여의도 ‘한양아파트’ 두고 포스코와 현대건설이 싸우는 이유
대한민국 재건축 시장, ‘로또’가 부활했다
2024년, 서울 부동산 시장 최전선에는 여의도가 있다. 과거 금융과 정치의 상징이던 여의도가 아파트 재건축을 통해 새로운 주거 신화의 무대로 재조명되는 중이다. 특히 1975년 준공된 48년 차의 ‘한양아파트’ 재건축이 조 단위 시장에서 가장 큰 관심을 끌고 있다.
보통 재건축은 낡은 아파트를 새로 짓는 대신 입주민들이 수억 원 상당의 추가 분담금을 내야 할 부담이 따라왔다. 그런데 최근 한양아파트에서는 오히려 입주민들이 건설사로부터 3억~5억 원에 달하는 환급금을 받고 새집으로 들어가는 ‘로또 재건축’이 다시 등장했다.
이 엄청난 사업을 차지하기 위해 포스코이앤씨와 현대건설, 국내 최고 ‘1군’ 건설사 두 곳이 허를 찌르는 파격 조건을 내걸며 격돌하고 있다.
여의도 한양아파트의 재건축 가치
- 1975년 지어진 8동, 588가구 규모의 중대형 단지(최고 12층)
- 예정 재건축 완료 후 최고 56층, 992가구+상업·업무시설, 완전 한강 조망 단지 변신
- 평형 대부분이 34~63평대 넓은 평형, 신축시 매매가 최소 18억~33억
여의도 전체에 16개 노후 단지가 있는데, 이 중 한양아파트는 초입지·대형평 특성상 ‘여의도에서 가장 강남스러운 아파트’가 될 가능성이 높다. 단지 바로 앞 여의도 공원, 지하철·버스 허브, 63빌딩 등 업무·문화·금융 중심시설에 둘러싸여 “서울의 맨해튼”이란 별명까지 따라붙는다.
왜 건설사들이 싸움까지 불사하나
1조 4천억 사업, 수주자는 누구?
한양아파트 재건축 프로젝트의 예상 사업비는 약 1조4천억이다. 잡히는 순이익만도 3천억에 육박한다는 분석이 제기된다. 이 엄청난 복합 프로젝트의 단독 시공사는 곧 여의도 다음 핵심 사업장(목동, 강남, 흑석 등)으로 직행하는 프리미엄 ‘입장권’을 손에 쥐게 된다.
브랜드 파워, 금융, 수익 구조까지 총력전
현대건설 전략
- 국내 최고 하이엔드 브랜드 ‘디에이치(THE H)’ 도입
- “동일 평형에 입주하는 조합원 분담금 0”
- 환급금 최대 3억6천만 원 추가 제공
- 미분양 발생시 공사비 추가 부담 없이 건설사가 직접 미분양 물량 인수
- 일반분양가 평당 7500만~8500만 원 제시
- 대출 우위에 따른 사업비 조달 손익(포스코 대비 금리 1.27%↓)
포스코이앤씨 전략
- 신생 하이엔드 ‘오티에르(HAUTERRE)’ 브랜드 도입
- 사업비 선순환 구조, “공사비 먼저”가 아닌 “사업비 차감 → 분양 순익 → 환급금 우선 지급” 방식
- 사업비 절감으로 분담금 ‘0’ 유지, 구체 조건 따라 최대 6억 이상 환급도 가능하다는 주장
- 일반분양가 평당 6000만 원 선 제시로 추가 프리미엄 여지 확보
- 분양수입 대비 조합 환급분 우선지급 등 보수적·안정적 재무 설계
분담금? 환급금? 한양아파트가 ‘로또’인 이유
여의도만의 용적률 ‘마법’
정부 및 서울시 지구단위계획에 따라, 한양아파트는 기존 주거지역보다 두 단계 높은 ‘일반상업지역’으로 용도 상향 종상향이 이뤄진다.
이에 따라
- 기존 용적률 300% → 재건축 완료시 600%로 두 배 확장
- 추가 건축면적, 분양가 상승, 상업시설 병행 수익 등으로
입주민이 새집에 분담금을 내는 구조에서 오히려 수억 원 환급받는 구조 등장
여기에 건설사들이 시공권 확보를 위해 경쟁적으로 조건을 강화하며 입주자 이익이 최대치로 끌어올려지고 있다.
여의도발 재건축 풍향계가 서울 전체를 흔드는 이유
- 서울 노후단지 급증, 전국적으로 재건축 수요 확대
- 한양아파트 모델이 강남·목동 등 대형 재건축 단지 ‘환급 프로젝트’ 선례 만들면
→ 미래 분담금을 크게 줄이거나 오히려 돌려받는 구조가 표준화될 수 있음 - 건설사-시민 간 신뢰 회복, 부동산시장 투자심리 변화, 서울 도시정책에도 중대한 파장이 될 전망
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