고하시기 바랍니다.
오늘은 주택임대 소득의 사업장현황신고와 관련하여
소형 주택에 대해 설명드렸습니다.
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