안녕하세요
김국세입니다.
오늘은 주택임대소득과 관련하여
분리과세 VS 합산과세
소득세 세액 비교 방법에 대해 설명드리도록 하겠습니다.
주택임대소득에 대한 선택적 분리과세
주택임대소득은
기본적으로 주택을 임차해 주고
임차인에게 받는 월세 그리고 보증금에 대해
임대소득이 과세됩니다.
정확하게는
1년 동안 임차인에게 받은 월세
그리고 본인 및 배우자의 주택수가 3주택 이상인 경우에
추가로 임차인에게 받은 보증금에 대해
보증금 이자, 즉 간주임대료를 계산하여
월세 + 간주임대료가 주택임대소득이 됩니다.
자세한 주택임대소득은 아래의 블로그를
참고하시기 바랍니다.
https://blog.naver.com/holytax/224157310318
이렇게 계산된 주택임대소득에 대해서는
본인의 다른 소득과 합산하여
종합소득세 신고를 해야 합니다.
다만 주택임대소득이 1년 기준으로
2천만 원 이하인 경우에는
예외적으로 분리과세로
주택임대소득만 별도로 신고하고
그에 대한 소득세를 납부할 수 있습니다.
바로 선택적 분리과세입니다.
즉 주택임대소득이 2천만 원 이하인 경우에는
합산과세 VS 분리과세 중
본인에게 유리한 신고를 선택할 수 있습니다.
주택임대소득 합산과세 방법
주택임대소득 합산과세하는 방법은
다른 사업소득과 동일한 방법으로 합산됩니다.
일단 발생한 주택임대소득이 있다면
임대소득에 대해 추계신고
또는 장부 신고가 가능합니다.
장부 신고는 주택임대소득에 대한 비용을 모두 공제받을 수 있는 것으로
보통 대출이자가 있는 경우 장부 신고를 하시면 됩니다.
추계신고는 장부가 없는 경우
국세청에서 정해진 경비율로 신고하는 것으로
보통 주택임대소득만 있는 경우에는
직전연도 주택임대소득이
2400만 원 미만이라면 → 단순경비율이 적용되고
직전연도 주택임대소득이
2400만 원 이상이라면 → 기준경비율이 적용됩니다.
이름에서도 알 수 있듯이 단순경비율이 유리하며
보통 이런 경우 약 40% 정도가 경비로 차감되고
나머지 임대 소득의 60%에 대해
세금이 부과된다고 보시면 됩니다.
그래서 종합과세의 경우
다른 소득 + 임대 소득을 합산하여
계산된 소득금액에 따라 소득세 세율을 적용하여
소득세가 계산되는 것 입니다.
예를 들어
근로소득이 있는 사람이 주택임대소득을 합산하는 경우
이미 근로소득으로 세율이 24% 적용받고 있다면
추가되는 임대 소득에 대해
24%의 세율을 적용되어 임대 소득에 대한 소득세가 추가되는 것입니다.
그래서 이런 경우
임대 소득 금액, 주택임대소득에서 경비를 차감한 금액이 1000만 원이라면
1000만 원의 24%가 적용되어 240만 원의 소득세가 추가로 납부될 수 있는 것입니다.
만약 소득세 세율 구간이 6% 라면
1000만 원의 6%인 60만 원을 추가로 납부하게 되는 것입니다.
아시겠죠?
그래서 종합과세하는 경우
다른 소득으로 인해 소득구간, 즉 세율구간이 높은 경우라면
동일한 임대소득이라도 소득세를 더 많이 납부할 수밖에 없는 구조입니다.
주택임대소득 분리과세 방법
주택임대소득 분리과세 방법은
기본적으로 주택임대소득이 2천만 원 이하인 경우에만 가능합니다.
즉 주택임대소득이 2천만 원을 초과하는 경우라면
무조건 종합과세로 신고해야 합니다.
분리과세 주택임대소득은 간단합니다.
주택임대 소득에서
필요경비를 50% 또는 60%를 적용합니다.
필요경비 60%는 임대하고 있는 주택에 대해
세무서에 사업자등록을 하고
+
지자체에 임대 등록을 하고
+
임대료를 5% 이하로 올린 경우에 한하여
공제를 받을 수 있습니다.
그 외에는 모두 50%를 적용하시면 됩니다.
그리고 만약 다른 소득에 대한
소득금액이 2천만 원 이하인 경우에는
추가로 공제금액을
200만 원 또는 400만 원을 적용받을 수 있습니다.
필요경비 50%를 적용받은 사람은 200만 원 공제가 가능하고
필요경비 60%를 적용받은 사람은 400만 원 공제가 가능합니다.
예를 들어
1500만 원 주택임대소득이 있는 경우
분리과세로 소득세 신고를 하면
무조건 50% 필요경비 공제가 가능합니다
임대 등록 등 요건을 충족하면 60%까지도 가능합니다.
그럼 50% 필요경비 공제 후
750만 원에서
다른 종합소득금액이 2천만 원 이하면
200만 원 공제가 가능하고
임대 등록 등 요건을 충족했다면 400만 원까지 공제가 가능합니다.
만약 200만 원 공제를 적용했다면
550만 원이 남게 됩니다.
이 550만 원에 분리과세 세율인 14%를 적용하여
77만 원 소득세가 계산되게 됩니다.
간단하죠??
주택임대소득 분리과세 VS 종합과세
그럼 주택임대소득 신고할 때
분리과세가 유리할까요??
종합과세가 유리할까요??
당연한 이야기지만..
상황에 따라 달라집니다.
다른 종합소득이 거의 없는 경우라면
분리과세보다 종합과세가 유리합니다.
세율 6% 로를 적용받을 수 있기 때문입니다.
다른 종합소득이 큰 경우라면..
종합과세보다 분리과세가 더 유리합니다.
그 이유는 다른 소득이 크면
세율을 15% 혹은 24% 적용받게 되는데…
분리과세 세율 14%가 더 유리하기 때문입니다.
그리고 필요경비 50%도 합산과세할 때 공제를 받는 단순경비율보다
더 크기 때문입니다.
그리고 만약 주택임대 소득 있는 분들 중
인적공제를 많이 받을 수 있다면
당연하지만 분리과세보다 합산과세가 더 유리합니다.
그러한 이유로… 상황별로 모두 다르기 때문에
한번 고민을 해보셔야 합니다.
합산과세 VS 분리과세 모의계산
그리고 국세청 홈택스에서
주택임대 소득에 대해
합산과세 VS 분리과세에 대해 모의계산을 할 수 있습니다.
국세청 모의계산 메뉴에서 가능한데
아래의 블로그 글 참고하시고
https://blog.naver.com/holytax/223440351752
종합소득세 합산과세 화면에서도
분리 VS 합산 모의계산을 할 수 있습니다.
보시면 일반 신고서 화면에서 분리과세로 주택임대 소득을 입력하는 화면입니다.
참고로 이렇게 수입금액과 필요경비 등을 입력하면
간단하게 세액계산이 됩니다.
보시면 오른쪽 상단 위에 보시면
” 종합/분리과세 세액계산 비교” 버튼이 있습니다.
해당 버튼을 누르면
모의계산 화면으로 이동하게 됩니다.
주택임대 소득에 대해 항목별로 모두 입력하시면 되는데
업종코드 및 신고 유형 등을 기입하시면 됩니다.
보통 701102 코드와 단순경비율을 기입하시면 되는데
업종 코드는 위 사진을 참고하시면 됩니다.
그리고 수입금액을 입력하시고
감면 적용 여부를 선택하시면
필요경비와 소득금액이 자동계산됩니다.
보통 일반적인 주택임대소득의 단순경비율은 42.6%이니 참고하시기 바랍니다.
이렇게 주택임대소득을 입력하신 후
하단으로 내려보시면
다른 소득을 입력할 수 있습니다.
즉 주택임대소득 이외의 소득을 입력하는 화면으로
사업소득 혹은 근로소득 등을 입력하시면 됩니다.
보통 근로소득자가 많으실 테니
총급여입력을 누르시면
보시는 것처럼 총급여를 입력할 수 있고
계산하기 버튼을 클릭하시면 됩니다.
모든 내용을 입력 후 하단이 계산하기를 클릭하시면
보시는 것처럼
분리과세할 경우 세액과
합산과세할 경우 세액이 계산되어 비교해 줍니다.
이렇게 비교된 내역을 참고하셔서
분리과세가 유리한지
합산과세가 유리한지 참고하셔서
소득세 확정신고를 진행하시면 됩니다.
오늘은 주택임대소득과 관련하여
분리과세 VS 합산과세
소득세 세액 비교 방법에 대해 설명드렸습니다.
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