최근 제가 했던 말이 화제가 되었습니다.
라고 썼지만 이미 2주가 넘었네요. ㅋ
어떤 분과 대화를 할 때 했던 제 말이 인상적이었다고 하더라고요.
하여 그 분이 저와 한 말을 어떤 현상을 설명하며 밝혔더라고요.
몇 몇 분이 저에게 연락하셔서 알게 되었는데요.
그 원본은 <부동산의 보이지 않는 진실> 서문입니다.
생각이 나서 다시 한 번 그 책 서문을 볼까요?
컵에 물이 반이 있다. 이런 상황에 누군가는 그 컵을 보고 “물이 반밖에 안 남았다”라고 말한다. 또 다른 사람은 “물이 반이나 남았다”라고 한다. 이를 두고 긍정적인 사람과 부정적인 사람의 차이라고 이야기한다. 두 상황은 물을 보는 사람의 감정과 가치판단 등이 들어간 표현이다. 정확한 표현은 ‘물이 반이다’가 맞다. 모든 것을 배제한 컵에 있는 물 상태에 대한 순수한 사실은 물이 반이다.
엉뚱한 이야기로 시작하는 이유는 이 책은 부동산에 대해 온갖 데이터를 갖고 이야기한다. 데이터 자체는 물이 반이나 남았는지, 반밖에 남지 않았는지 말하지 않는다. 데이터를 보는 사람의 입장에 따라 해석이 달라진다. 장님이 코끼리를 만질 때 어느 부분을 만지느냐에 따라 묘사와 설명이 다르다. 코를 만진 사람, 다리를 만진 사람, 꼬리를 만진 사람에 따라 상상하는 코끼리의 모습은 천차만별이다. 우리는 코끼리를 만지지 않았지만 코끼리가 어떻게 생겼는지 알고 있다. 전체 모습을 봤기 때문이다.
많은 사람들이 살아가면서 반드시 최소한 한번은 부동산을 거래한다. 매매로 주택을 구입하든, 임차인이나 임대인으로 임대차계약으로 거래한다. 싫든 좋든 무조건 한번은 거래한다. 과거에 부동산 투자는 복부인이라는 명칭으로 대변되는 일부 계층의 부동산투기로 치부했다. 실생활과 밀접한 관련이 있는 부동산은 투자보다는 투기 관점으로 본다. 부동산 가격이 오르면 모든 것이 투기꾼들이 주택가격을 올려놓아 그렇다고 주장하기도 했다.
이제 예전과 같은 복부인은 사라졌다. 복부인이 고위 관리직 남편이 있거나 부동산 정보를 남들보다 먼저 알고 비밀 정보를 갖고 미리 선점해서 돈을 벌었다는 부정적인 이미지가 강했다. 복부인이 누구인지 어떤 사람인지 밝혀진 적은 없고 그저 복부인이라 칭하며 욕했다. 시간이 지나고 보면 복부인은 그저 우리 어머니였고 옆 집 어머니였다. 내 집 하나는 갖자고 노력한 어머니였다. 집 없는 서러움을 풀고자 주택을 의도하지 않게 하나 이상 마련한 경우도 많았다.
그렇게 주택을 하나 둘 씩 갖게 된 부모님들은 의도하지 않게 부자가 된 경우가 많았다. 정확하게 표현하면 자산가가 되었다. 자산가라는 표현은 그 분들 입장에서는 과했다. 어찌 하다 보니 보유 주택이 1개 이상 되었을 뿐이지 투기나 투자란 생각을 크게 한 적은 없었다. 과거에는 부동산 투자라는 개념 자체도 없었다. 돈이 있으면 아끼고 아껴 은행에 넣거나 주택을 구입했다. 혹시나 하는 마음도 없지 않았다. 시간이 지나 주택가격이 오르며 뜻하지 않게 자산이 늘어났다. 투기란 얼토당토 않는 이야기다.
2008년 미국 금융위기로 촉발한 부동산 가격 하락은 자산 시장에 엄청난 영향을 미쳤다. 부동산 시장도 예외가 아니라 서울, 수도권은 뉴타운 열풍이 불며 끝없이 오르던 주택가격이 폭락을 했다. 서울, 수도권을 제외한 지역은 오르기는커녕 떨어지거나 몇 년 째 답보상태로 누구도 거들떠보지도 않았다. 이들 지역 부동산 중개업소들마저 지방 아파트는 몇 년째 이 가격이라며 굳이 시세차익을 보려고 매수하는 사람을 이상한 눈으로 쳐다봤다.
시간이 지나 2010년 대구와 부산 아파트 가격부터 변화가 시작되었다. 다들 이제 부동산은 이제 폭락한다고 외쳤던 시절이다. 하우스푸어라는 단어가 나오며 부동산 구입을 하면 지옥으로 가는 마지막 열차에 탑승하는 것이라며 떠들던 시기였다. 흥미롭게도 이 시기에 서울, 수도권은 아무런 반응도 없었다. 누구도 대구, 부산을 비롯한 아파트 가격이 상승한다는 것을 신경 쓰지 않았다. 잠깐 그러다 말 것이라고 치부했다.
시간이 지나도 이들 지역의 주택 가격은 떨어지지 않았다. 오히려 더욱 상승했다. 다만 한국의 대다수 정보 공개가 서울, 수도권 위주로 흐르다보니 전국적인 뉴스가 되지 않았을 뿐이었다. 시간이 흘러 어느 날부터 서울, 수도권 아파트 전세 가격이 오른다는 소식이 들렸다. 몇 년마다 한 번씩 반복되는 뉴스라 치부했다. 하지만 이번에는 몇 년 동안 계속 전세가격이 쉼 없이 오르기만 했다. 전세대란이란 표현이 나올 정도로 연일 뉴스에 나왔다. 전세대란은 서울, 수도권뿐만 아니라 주요 지역 도시에서 동일하게 일어나는 뉴스가 되었다.
주택가격이 오를 것이라 누구도 외치지 않는 시절이 왔다. 흡사 IMF 직후에 ‘주택은 이제 보유의 목적이 아닌 거주의 목적이 맞다’며 굳이 주택구입을 할 필요가 없다고 했던 것과 똑같은 분위기가 팽배해졌다. 이번에는 인구라는 피할 수 없는 팩트를 갖고 등장했다. 과거 IMF시절에는 한국 자체가 망했기에 자산 시장이 붕괴되었다면 이번에는 인구라는 도저히 피할 수 없는 절대불가분의 사실이 우리 앞에 등장했다.
누가 봐도 직관적으로 선명하게 이해된다. 계속해서 연일 뉴스에서는 떠들고 있다. 출생률이 전 세계에서 최저다. 이대로 가면 인구절벽이 온다. 갈수록 노인 인구는 늘어나고 청년층은 사라지며 더 이상 자산시장이 버틸 수 없다고 말한다.(이미 왔다고 한다.) 어느 누구도 부정할 수 없는 이런 사실에 모두들 입을 다물었다. 이 상황에 마지막 방점을 찍는다. 일본 사례를 들어가며.
일본은 이미 ‘잃어버린 20’년을 통해 자산 시장이 망했다는 것을 이미 익히 듣고 봐서 알고 있다. 이미 노인 인구가 많아진 일본은 부동산 가격이 폭락해서 올라갈 기미는커녕 어느 누구도 부동산 구입을 하지 않는다는 뉴스를 접한다. 신뢰도 높은 리포트와 전문가들이 하는 말에 많은 사람들이 겁을 먹고 부동산 구입을 하려 하지 않는다. 일본 부동산이 실제로 그런지 확인하는 것보다는 전문가의 말은 무조건 맞을 것이라며 믿었다.
대구, 부동산에서 시작된 아파트 가격 상승은 어느새 서울, 수도권까지 올라왔다. 전세 가격이 올라가도 요지부동이던 주택 가격이 어느 순간부터 올랐다. 짧은 시간 동안 꽤 많이 오른 지역들이 등장하기 시작했다. 여전히 지난 고점을 회복하지 못한 지역들도 많이 있지만 몇몇 지역들은 알게 모르게 전 고점을 회복했다. 발소리를 죽이고 오는 도적처럼 부동산 가격이 인식하지 못하는 사이에 오른 곳이 생겼다. 분양도 언제부터인가 완판행진을 한다.
도대체 무슨 일이 내 주변에서 벌어졌는지 인식하기도 전에 이런 일이 벌어졌다. 누군가는 외친다. ‘마지막 발악이다. 착각하지 마라. 지옥으로 가는 입구가 열렸다.’ 또 다른 누군가는 외친다. ‘부동산은 오를 수밖에 없다. 이렇게 미분양이 다 해소되고 전세가격이 오르면 무조건 오른다.’ 누구 말을 들어야 할지 도대체 혼란스럽다. 오늘은 저 사람 말에 흔들리고 내일은 저 사람 말에 흔들리며 갈팡질팡한다. 중심을 잡기는커녕 피아식별도 안 된다. 지금 이 글은 2015년에 썼지만 2020년, 2025년, 2030년에도 반복될지 모른다.
‘부동산이 오를 것이다’라는 사람의 이야기를 들으면 그 말이 맞다. ‘부동산이 떨어질 것이다’라는 사람의 이야기를 들으면 그 말이 맞다. 주택을 매입한 사람들은 주택 가격이 오르길 원하면서도 떨어질까봐 노심초사한다. 주택이 없는 사람들은 주택 가격이 떨어질 것이라 믿고 있지만 올라가면 어떻게 될까 염려한다. 서로가 자신이 현재 어떤 상황이냐에 따라 주택을 바라보는 시선이 이토록 다르다.
이 책은 주택 가격이 오를 수밖에 없으니 투자하라고 권유하는 책이 아니다. 또한 주택 가격이 폭락할 수밖에 없으니 전부 매도하라고 경고하는 책도 아니다. 될 수 있는 한 우리가 알아야할 기본적인 정보에 대해 여러분에게 전부 남김없이 알려주려 노력했다. 어떤 부분은 우리가 알고 있던 상식과 지식이 틀렸고 어떤 부분은 맞았다는 것을 확인하게 될 것이다. 이런 과정을 통해 부동산이 어떻게 흘러가는지 알려주는 것이 이 책의 가장 큰 목적이다.
1장 ‘부동산에 대해 알아야 할 점’에서는 우리가 알고 있는 것과 달리 부동산이 실질적으로 어떤 의미를 갖고 있는지 먼저 알려주려 한다. 주택을 구입하려면 반드시 소득에 근거해서 매수한다. 소득은 어떻게 구분하지 알아본다. 우리가 알고 있는 것과 달리 지금도 꾸준히 주택이 사라지고 있다. 게다가 무조건 높다고만 생각하는 주택가격이 과연 얼마나 비싼지 정확히 비교해 보려한다.
2장 ‘공급과 수요’를 통해 주택이 필요한 사람들이 얼마나 되지는 확인해 본다. 그걸 알아야 주택이 더 필요한지 필요 없는지 유추가 가능하다. 아무도 살지 않는 주택이 있다는 사실은 의외로 알려지지 않았다. 이런 수요에 따라 공급이 제대로 진행되고 있는지 알아보는 것은 중요한 데이터가 될 것이다. 결국 돈이 있어야 주택을 구입할 수 있다. 현재 주택을 살 수 있는 사람들이 얼마나 있는지 알아보는 것은 중요한 의미를 지닌다.
3장 ‘한국의 일본화 가능성’이 얼마나 높은지 직접 알아본다. 도대체 일본에서 어떤 일이 일어났는지 먼저 확인한다. 일본이 처음부터 부동산 가격 폭락이 있었던 것이 아니라 그 전에 엄청난 버블이 있었다. 버블이 꺼진 후 우리가 알고 있는 부동산 가격 폭락이 어느 정도였는지 확인한다. 그 진실에 대해서. 버블은 일본뿐만 아니라 역사를 살펴 볼 때 다른 국가에서도 반복되었다. 버블이 있었던 국가들을 비교하며 공정한 판단을 내리려 한다. 점점 고령화되는 국가들이 일본만 아니니 다른 국가들도 비교한다.
4장 ‘장기적인 주택가격’이 어떻게 진행되어 왔는지 본다. 주택을 지으려면 여러 건설비용이 필요하다. 이에 대한 추세를 살펴본다. 한국의 대표 주택이 되어버린 아파트에 대해 요모조모 들여다보면서 주택가격이 현재까지 어떻게 변화했는지 확인해보자. 시간이 지나며 오래된 주택이 하나 둘씩 늘어나고 있다는 사실과 그런 주택이 얼마나 될지 파악해서 생각해 볼 시간도 갖는다.
5장 ‘미분양과 주택가격의 함수’는 부동산 투자를 하는 사람들이 주택 가격 상승과 하락을 이야기할 때 늘 주장하는 데이터다. 미분양에 따라 실제 주택 가격이 어떻게 변하는지 확인한다. 전국적인 미분양은 전체 그림을 볼 수 있지만 부동산은 개별 지역에 따라 주택가격이 다르게 움직인다. 서울, 수도권 미분양 사례를 본 후에 최근 주택 가격 상승한 지역을 포함한 미분양과 주택 가격의 추세를 살펴보려 한다. 이에 못지않게 중요한 주택을 지을 수 있는 택지와의 관계도 따져본다.
6장 ‘금융과 부동산’은 부동산이 독립된 자산이 아니라는 걸 보여주려 한다. 과거와 달리 부동산은 갈수록 금융과 밀접한 연관을 갖는다. 국가에서 금리를 조절하는 이유가 무엇인지 부동산에는 어떤 영향력을 주는지 파악한다. 세계 속 한국에게 환율은 어떤 의미를 갖고 한국의 원화는 어떻게 움직이고 그에 따라 자산시장이 어떤 방향으로 움직이는지 살펴본다. 어느 누구나 순수한 자기 자본으로 주택 구입하지 않는다. 이것이 어떤 진행과 결과를 보이는지도 알려드린다.
7장 ‘부동산은 어떻게 될까’는 지금까지 사람들이 알고 있는 것처럼 전세가격에 따라 주택가격이 어떤 식으로 변화하는지 알아본다. 모든 사람들은 거주할 공간이 필요하다. 어느 정도의 거주 공간이 필요하고 과거부터 지금까지 면적이 어떻게 변했는지 파악한다. 이를 통해 현재 우리에게 필요한 주택 숫자가 얼마큼 되는지를 따져보도록 한다.
주택 가격이 어떻게 움직이고, 주택가격에 영향을 미치는 것들은 어떤 것이 있는지 확인하며 부동산을 바라보는 시각을 갖도록 도움을 주려한다. 싫든 좋든 우리는 거주할 공간이 필요하다. 주택 가격에 따라 많은 영향을 받는 것도 피할 수 없는 사실이다. 막연히 이랬으면 좋겠다며 희망을 갖고 기다리거나 실행을 하기 보다는 이 책을 읽었으면 한다. 그 후에 올바른 판단을 내렸으면 한다.
올바른 판단을 내리는 데 이 책이 큰 일조를 한다면 그 이상 바랄 것은 없다.
<부동산의 보이지 않는 진실>입니다!! ^^
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