6억 주담대 제한, 서울 아파트 74% 직격탄
이재명 정부는 초강력 대출 규제로 수도권과 규제지역의 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한했다. 이 조치로 서울 아파트의 약 74%가 대출 제한의 영향을 받으며, 전체 부동산 시장의 거래량이 줄어드는 등 분위기가 냉각됐다. 기존에는 3억원 정도만 있으면 서울 내 아파트 구매가 가능했으나, 이제는 8억~12억 이상의 자금이 있어야 매매가 가능해진 것이다.
또한 신용대출과 카드론까지 규제 대상에 포함해 개인의 대출 여력을 대폭 축소했다. 6월 27일 대책 발표 이후 은행은 비대면 주담대를 중단하는 등 대출 문턱이 급격히 높아졌다. 이에 따라 실수요자들은 대출을 받기 어렵게 되었고, 강도 높은 대출 규제가 부동산 시장의 열기를 잡는 데 중요한 역할을 하고 있다.
전세대출 조항 변경, 갭투자 완전 차단
대출 규제 중 가장 영향을 크게 미친 것은 ‘소유권 이전 조건부 전세 대출’ 금지다. 이 제도는 분양권자가 잔금을 치르기 위해 전세 보증금을 담보로 대출을 받던 관행을 막았다. 이제는 소유권을 완전히 이전받지 않은 상태에서는 전세대출이 불가능해져, 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’가 사실상 원천 차단됐다.
이로 인해 전세금 인하 압력이 발생하는 곳이 생겨났다. 대표적으로 서울 서초구 ‘메이플자이 반포’ 단지에서는 전세가가 16억원에서 14억원으로 하락했고, 일부 평형은 11억~12억원대 전세 물건도 나왔다. 이는 잔금을 치를 여유가 없는 집주인들이 전세금을 낮춰서라도 전세 입자를 찾으려 하기 때문이다.
풍선효과, ‘투자자 대출 차단되자 P2P대출로 몰려’
대출 한도가 극단적으로 제한되면서, 기존 은행권 대출을 받을 수 없는 투자자들은 P2P 대출 등 개인 간 대출 플랫폼으로 몰리고 있다. 이들 P2P 대출은 대출 한도가 LTV 85%로 상대적으로 관대하지만, 연이자율이 10% 이상으로 매우 높아 높은 금융비용 부담이 따른다.
예를 들어 10억원을 대출 받으면 연 이자만 1억원에 달하며, 한 달 이자만 약 800만원 수준에 이른다. 이자가 감당하기 어려운 수준이지만, 일부 투자자들은 잔금 마련을 위해 울며 겨자 먹기로 이용하는 실정이다. 전문가들은 “P2P 대출의 무분별한 사용은 개인 금융 파탄으로 이어질 수 있어 정부 차원의 규제가 필요하다”고 경고한다.
대출 규제의 한계와 서울 부동산 시장 양극화 심화
6억 대출 규제로 서울 부동산 시장의 전체적인 과열은 진정됐지만, 초고가 아파트 시장은 여전히 강세를 이어가고 있다. 현금 부자 중심으로 매수세가 유지되며, 대출 규제의 영향은 제한적이라는 평가다. 반면 자금력이 부족한 실수요자나 중저가 주택 구매 희망자들은 구매력이 크게 떨어져 시장 내 격차와 양극화는 더욱 심화되고 있다.
부동산 업계 관계자는 “자산가들이 선호하는 희소성 높은 지역과 초고가 단지는 경기 변화에 크게 흔들리지 않는 반면, 일반 주택 시장은 거래량 감소와 가격 조정 국면에 들어갔다”고 설명했다. 이에 따라 당분간 수도권 부동산 시장은 ‘그들만의 리그’와 ‘일반 실수요자 시장’으로 완전히 분리되는 현상이 뚜렷해질 전망이다.
하반기 전망과 실수요자의 대응 전략
한국개발연구원(KDI) 보고서에 따르면, 대출 규제의 직접적인 효과는 최대 6개월간 지속된다. 따라서 2025년 하반기 내에 현재의 집값 조정 흐름은 계속될 가능성이 크다. 시장은 일부 조정 후 다시 반등 국면에 들어설 수 있으나, 이는 정부 대출 정책과 금융시장 상황, 그리고 경제전망에 따라 달라질 수 있다.
전문가들은 무리한 투자보다는 충분한 자금 확보와 시장 상황 관망을 권고한다. 내 집 마련을 고려하는 실수요자라면 조바심을 내지 말고 하반기 기회를 노리며, 무리한 대출 이용은 신중히 판단해야 한다고 조언한다. 개인의 현금 흐름과 상환 능력을 꼼꼼히 고려하는 것이 그 어느 때보다 중요하다.
강력한 대출 규제, 시장 냉각과 함께 새로운 기회도 열려
2025년 현재, 6억원 주담대 제한을 비롯한 강도 높은 대출 규제는 부동산 시장의 과열을 잠재우고 있다. 다만, 초고가 시장에서는 여전히 거래가 활발하며, 투자자들이 대출 대신 고금리 P2P 대출로 몰리는 현상도 나타난다. 실수요자 중심의 안정적 시장 형성과 더불어 금융 리스크 관리를 위한 정부 차원의 추가 대책도 요구된다. 부동산 시장 참여자들은 변화하는 규제 환경과 금융 상황을 예의주시하며 신중한 대응이 필요하다.
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