모르면 손해 보는 임장 동선 짜는 방법

길벗 2023.12.01 조회수

투자 공부를 끝냈다면 이제 실전에 돌입하기!

“효율적인 임장 동선 짜기”
효율적으로 현장조사를 하기 위해서는 우선 동선을 잘 짜야 합니다. 예를 들어 노량진 뉴타운 임장 계획을 한 번 세워볼까요? 일단은 노량진뉴타운의 현재 진행 상황을 파악해야 합니다.

1~8구역별로 진행 상황, 세대수, 시공사 등을 미리 정리하고 파악해 둡니다. 그리고 방문할 중개소의 위치를 네이버 지도 등을 통해 파악하고 조합 사무실에도 전화해서 운영 시간과 위치 등을 문의합니다. 그리고 중개소와 조합의 거리, 지하철역이나 버스정류장과의 거리 등을 고려해 최적의 동선을 짭니다. 그렇지 않으면 현장에서 우왕좌왕하며 시간을 낭비할 수 있으니까요.

1~8구역의 현재 상태를 파악하기 위해 모든 구역을 지나게 동선을 짜고 도보로 이동할 수 있는 거리만큼 정비구역 방문을 계획합니다. 중간중간 맛집을 미리 검색해 두는 것도 좋습니다. 그 동네 맛집에서 체력도 보충하고 에너지도 충전하면 임장이 두 배로 즐거워집니다.

✅임장 동선 짜는 방법
사전 전화 > 임장 동선 짜기 > 주변 신축 아파트 시세 조사 >해당 구역 직접 방문

“현장 방문 전 이건 꼭 하세요”
현장으로 직접 가기 전에 꼭 해야 하는 것이 또 있습니다. 바로 ‘시세 조사’입니다. 재개발·재건축 투자는 미래가치를 현재가치로 미리 사는 것이기 때문에 미래의 새 아파트 가격을 예측할 수 있어야 합니다. 현재 형성돼 있는 인근 신축 아파트 시세를 기준으로 재개발·재건축 구역 물건이 새 아파트가 됐을 때의 수익이 얼마 정도일지 파악하는 과정입니다.

해당 지역의 신축 아파트 시세를 알아보려면 네이버 부동산(land.naver.com)과 호갱노노(hogangnono.com)를 동시에 활용하면 효율적입니다.

네이버 부동산은 현재 거래되는 매물의 가격을 파악하기 쉽고,호갱노노는 입주 시기, 세대수, 전세가율, 전세가와 매매가의 차액 등 여러 가지 조건으로 검색할 수 있습니다. 이 밖에도 아실, 리치고, 부동산 플래닛 등 다양한 사이트에서 시세를 파악할 수 있습니다.

시세는 연식이나 세대수, 역과의 거리 등을 감안해서 종합적으로 판단합니다. 특히 연식은 중요합니다. 평균적으로 부동산은 물가상승률과 연동해서 1년에 2.5% 정도 상승합니다. 만약 연식이 2년 정도 차이가 나면 5% 정도 차이가 난다고 유추해 볼 수 있습니다.

예를 들어 현재 시세가 10억 원이면 4년 후에는 10%가 오르게 되니 11억 원이 될 것이라고 예상할 수 있습니다. 인근에 신축이 없다면 입지가 비슷한 옆동네의 신축 시세를 참고하면 됩니다. 시세는 연식이나 세대수, 역과의 거리 등을 감안해서 종합적으로 판단합니다. 특히 연식은 중요합니다.

평균적으로 부동산은 물가상승률과 연동해서 1년에 2.5% 정도 상승합니다. 만약 연식이 2년 정도 차이가 나면 5% 정도 차이가 난다고 유추해 볼 수 있습니다. 예를 들어 현재 시세가 10억 원이면 4년 후에는 10%가 오르게 되니 11억 원이 될 것이라고 예상할 수 있습니다. 인근에 신축이 없다면 입지가 비슷한 옆동네의 신축 시세를 참고하면 됩니다.

임장을 간다면 인근 신축의 시세를 미리 알아보아야 합니다. 이를 기준으로 사전에 수익률을 계산해 보고 기대치와 맞지 않으면 현장 임장은 가지 않아도 되니 현장 임장 전에 인근 신축 시세를 통해 수익을 꼭 파악하세요.

✅’네이버 부동산’으로 신축 아파트 시세 확인하는 법
① 인근 신축 아파트명 입력 후 단지 정보 확인

예시)
흑석9구역으로 임장을 갈 예정이라면 인근의 비슷한 신축 아파트로는흑석7구역이 재개발되어 2019년 12월에 입주한 아크로리버하임을 꼽을 수 있습니다. 네이버 부 동산에서 아크로리버하임을 검색해 ‘단지정보’ 메뉴로 들어갑니다. 아크로리버하임은 1,073세대이고 DL이엔씨의 하이엔드 브랜드 아파트이지요. 흑석9구역은 1,536세대이고 현대건설의 하이엔드 브랜드인 디에이치를 달게 됩니다. 이 정도면 입지나 아파트 브랜드, 세대 등 여러 가지를 비교해 보았을 때 흑석9구역이 아크로리버하임보다 좋으면 좋았지 뒤쳐지는 부분이 없으니 적당한 비교 대상입니다.

②시세/실거래가 확인

‘시세/실거래가’를 클릭하면 여러 면적과 타입이 뜹니다. 전용 84㎡의 시세를 알아볼까요? 네이버 부동산에는 공급면적으로 되어 있으니 112㎡의 시세들을 확인하면 됩니다. 112㎡는 A, B, C타입이 있는데 가장 거래가 많이 되는 타입을 확인하세요. 물건 하나가 실거래될 때마다 그래프에 빨간 점이 하나씩 찍히니 빨간 점이 많을수록 거래가 많이 되는 타입입니다. A타입이 가장 거래가 많이 되었네요. 우리는 가장 인기가 좋은 타입의 실거래가를 알아야 합니다.

③매매 실거래가 클릭