올해 2월 서울 아파트 시장에서 토지거래허가 신청 건수가 급격히 감소하면서 부동산 시장의 변화를 시사하고 있다. 18일 서울시에 따르면 지난 2월 말 기준 아파트 토지거래허가 신규 신청 건수는 1월 대비 29.8% 감소한 4521건으로 집계되었다. 이는 서울 부동산 시장이 작년 후반부터 이어온 급등장에서 조정 국면으로 접어들었음을 의미한다. 특히 고가 주택이 집중된 지역에서의 거래 위축이 두드러지고 있어 투자수요 감소를 반영하고 있다.
지역별 거래 패턴에서 가장 눈에 띄는 변화는 강남권의 축소와 외곽 지역의 확대다. 강남3구 및 용산구의 신청 비중은 1월 12.3%에서 2월 11.2%로 하락했으며, 한강벨트 7개구 역시 24.1%에서 21.5%로 감소했다. 반면 강북지역 10개구와 강남지역 4개구의 비중은 확대되는 양극화 현상을 보이고 있다. 이러한 변화는 단순한 시장 조정이 아니라 구조적인 수요 이동을 의미하며, 실수요층의 선호도가 상대적으로 저가이고 접근성이 높은 지역으로 옮겨가고 있음을 보여준다.
가격 상승세도 크게 둔화되었다. 2월 신청가격은 1월 대비 0.57% 상승에 그쳤으며, 특히 강남3구 및 용산구는 전월 대비 1.27% 하락하고 한강벨트 7개구는 0.09% 하락으로 전환되었다. 서울시는 이 같은 현상을 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 등 규제 강화 예고에 따른 영향으로 분석했다. 다주택자들의 매물 출회가 늘고 급매 성격의 거래가 증가하면서 가격 상승세가 꺾인 것으로 보인다. 반면 중저가 및 외곽 지역에서는 실수요 중심의 매수세가 이어지며 상대적으로 높은 상승률을 기록했다.
금융 여건 변화도 거래 패턴 이동에 영향을 미쳤다. 주택담보대출 한도가 15억원 이하 주택에 대해 최대 6억원으로 제한되면서 실수요층들이 자금 접근성이 높은 중저가 아파트에 집중하고 있다. 강북지역과 강남지역 외곽에서 각각 전월 대비 1.05%, 1.55%의 상승률을 기록한 것은 이러한 금융 여건 변화가 구체적으로 수요에 반영되고 있음을 보여준다. 대출 한도 제한이 고가 아파트에서 중저가 아파트로의 거래 이동을 가속화하는 구조적 요인으로 작용하고 있는 셈이다.
이러한 변화는 서울 부동산 시장이 과열에서 안정으로 전환되는 과정임을 시사한다. 앞서 1월 실거래가격이 전월 대비 1.59%, 전년 동월 대비 15.12% 상승한 것은 규제 강화 예고 직전의 투자수요 몰림 현상이었던 것으로 평가된다. 2월의 거래 감소와 강남권 약세는 이러한 투기적 수요가 걷혀나가면서 실수요층 중심의 정상적인 시장 회복 단계로 접어들었음을 의미하는 것으로 분석되고 있다. 향후 시장은 지역별 특성에 따른 분화가 심화될 것으로 예상된다.
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