압구정, 대출 규제에도 ‘신고가’ 릴레이
2025년 서울 아파트 시장은 정부의 강력한 대출 규제 이후 전반적으로 거래가 위축되고 열기가 식었지만, 강남구 압구정동 초고가 아파트 시장만큼은 예외적인 행보를 보이고 있다. 특히 압구정 ‘한양7차’ 전용 110㎡는 올해 1일 53억원(1층)에 거래되며, 반년 전 39억원에서 무려 14억원이 뛰는 신고가를 기록했다. 인근 ‘한양1차’ 역시 63㎡가 53억원에 손바뀜되며, 2주 만에 1억2000만원이 올랐다. ‘현대8차’ 전용 163㎡는 한 달도 안 돼 8억원이 올라 83억원에 거래됐고, ‘현대7차’ 전용 157㎡도 88억원에 신고가를 썼다.
재건축 기대감, 초고가 아파트 수요 집중
압구정동의 신고가 행진에는 재건축 기대감이 큰 몫을 하고 있다. 압구정 일대는 재건축 추진이 순조롭게 진행되면서 향후 가격이 더 오를 것이라는 전망이 확산되고 있다. 실제로 최근 압구정 신현대아파트 9·11·12차 전용 108㎡가 75억원에 거래돼 신고가를 경신했고, 전용 183㎡는 100억원을 넘는 가격에 팔렸다. 압구정2구역 재건축은 지하 5층~최고 65층, 2,571가구 규모의 초대형 프로젝트로, 시공사 선정 등 사업이 빠르게 진행 중이다. 이 같은 개발 호재는 자산가들의 매수세를 자극하고 있다.
‘그사세’만 오르는 시장, 계층이동 사다리 사라져
정부는 6·27 부동산 대책을 통해 수도권 및 규제지역 주택담보대출 한도를 최대 6억원으로 제한하고, 다주택자 신규 대출을 전면 금지하는 등 강도 높은 대출 규제를 시행했다. 이로 인해 서울 아파트 전체 거래량은 2주 만에 74% 급감했다. 그러나 초고가 아파트, 이른바 ‘그들만의 세상(그사세)’에서는 여전히 신고가 거래가 이어지고 있다. 기존에는 최상급지 집값이 오르면 차상급지도 갭 메우기에 나서며 일정한 가격 차이를 유지했지만, 이제는 최상급지만 오르는 현상이 심화되고 있다. 계층 이동의 사다리가 사실상 차단된 셈이다.
현금 부자 중심…대출 규제 영향 미미
압구정동 공인중개사들에 따르면, 이 지역 매수자는 대부분 현금 여력이 충분해 대출 규제의 영향이 크지 않다. 20억, 30억원이 넘는 아파트가 많아 대출 없이 거래가 이뤄지는 경우가 대부분이다. 일부 타지역에서 압구정으로 갈아타기를 시도하다 기존 주택 매각이 어려워 계약을 취소한 사례가 소수 있지만, 전반적으로 규제 영향은 제한적이다. 초고가 아파트의 희소성과 재건축 기대감이 결합해, 경제 상황과 무관하게 일정한 수요가 꾸준히 유지되고 있다.
압구정, 서울 부동산 양극화의 상징
압구정동을 비롯한 강남권은 토지거래허가구역으로 지정돼 있어 거래 자체가 쉽지 않지만, 신고가 행진은 계속되고 있다. 한편, 서울 외곽이나 중저가 아파트 시장은 거래가 줄고 가격이 정체되거나 하락하는 등 양극화가 심화되고 있다. 압구정 현대아파트 대형 평형은 130억원에 거래되며, 1년 만에 15억원 이상 오른 사례도 나왔다. 같은 기간 강북이나 외곽 지역은 오히려 하락세를 보이고 있다.
‘재건축 드라이브’가 집값 견인…향후 전망은
압구정 재건축은 사업 속도가 빠른 2구역을 중심으로 시공사 선정이 임박했고, 향후 관리처분인가 등 절차가 속도를 내면 추가적인 가격 상승이 기대된다. 실제로 신현대아파트 183㎡는 101억원, 108㎡는 75억원에 거래되며, 3.3㎡당 1억6000만원을 넘는 가격을 기록했다. 전문가들은 “자산가들이 선호하는 희소성 있는 지역은 경제 상황에 크게 구애받지 않는 일정한 수요가 유지된다”며, 초고가 단지의 강세가 당분간 이어질 것으로 내다본다.
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