폭등과 폭락, 그리고 ‘사이클’의 논리
부동산 시장에는 늘 ‘족집게 전문가’라는 별칭을 얻는 인물들이 있다. 이들은 대체로 폭등론자 또는 폭락론자로 나뉘며, 시장의 극단적 변동을 예측해왔다. 실제로 2021년까지는 폭등론자들의 전망이, 2022년 하반기 이후에는 폭락론자들의 예측이 적중했다. 그러나 이현철 아파트사이클연구소장은 이 두 범주 어디에도 쉽게 속하지 않는다. 그는 **부동산 시장이 호황과 불황을 반복하는 ‘사이클 이론’**을 바탕으로, 폭등 이후의 폭락까지 비교적 정확하게 예측해온 인물이다.
이 소장은 2020년 “부동산 폭등장이 온다”고 예고했고, 2021년에는 조정기를 거쳐 본격적인 하락장이 도래할 것이라고 전망했다. 그의 분석은 대중심리, 전세 시장, 분양 현황, 정부 정책 등 다양한 요소를 종합적으로 고려한다. 특히 상승장과 하락장의 변곡점을 예측하는 데 있어 미분양 물량, 전세가격 급등, 정부의 부동산 부양책 등을 핵심 신호로 꼽는다.
2025년, 부동산 시장의 현주소
현재 부동산 시장은 전형적인 하락장 초입에 들어섰다는 평가가 지배적이다. 이 소장은 “아직은 급매물 위주로만 거래가 이뤄지고 있어 본격적인 하락장이라 보긴 어렵다”고 진단한다. 집주인들은 집값 하락을 체감하면서도 여전히 버티는 심리가 강해 거래량이 많지 않다. 하지만 본격적인 하락장이 시작되면 집주인들의 태도는 ‘버티기’에서 ‘매도’로 급변하며, 이때부터 실질적인 하락 거래가 본격화될 것이라고 전망한다.
얼마나, 얼마나 오래 떨어질 것인가
이 소장은 평균적으로 40% 하락을 예상한다. 최근의 가격 급락에도 불구하고, 아직 시장 전체가 하락장에 진입한 것은 아니며, 본격적인 하락세는 앞으로 더 이어질 것이라고 본다. 하락장의 기간에 대해서도 그는 “다른 전문가들보다 길게 본다”며 5년간 하락, 2년간 횡보 등 총 7년의 하락 및 정체기를 예측한다. 이는 2008년 글로벌 금융위기 이후의 하락장이 2013년까지 이어졌던 전례와 유사하다고 설명한다.
이 소장은 “2~3년이면 바닥을 찍을 것”이라는 일부 전문가들의 전망에 대해, 실제 하락이 본격화되면 생각보다 훨씬 더 긴 기간 동안 하락과 정체가 이어질 것이라고 강조한다. 특히 미분양이 계속 쌓이는 동안에는 집값이 상승세로 전환되기 어렵고, 미분양이 감소세로 돌아서는 시점이 상승 전환의 신호가 될 것이라고 분석한다.
변곡점의 신호, 무엇을 주목해야 하나
이 소장은 하락장에서 상승장으로 전환하는 변곡점의 징후로 세 가지를 꼽는다.
- 미분양 물량 감소: 미분양이 누적되다가 감소세로 돌아서는 시점이 중요하다.
- 전세가격 급등: 전세가격이 급등하면 매매가격도 반등할 가능성이 높아진다.
- 정부의 부동산 부양책: 정책적 지원이 반복적으로 등장할 때, 시장의 바닥 신호로 해석할 수 있다.
이러한 신호들은 이 소장뿐 아니라 다른 전문가들도 일정 부분 동의하는 내용이다.
‘사이클’로 읽는 부동산, 실전 경험의 힘
이현철 소장은 중개소 운영과 아파트 분양 현장에서의 풍부한 실전 경험을 바탕으로 이론을 정립해왔다. 그는 ‘아파트 투자는 사이클이다’(2022), ‘부동산 폭등장이 온다’(2020), ‘전세가를 알면 부동산 투자가 보인다’(2018) 등 다수의 저서를 통해 시장 사이클의 논리와 대중심리의 중요성을 강조해왔다.
미래는 누구도 장담할 수 없다
과거의 예측이 맞았다고 해서 미래까지 반드시 맞는 것은 아니다. 이 소장 역시 “미래는 누구도 정확하게 알 수 없다”고 말한다. 그러나 시장 사이클의 논리와 과거 경험, 그리고 대중심리의 흐름을 읽는 통찰은 앞으로도 부동산 시장을 이해하는 데 중요한 단서가 될 것이다.
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