지금 서울 강남 송파 아파트 전세값이 2달 만에 3억이나 더 오른 이유

해시태그 2025.08.05 조회수

‘“전셋값 두 달 만에 3억 더 불렀다”…강서·송파 대단지도 전세매물 ‘품귀’ 현상

서울 전세시장 ‘극심한 품귀’…강서·송파 대단지조차 매물 ‘0~1건’

2025년 여름, 서울 전세시장이 사상 최악의 ‘품귀 현상’을 겪고 있다. 강서·송파 등 대규모 신축 아파트 단지에서도 전세 매물이 1~2건에 불과하거나 아예 없는 곳이 속출하면서, 전셋값이 단기간 수억 원씩 치솟는 ‘이상 급등’ 사례가 연이어 등장했다.
실제로 송파구 마천동 대단지 ‘송파파크데일’ 1단지는 올해 6월까지만 해도 4억~5억원 선에서 거래되던 전세가 6월 이후 6억, 최근엔 7억원 선을 호가하고 있다. 같은 지역 내 인근 단지 역시 전세 매물은 전무하거나 한 건뿐이다. 1000가구 이상 대단지에서 전세 매물이 ‘0건’이라는 극단적 공급 부족 신호가 서울 도심 전역에서 현실이 되었다.

입주자 실거주·갱신청구권 공고…역대급 매물 감소, 대출규제로 불 붙다

전세 매물 부족의 가장 직접적인 배경은 집주인 실거주 전환과 세입자의 계약갱신청구권 행사다. 집주인들은 갱신청구권 만료 후 직접 입주를 선택하거나, 전세 공급 대신 월세·반전세 전환에 나서며 시장에 나오는 전세물건이 크게 줄었다.
여기에 6·27 대출 규제(전세퇴거대출 한도 1억원 제한) 여파로 집주인들의 전세퇴거가 어려워지자, 신규 세입자 맞교환도 막혔다. 특히 대출 규제 이후 신규 전세 공급이 마르다시피 하면서 서울 전체 아파트 전세 매물은 2만3,000여 건으로, 1년 전 2만6,700여 건에서 13% 가까이 줄어, 사상 최저를 기록 중이다.

가격 급등…2~3개월새 2~3억원 ‘점핑’ 현실화

서울 주요 대단지 아파트는 전셋값이 2~3개월 만에 2~3억원씩 뛰는 ‘초단기 급등’ 타입이 속출한다. 신천동, 잠실동 등 송파구 인기 단지는 물론, 강서구·노원구·은평구 등 상대적으로 저가 대량단지에서도 유사한 현상이 반복된다. 6월까지 5억원 안팎이던 30평형 전세는 7월 들어 6~7억원 이상을 제시해야 구할 수 있다는 게 중개업계 현장 진단이다.

계약갱신을 택하지 못하거나 대기수요가 몰리는 곳은 전세 문의마저 ‘순번’ 대기 현상을 빚을 정도다.

월세 전환·반전세 확대…전세대란과 임대시장 ‘이중고’

전세매물 부족이 2개월째 이어지면서, 임대차 시장 전체가 월세·반전세 전환 가속이라는 새로운 국면을 맞았다. 계약을 앞둔 세입자들이 전세 대신 월세나 반전세를 선택하는 ‘울며 겨자먹기’ 입주가 늘었고, 최근 1년만에 월세 비중은 28% 늘었다. 공급 부족이 하반기까지 장기화할 전망이어서 일부 전문가들은 “전세대란의 신호탄이 될 수 있다”고 경고한다.

입주 물량 감소도 악재다. 올해 하반기 서울 입주물량이 전년 대비 절반 이상(1만5,000가구→7,000가구 안팎) 줄어, 신규 전세수요를 충족시킬 만한 신규공급도 기대하기 힘든 상황이다.

전세가율은 50% 이하…집값·전셋값 양극화 ‘심화’

급등한 서울 아파트값과 비교해 전세가율(매매 대비 전세 비율)은 역대 최저치다. 강남구는 39.4%, 송파구도 41.9%로 내려앉아, 10억원짜리 아파트라면 4억원이 채 안 되는 전세가가 형성됐다. 이는 전세자금 부담이 실수요층엔 계속 커지는 반면, 매매가격과 동떨어진 임대차 시장 혼란을 부추긴다.