미분양 논란이 불거진 단지, 현실과 다른 통계
2025년 상반기, 서울 강서구의 한 신축 아파트 단지는 준공 후에도 줄곧 100% 미분양으로 지자체·공공 데이터에 집계돼 있었다.
주변 부동산 관계자들은 “현실에는 이미 입주민이 들어와 있으며, 실제 미분양이 난 적도 없다”고 입을 모은다. 반면 지자체 및 중앙정부 데이터엔 ‘전 가구 미분양’으로 공식 기재되어 혼선이 빚어지고 있다.
이처럼 준공 이후에도 빈집이 많은 단지, 또는 입주가 시작됐음에도 공공데이터상 미분양으로 분류되는 사태는 서울에서 이례적인 현상이다.
정확히 어떻게 이런 데이터 불일치가 발생하게 됐는지, 문제의 본질을 짚어본다.
서울 미분양 통계, 왜 이렇게 달라졌나
서울시는 2025년 6월 기준 약 667가구의 미분양 아파트가 집계됐는데, 이 중 상당수가 이미 입주가 시작됐거나 실제로 빈집이 아닌 것으로 파악된다.
특히 신규 준공 단지 일부와 달리 기존 낡은 아파트의 미분양 물량은 많지 않은 편이다. 국토교통부와 각 자치구, 서울시 부동산정보광장의 데이터가 서로 달라 통계 간 엇갈림이 심각한 상황이다.
미분양집계의 혼란은
- 공공기관의 자료 수집 시점 불일치
- 분양계약 완료 후에도 실입주 전까지 미분양으로 집계되는 시스템
- 일부 단지의 예비입주자·청약 대기자 계약 상황이 통계에 반영 안 되는 구조
- 공매·경매 진행 중인 단지의 변동 상황 파악 지연
같은 다층적 원인이 맞물린 탓이다.
현장과 부동산 실무자들의 현실 인식
문제의 단지는 실제로 입주민이 입주했으나, 주택 매매·소유권 이전 등 행정절차가 늦어 일부는 시스템상 ‘미분양’ 상태로 남는다.
또한 분양 미달물량이 공매로 넘어가거나, 최저가 인하분에 빠르게 매수자를 찾는 등 현장에서는 활발한 거래가 이뤄지기도 한다.
강서구 화곡동의 경우처럼, 2년 넘게 분양 미달이던 ‘화곡더리브스카이’ 단지 75가구가 최근 일괄 공매에 부쳐졌고, 입주를 시작한 후에도 데이터엔 한동안 미분양으로 남았다. 실제 현장 중개업소들은 “이미 미분양이 해소됐다”고 증언하며, 부동산 플랫폼에서도 관련 매물 등록이 이뤄지고 있다고 전한다.
악성 미분양, 단순 통계 오류인가 구조적 문제인가
악성 미분양이란 준공 후 장기간 팔리지 않은 주택을 뜻하지만, 통계상 100% 미분양으로 잡히는 것은 자치단체와 중앙정부 시스템, 현장 간 시간차·자료 미전달 과정에서 오는 단면이다.
특히,
- 분양계약만 이뤄져도 미분양에서 제외하는 곳과
- 실제 입주(소유권 이전, 잔금 납부)까지 확인 후 미분양 해소로 보는 곳
등 기준 차이로, 동일 단지가 각 기관마다 다른 ‘미분양’ 상태로 보이는 현상이 나타난다.
또한 공매나 할인분양 이후에도 잠정 미분양 표기가 오래 남아, 실거래 현실과는 괴리가 클 수 있다. 그 사이 단지별 입주율과 체감 미분양 해소율은 훨씬 더 빠른 편이다.
정확한 부동산 정보, 누가 어떻게 책임져야 하나
현재의 부정확한 미분양 데이터는 실수요자와 투자자 모두에게 혼란을 주고, 정책 결정에도 영향을 미친다.
데이터의 신속한 업데이트, 공공기관과 현장 실거래 연동, 아파트 입주 현황의 투명한 공개 등 제도적 개선이 필요하다.
특히 분양사·시공사·지자체 모두가 정확한 정보를 실시간 공유하는 체계를 도입해야 하며, 매월 입주현황을 현황판처럼 누구나 쉽게 볼 수 있어야 신뢰받는 부동산 시장이 완성될 수 있다.
서울 미분양 통계의 함정, 시장 신뢰와 정보 혁신이 해답
준공 후 ‘100% 미분양’이라는 자료에 갇힌 서울의 신축 아파트는, 실제로는 현장과 데이터가 엇갈린 행정 시스템의 취약점을 상징한다.
빠른 거래 해소와 입주자 유입에도 불구하고, 현실에 맞는 투명한 현황 관리와 정보 공개 없이 시장 혼선과 신뢰 저하 문제는 반복될 수밖에 없다.
투자자, 입주민, 부동산 전문가 모두가 실시간·정확한 정보에 접근할 수 있는 기반이 마련되어야 한다.
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