뉴스만 틀면 나오는 부동산 사기, 전세 사기 뉴스 때문에
곧 이사를 가야 하는데 어떤 걸 가장 먼저 알아봐야 할지 막막하거나,
전세 사기 위험 때문에 불안에 떨고 있는 분들을 위해
부동산 계약 전 꼭 알아야 하는 임차인의 권리를 준비했습니다.
주택임대차보호법에서 임차인이 가진 권리에는
대항력, 우선변제권, 최우선변제권이 있습니다.
그중에서 가장 기본이 되는 것은 임차인의 대항력입니다.
임차인의 대항력이 중요한 이유는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하면 낙찰자에게 인수되기 때문입니다.
주택임대차보호법이 있기 전, 임차보증금은 단순한 차용증 수준이었기 때문에
임차한 주택이 경매로 매각되는 경우 보증금을 보호받기 어려웠습니다.
그래서 정부는 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위해 민법 임대차의 상위 법인
‘주택임대차보호법’을 처음으로 제정하여 시행했습니다.
“ 안전한 부동산 계약을 위해
내가 가장 먼저 알아야 하는 임차인 권리 3가지”
① 임차인의 대항력 부여
임차인의 주택임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다면 그다음 날부터 제삼자에 대해서도 효력이 생긴다.
쉽게 말하면, 임차인이 전입신고를 마치고 해당 부동산에 입주하면 그다음 날부터 이 부동산에 다른 사람들의 간섭 없이 계약 기간 동안 거주할 수 있는 대항력이 생긴다.
② 임차 기간의 존속 보장
주택임대차보호법에서 임대차 계약 기간은 2년을 원칙으로 하기 때문에
임차인은 2년을 보장받을 수 있고, 2년 이하의 기간도 주장할 수 있다.
지금은 임대차 3법이라고 해서 2+2로 총 4년의 임대차 기간을 보장하지만, 이전까지는 2년이었다.
③ 임차보증금의 반환 확보
주택임대차보호법이 시행되기 전 임차보증금은 임차인이 등기상에 전세권 설정을 하지 않으면 물권처럼 순위를 가질 수 없었다. 하지만 주택임대차보호법에서는 확정일자에 순위를 부여하여 임차보증금이 채권에 해당하지만 물권처럼 보아 말소 기준권리보다 날짜가 빠르면 먼저 배당받을 수 있도록 했다. 그러나 이는 임차인의 보증금에 한해서만 가능하다 .
주택임대차보호법은 강행 규정으로 이 법에 위반된 임대차 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다 .
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