“부동산 증세 온다”…서울 보유세 인상 현실화, 시장은 술렁

공정시장가액비율 인상, 보유세 폭탄의 신호탄

2025년 하반기 한국 부동산 시장에는 “부동산 증세”란 키워드가 다시 한 번 강하게 회자되고 있다. 정부가 종합부동산세(종부세) 공정시장가액비율을 기존 60%에서 80%로 올리는 방안을 적극 검토하며, 이미 고가 아파트 보유자를 중심으로 보유세 부담이 40% 이상 증가할 것이란 전망이 쏟아진다. 실제로 서울 서초구 반포자이(84㎡)는 올해 보유세 1,274만원에서 내년 1,842만원으로 무려 44.6% 급등할 것으로 예측됐다. 한남더힐(233㎡) 등 일부 고가 단지는 40~47%의 세 부담 증가가 예상된다.

이 같은 변화는 공시가격, 공정시장가액비율, 세율 등 주요 보유세 산정 요소가 동시에 상향 조정되면서 나타나는 결과다. 세율 인상은 국회의 법 개정을 필요로 하지만, 공정시장가액비율과 현실화율은 정부의 시행령 조정만으로도 즉각적인 전환이 가능하다.

공정시장가액비율이란 무엇이고 왜 중요한가

공정시장가액비율은 재산세·종부세 산정시 과세표준을 정하는 계수로, 실질적인 세금 부담을 좌우한다. 즉, 공시가가 10억원이고 비율이 60%라면 6억원이 세금 산출의 기준이 되지만, 80%가 되면 8억원으로 급증한다.

문재인 정부 시절엔 이 비율이 한때 95%까지 올라 ‘세금폭탄’ 논란이 크게 불거졌고, 윤석열 정부가 들어서 다소 완화(60%)됐다. 하지만 재정 확보와 ‘부자 감세 정상화’ 명분 아래, 다시 상향 기조로 돌아가는 셈이다. 만약 이 정책이 시행될 경우 서울 강남, 서초, 송파 등 전통적 고가 지역의 보유세 인상률은 40% 내외, 강북 등 주요 단지는 30% 이상 세 부담이 늘어날 것으로 전망된다.

보유세 인상, 실제 집주인 체감은 얼마나 될까

• 반포자이 84㎡: 올해 보유세 1,274만원 → 내년 1,842만원(+44.6%)
• 한남더힐 233㎡: 올해 5,940만원 → 내년 8,729만원(+47%)
• 서울 주요 단지 평균: 30~40% 이상 증가 예상

고가 단지뿐만 아니라 최근 집값이 상승세를 이어온 강북, 영등포, 성동 등의 대단지 아파트들마저 두 자릿수 이상의 세 부담 증가가 불가피하다. 세무·부동산 전문가는 “정부의 정책 의지에 따라 언제든 공정시장가액비율 상향이 가능하므로, 보유세 부담 증가는 당분간 피할 수 없는 그림”이라고 내다봤다.

공시가격 현실화율 상향, 복합 증세 가능성

또 다른 변수는 공시가격 현실화율이다. 2025년 하반기 발표 예정인 보유세 로드맵에서는 2035년까지 현실화율을 90%까지 올리는 방안이 검토되고 있다. 만약 문재인 정부 당시 로드맵 대로 내년 공동주택 현실화율이 69%에서 80.9%로 오를 경우, 과세표준이 다시 한 번 크게 뛸 수 있다.

임대차시장, 월세·전세가격 동반 상승 우려

보유세가 오르면 그 부담이 임차인에게 부분 전가될 여지도 크다. 이미 임대차 시장에서는 보유세 인상에 따른 월세·전세가 상승, 임대료 전가 압력이 높아지고 있다. 서울은 공시가격 상승에 보유세 부담까지 더해지며 세입자 주거 불안이 심해질 것이란 우려가 뒤따른다.

집주인·세입자 모두 주목할 변화

집주인은 고가 아파트 보유세 급증, 매도·보유 전략 고민, 임대차 계약 시 임대료 전가 고민 등이 불가피하다. 세입자 역시 임대료 상승 압박, 전세→월세 전환 심화 등 구조적 변화를 마주한다. 시장에서는 보유세 이슈가 임대료 및 거래량 변동, 시장 심리에 미칠 영향을 강하게 주시하는 분위기다.

정책의 현실과 과제

정부는 보유세 인상으로 세수 확충과 형평성 강화라는 목적을 내세우지만, 집값 안정 효과가 일시적일 수 있다는 점, 실수요자와 임차인 부담 가중 우려, 지역·계층 간 세 부담 양극화 등 보완 대책이 필요하다는 지적도 적지 않다. 공급 부족·공공주택 확대 등 중장기 대책과 병행해, 세제정책의 예측 가능성과 수용성을 높여야 할 시점이다.

FAQ – 부동산 보유세 인상, 꼭 알아야 할 4가지

Q1. 이번에 예상되는 보유세 인상률과 주된 원인은?
공정시장가액비율이 60%→80%로 오르면, 보유세는 지역별로 30~50%가량 증가할 수 있다. 고가 단지의 경우 보유세가 40% 이상 뛰게 된다. 공시가격 상승, 현실화율 상향도 함께 증세를 이끄는 주원인이다.

Q2. 내 집 보유세, 내년엔 얼마나 더 내야 하나요?
단지별로 다르나, 예를 들어 반포자이 84㎡는 1,274만원에서 1,842만원(44.6%↑), 한남더힐 233㎡는 5,940만원에서 8,729만원(47%↑) 수준으로 예측된다. 시세가 오른 일반 단지 역시 20~30% 증가할 수 있다.

Q3. 임차인(세입자)은 어떤 영향을 받게 되나요?
보유세 부담이 커지면, 임대인은 이를 임대료(전세, 월세)로 전가할 가능성이 높아진다. 임차인 주거비 상승, 임대차시장 불안정성 심화가 예상된다.

Q4. 앞으로의 관전 포인트와 대처 전략은?
하반기 보유세 로드맵, 공정시장가액비율·현실화율 변화 여부, 임대차시장 파장 등이 중요하다. 실수요자라면 중장기 보유·정책 동향 주시, 임차인은 임대료 변동, 계약주기 관리 등 체계적 대비가 필수다.