정부 주장 65.5% vs 경실련 조사결과 35%, 최대 68%~최저 10%로 편차
낮은 과표로 인한 보유세 특혜 최고는 삼성SDS빌딩, 16.4억으로 추정
경실련은 10일 혜화동 경실련 대강당에서 최근 4년 동안 서울에서 거래된 1천억 이상 실거래 빌딩의 총 거래금액은 27조 809억이다. 이 중 건물값에 해당하는 시가표준액 3조 3,397억이며 토지가격 23조 7,412억, 공시지가는 토지시세의 36% 수준인 8조 6,266억으로 나타났다고 발표했다.
연도별 빌딩 공시지가 시세반영률은 2020년 36%, 2021년 36%, 2022년 38%, 2023년 35%로 나타났다. 이에 비해 정부는 연도별 전국 공시지가 시세반영률이 2020년 65.5%, 2021년 68.6%, 2022년 71.6%, 2023년 65.5%라고 밝혔다. 전국과 서울이라는 지역적 차이를 감안하더라도 매년 시세반영률이 30%가량 차이가 발생하는 것은 납득하기 어렵다는 것이 경실연의 주장이다.
4년간 총 빌딩 과세기준은 11조 9,663억으로 총 거래금액 27조809억의 44%이다. 아파트 공시가격은 이보다 22% 더 높은 66%이다. 지난 4년간 아파트 보유자가 빌딩 보유자 보다 자산가치를 22% 더 높게 평가를 받은 상태로 세금을 냈다는 의미이다.
연도별 과세기준 시세반영률은 2020년 46%, 2021년 44%, 2022년 43%, 2023년 42%이다. 경실련이 조사한 서울 주요아파트의 공시가격 시세반영률은 2020년 67%, 2021년 67%, 2022년 69%, 2023년 60%로 연도별 과세기준 시세반영률은 공시가격 시세반영률보다 18%~26% 더 낮다. 특히 2022년에는 26%로 가장 큰 차이를 보였다.
경실련은 공시지가 시세반영률이 가장 낮은 빌딩 5개를 조사했다. 2023년 거래된 무신사캠퍼스E1의 토지가격은 984억인데 비해 공시지가는 109억에 불과하여 공시지가 시세반영률이 11%로 나타났다. 다음으로 공시지가 시세반영률이 낮은 빌딩을 순서대로 나열하면 2022년 거래된 CORNER50 11%, 삼일빌딩 16%, 영시티 17%, LG전자가산B 19% 순으로 나타났다. 무신사캠퍼스E1과 CORNER50의 경우 매각 직전에 건물이 신축됐다. 이들 건물에 대한 시가표준액은 거래년도 다음 해의 금액을 적용했다.
또한 공시지가 시세반영률이 가장 높은 빌딩 5개도 조사했다. 2023년 거래된 문정프라자는 토지가격은 2,285억, 공시지가는 1,556억으로 시세반영률이 68%나 됐다. 같은 해 거래된 무신사캠퍼스E1의 공시지가 시세반영률이 10%인 데 비해 58%나 차이 난다. 다음으로 공시지가 시세반영률이 높은 빌딩을 순서대로 나열하면 더블유몰 65%, 종로타워 63%, 롯데손해보험빌딩 61%, 우덕빌딩 60% 순으로 나타났다.
현행 공시지가를 그대로 적용한다면 빌딩을 보유한 부동산 부자, 재벌들은 큰 세금혜택을 볼 수밖에 없다. 그래서 빌딩 토지가격에 연도별 공시가격 시세반영률, 80%시세반영률을 각각 적용한 뒤 현행 제도 하에 빌딩 보유자들이 얼마나 많은 보유세 혜택을 받았는지 계산했다.
공시지가를 적용한다면 최근 4년간 1천억 이상 빌딩 거래로 총 500.5억의 보유세를 내야 한다. 그러나 만일 매년 공시가격 시세반영률 정도만 공시지가에 적용했더라도 316.7억이 더 많은 816.2억의 보유세를 내야하는 것으로 나타났다. 만일 시세반영률을 80% 이상으로 올린다면 공시지가를 적용했을 때보다 449.9억이 더 많은 950.4억의 보유세를 내야 할 것이다.
공시지가 시세반영률 80% 적용 시 얼마나 더 많은 보유세를 내야하는지 계산했다. 2020년에는 179.7억, 2021년에는 65.7억, 2022년에는 150.4억, 2023년에는 54억의 보유세를 더 내야한다. 공시가격과 동일한 시세반영률만 적용해도 2020년 127억, 2021년 49.3억, 2022년 111.3억, 2023년 28억 보유세를 더 내야 하는 것으로 나타났다.
공시지가의 낮은 시세반영률 덕분에 어떤 빌딩이 가장 많은 보유세 혜택을 봤는지 계산했다. 삼성SDS 빌딩은 공시지가 적용 시 보유세를 13.6억 내야 했지만 시세 80% 적용 시 16억이 늘어난 30억을 보유세로 내야 하는 것으로 나타났다. 다음으로 그랜드센트럴은 1.8억, 신한투자증권타워는 14.4억, 가양이마트는 14억, 파크원타워2는 13.9억의 보유세 혜택을 본 것으로 나타났다.
정부는 올해 공시가격 시세반영률을 작년과 동일하게 2020년 수준인 69% 수준이라고 밝혔다. 그러나 경실련이 조사한 바에 따르면 작년 공시가격 시세반영률은 60%, 올해 시세반영률은 65%로 나타났다.
경실련의 발표가 있은 뒤 국토부는 즉각 보도설명자료를 냈다. 경실련이 거래금액에서 시가표준액을 차감하여 토지가격을 추산하는 방식이 잘못됐다는 것이다.
국토부는 건축물의 시가표준액은 ‘부동산공시법’에 따라 공시되는 대상이 아닌 건축물에 대하여 지방세 과세를 위해 지자체장이 결정하는 가액으로, 건축물의 건설원가 등을 고려하여 산정하고 있으며, 시세와는 다르다고 했다.
공시지가는 전문가인 감정평가사가 해당 토지에 건물 등이 없는 상태로 가정(나지상정)하여 유사 토지의 거래사례, 경매·담보 등 감정평가 선례, 매물정보 등을 종합 고려하여 평가하고 있서 건축물과 토지를 일체로 거래한 가격에서 시가표준액을 제외하고 이를 공시지가와 비교하여 시세반영률을 산출하는 것은 적절하지 않고 올초 기준으로 감정평가사들이 평가한 표준지 공시지가의 전국 평균 시세반영률은 65.5%이라고 밝혔다.
이에 대해 경실련은 11일 재반박에 나섰다. 거래금액에서 시가표준액을 제한 금액이 토지가격이 아니라면 결국 시가표준액이 심각하게 잘못되어 있다는 말로밖에 받아들여지지 않는다는 반박이다.
시가표준액은 상업용 건물에 대한 건물 기준가격으로서 토지 공시지가와 함께 과세산정 근거가 되고, 모든 국민들에게 공포되는 기준이다. 국토부의 주장대로 건물가격 산정시 시가표준액을 적용하는 것이 부당하다면, 국토부는 해당 부동산들의 실거래가격과 토지공시지가와의 관계와 산출근거를 설명해야 한다고 요구했다.
국토부는 공시지가 산정에 활용한 참고거래사례, 산정이유에 관한 정보를 온라인 홈페이지를 통해 공개하고 있다고 밝히고 있는데 이 또한 문제가 많다고 지적했다. 2023년도에 거래된 삼성SDS 건물의 경우 규모가 토지 면적 7,716㎡, 건물면적 99,537㎡ 규모의 대규모 빌딩인데, 참고거래 사례는 토지면적 195㎡, 건물면적 586㎡ 거래사례를 제시하고 있다. 규모가 이처럼 크게 차이나는 대상끼리 비교대상으로 삼는 것은 적절하지 않다는 얘기다.
국토부의 반박문은 같은 해 거래된 빌딩들조차 공시지가 시세반영률이 제각각으로 나타난 점에 대해 언급조차 하지 못했다고 했다. 동일하게 2023년 거래된 건물임에도 공시지가 시세반영률이 무신사캠퍼스E1의 경우 11%, 문정프라자의 경우 68%로 57%나 차이를 보였다. 이런 현상은 공시지가 조사가 명확한 기준 없이 제멋대로 진행되고 있음을 방증이라고 했다.
경실련 측은 “국토부의 해명은 공시지가 뿐만 아니라 시가표준액까지 산출근거가 엉망이라는 의구심을 갖게 만들고 있다”면서 “국토부는 더 이상 구차한 변명을 중단하고 공시지가와 관련된 모든 자료와 산식, 산출근거 등을 투명하게 공개 검증해야 한다. 국토부가 공시지가 등 모든 부동산 통계 왜곡을 하루속히 해결하지 않는다면 통계조작 논란은 언제든 또다시 불거지고 말 것”이라고 밝혔다.
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