●이 기사의 포인트
도쿄의 신규 주택 착공 물량이 2025년 기준 3년 연속 감소했다. 특히 분양 아파트 공급이 크게 줄어 도심 10개 구에서는 10.1% 감소하며 공급 부족이 뚜렷해졌다. 배경에는 토지 가격·건설비·인건비가 동시에 상승한 구조적 비용 압박이 있다. 이로 인해 공급은 점점 고소득층을 겨냥한 고가 주택 중심으로 재편되고 있다. 현재 도쿄 23구의 신축 아파트 평균 가격은 1억 엔(약 9억900만 원)을 넘어섰고, 실수요층은 약 6000만 엔(약 5억4500만 원) 수준의 교외 단독주택 시장으로 이동하는 흐름이 나타나고 있다. 비용 상승이 가격 상승으로 이어지는 구조가 고착되면서, 단기간 내 가격 하락을 기대하기 어려운 국면에 접어들었다.
“이만큼 올랐으니 곧 내려가겠지.”
많은 도쿄의 주택 구입 희망자들이 품는 기대다. 하지만 현실은 그 기대를 자주 비껴간다.
최근 데이터는 단순한 가격 조정이 아니라 “물리적인 공급 부족”이라는 더 심각한 문제에 진입했음을 시사한다. 주택 가격의 고공행진은 일시적 버블이 아니라 구조적 공급 제약이 만든 현상일 가능성이 크다.
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3년 연속 줄어든 착공…’공급 고갈’ 신호
도쿄도가 발표한 2025년 신설 주택 착공 물량은 122,130호로 전년 대비 0.8% 감소했다. 이로써 착공 물량은 3년 연속 감소했다. 특히 자산 가치를 좌우하는 분양 주택이 주목된다. 분양 주택은 41,209호로 전년 대비 5.9% 줄어 6년 연속 감소했고, 그중 분양 아파트는 24,238호로 8.9% 감소했다.
도심 지역의 감소는 더 뚜렷하다. 치요다·주오·미나토 등 주요 구를 포함한 도심 10구는 전년 대비 10.1% 감소해 4년 연속 공급이 축소됐다. 이에 대해 부동산 저널리스트 아키타 토모키는 이렇게 설명한다.
“지금의 도쿄 시장은 ‘수요 과다’라는 표현보다 ‘공급 부진’이 더 정확합니다. 토지 확보 경쟁 심화, 건축비 상승, 시공 인력 부족이 겹치며 개발업체는 공급을 늘리고 싶어도 늘릴 수 없는 상황입니다. 그 결과 시장에 나오는 물건 자체가 줄어들어 가격 하락 여지가 사라졌습니다.”
즉, 가격 상승의 본질은 ‘인기 때문에 비싸다’가 아니라 ‘만들 수 없기 때문에 비싸다’는, 비용 주도형 인플레이션 구조에 있다.
개발사의 선택…고가 주택 중심으로 재편
그렇다면 왜 공급이 이렇게 줄었을까. 배경에는 사업 수익성의 급격한 악화가 있다. 토지값 상승, 건축 자재비 급등, 만성적 인력 부족으로 인건비가 올라가는 삼중고는 개발 사업을 어렵게 만들고 있다.
아키타는 이렇게 말했다.
“현재 신축 아파트 개발은 ‘확실히 이익이 나는 사업’에만 집중됩니다. 그 결과 초고층이나 역세권 직결 등 부가가치가 큰 물건이나, 부유층 대상의 고가 물량으로 편중됩니다. 중산층을 겨냥한 공급은 수익성이 맞지 않아 사라지는 구조입니다.”
이 같은 공급의 선택은 가격의 양극화를 가속한다. 도심 아파트는 점차 ‘거주를 위한 주택’이 아니라 ‘투자 자산’에 가까워지고 있다.
23구에서 빠져나가는 개발…교외로 이동
한편 공급의 중심은 명확히 이동하고 있다. 23구가 일제히 감소하는 가운데, 다마 지역 등 시부는 28,659호로 전년 대비 17.7% 증가했기 때문이다.
이는 우연이 아니다. 23구 내에서 개발 가능한 토지가 급격히 줄어들었기 때문이다.
아키타는 다음과 같이 설명했다.
“중앙선, 게이오선, 오다큐선 같은 교외 노선 주변이 이제 주요 개발 지역이 되고 있습니다. 특히 역에서 걸어서 갈 수 있는 부지는 희소해져 경쟁이 매우 치열합니다.”
이 움직임은 공급 측 사정에만 국한되지 않는다. 수요 측, 즉 실수요층의 행동 변화와도 깊게 연결돼 있다.
‘1억 엔 아파트’에서의 이탈…실수요가 흘러드는 단독주택 시장
2025년 4분기 데이터는 이런 변화를 더욱 분명히 한다. 아파트 착공은 12.7% 감소(3분기 연속 감소)를 기록한 반면, 단독주택은 6.4% 증가(2분기 연속 증가)를 보였다. 배경에는 압도적인 가격 격차가 있다.
・23구 신축 아파트 평균 가격: 1억 엔(약 909,000,000원) 초과
・도쿄도의 단독주택 평균 가격: 약 6,000만 엔(약 545,400,000원)
이 차이는 단순한 취향의 문제가 아니라 ‘구매 가능성’의 문제다. 도내의 부동산 감정평가사는 이렇게 말한다.
“6,000만 엔(약 545,400,000원) 전후는 맞벌이 가구가 현실적으로 빌릴 수 있는 주택담보대출 한계에 가까운 수준입니다. 반면 1억 엔대(약 909,000,000원) 아파트는 완전히 다른 시장으로 옮겨갔습니다. 결과적으로 실수요층은 자연스럽게 단독주택 쪽으로 이동할 수밖에 없습니다.”
다만 그 ‘단독주택’의 모습도 변하고 있다. 역에서 도보 20분 이상이거나 버스 이용이 필수이거나 대지 면적이 극히 작은 ‘협소 단독주택(펜슬하우스)’가 늘고 있다. 편리함과 주거 환경을 희생해서라도 ‘소유권’과 ‘넓이’를 확보하려는 움직임이 확산되고 있다. 이는 선택이라기보다 ‘몰려난 결과’에 가깝다.
‘기다리면 떨어진다’는 더 이상 통하지 않는다
그렇다면 앞으로 가격은 내려갈 것인가. 결론부터 말하면, 단기적 하락을 기대하는 것은 현실적이지 않다.
첫째, 공급 부족이 해소될 기미가 보이지 않는다. 착공 물량이 줄어드는 한, 시장에 재고가 쌓이는 구조가 되지 않는다.
둘째, 가격 상승이 수요 주도가 아니라 비용 주도라는 점이다. 건설비용이 높은 상태가 지속되는 한 디벨로퍼는 가격을 인하하기 어렵다.
셋째, 시장의 양극화가 고착화하고 있다. 도심 아파트는 투자처이자 부유층용 자산으로, 교외 단독주택은 실수요의 수용처로 각각 다른 시장으로 기능하기 시작했다.
금융 측면에서도 이 구조는 강화된다. 한 금융기관의 주택담보대출 담당자는 이렇게 말했다.
“금리가 상승하더라도 공급이 제한적이라면 가격이 크게 붕괴할 가능성은 낮습니다. 오히려 구매력 저하로 ‘구매 가능한 사람’이 더 한정되는 방향으로 작용할 것입니다.”
도쿄 부동산 시장이 보여주는 현실
지금의 도쿄 시장이 보여주는 것은 단순하지만 가혹한 현실이다. ‘기다리면 싸진다’는 전제는 더 이상 성립하지 않는다. 공급이 늘지 않는 한 가격은 높은 상태를 유지할 것이다.
그리고 그 사이에 구매력은 서서히 갉아먹힌다.
그 결과로 나타나는 것은 실수요층의 ‘하향 이동’이다. 도심 아파트를 포기하고 교외로, 편의성을 포기하고 협소 주택으로 이동하는 흐름이 계속될 가능성이 높다. 앞으로 주택 구매의 핵심 화두는 ‘어디에서, 어떻게 타협할 것인가’가 될 것이다.
부동산 시장은 단순한 자산 가격의 문제가 아니다. 그것은 도시 구조와 삶의 질 자체를 바꿀 수 있는 힘을 가진다.
도쿄의 주택 가격이 내려가지 않는 현실은 동시에 ‘누가 이 도시에서 계속 살아갈 수 있는가’라는 문제를 우리에게 제기하고 있다.
(글 = BUSINESS JOURNAL 편집부, 협력 = 아키타 토모키/부동산 저널리스트)
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