📉 “상가값이 10분의 1”…전문가까지 속수무책이었던 신도시의 현실

수도권 신도시 가운데 투자자들의 기대를 한몸에 받았던 시흥시 배곧신도시. 하지만 지금은 유령 상권으로 전락하며 투자자 90% 이상이 손실을 입는 참담한 상황이 이어지고 있다.

중심상권 상가가 감정가 6억 원에서 6천만 원대로 낙찰되는가 하면, 주변 상가는 경매에서도 외면당하고 있는 실정이다.

📌 기대감으로 분양받았던 상가가 지금은 ‘돈 먹는 기계’가 되어버린 상황이다.

💸 감정가 6억 원→낙찰가 6천만 원…현실 된 투자 악몽

수원지방법원 안산지원에 따르면 최근 배곧신도시의 한 근린상가가 감정가의 10%도 안 되는 금액에 낙찰됐다. 해당 상가는 오피스텔 단지 1층에 위치해 있고, 배후 수요도 상당했던 것으로 평가됐다. 하지만 7차례 유찰을 거듭한 끝에 6,250만 원이라는 충격적인 가격에 매각된 것이다.

원 소유주는 2019년 약 6억 원에 상가를 매입하며 4억 원 이상의 대출까지 받았지만, 고작 6년 만에 사실상 모든 자산을 잃게 됐다. 더 이상 상가를 팔아서 대출 원금을 감당하기 어려운 수준이다.

📌 투자 시점에선 탄탄해 보였던 입지가 지금은 공실의 악순환에 빠져 있다.

🏗 기대만 컸던 개발…현실은 지연과 무산의 연속

배곧신도시는 과거 화약 실험장이 있던 부지를 개발해 만든 신도시다. 서울대 시흥캠퍼스와 병원, 글로벌 연구단지 등의 청사진이 제시되며 개발 기대감이 크게 부풀었다. 실제로 경제자유구역으로 지정되며 대규모 프로젝트가 잇따라 발표됐지만, 정작 실행은 지지부진했다.

서울대 학부 이전은 계획만 남고 사라졌고, 서울대병원 역시 건립이 계속 지연되고 있다. 배곧대교 역시 무산되면서 교통 호재도 기대만큼 작동하지 않았다. 이 같은 미완의 개발 속에서 상가를 기대감으로 분양받은 투자자들은 점차 탈출구를 찾지 못한 채 고통을 겪고 있다.

📌 호재는 있었지만, 실현된 건 거의 없었다는 게 문제다.

🛍 소비 패턴 변화가 만든 또 다른 변수

개발 지연만이 상권 침체의 원인은 아니다. 코로나19 이후 소비자들은 빠르게 온라인 쇼핑에 익숙해졌고, 오프라인 상권의 경쟁력은 급격히 낮아졌다. 특히 배곧신도시처럼 중소형 아파트 밀집 지역은 맞벌이 가구가 많아 낮 시간대 유동인구가 적고, 생활의 대부분이 대형마트나 온라인 플랫폼에 의존하는 구조다.

즉, 입지는 괜찮지만 실질적으로 찾아오는 손님이 적은 구조적 한계가 명확한 셈이다. 이는 지역 상가의 공실 증가와 임대 실패로 이어지고 있다.

📌 오프라인 상권이 필요한 소비자 자체가 줄어든 시대다.

🏚 ‘유령 상가’ 경매만 100건…상가시장 붕괴 신호

현재 배곧신도시 인근에서는 감정가 절반 이하로 떨어진 상가가 수십 곳에 달하고, 유찰만 10번 이상 거친 사례도 심심치 않게 보인다. 단순히 상가를 싸게 낙찰받는다고 해도, 문제는 그 다음이다. 임차인을 구하지 못해 공실이 반복되거나, 버티지 못하고 문을 닫는 경우가 속출하고 있다.

지역 중개업소에 따르면 상가를 분양받은 사람들이 처음엔 기대에 부풀었지만, 지금은 월세조차 받기 어려운 상황에 놓였다고 전한다. 임대료를 낮춰도 들어오는 임차인이 없는 악순환이 계속되고 있는 것이다.

📌 싸게 사도 버티기 어려운 구조, 그게 지금 배곧의 상가 시장이다.

🧭 전문가도 물렸다…이젠 분양이 아닌 ‘운영’ 관점으로

일부 전문가는 상가 가격이 아무리 낮아져도 수익성이 없다면 낙찰받아도 의미 없다고 지적한다. 특히 배곧처럼 주거 수요에 비해 상권 이용률이 낮은 지역은 투자 이전에 ‘운영 가능성’을 먼저 따져봐야 한다는 말이 많아지고 있다.

상가는 단순히 분양을 받는 것이 아니라, 장기적으로 운영 가능한 수익 구조를 확보할 수 있어야 한다. 입지만 보고 덜컥 분양을 받거나, 경매로 싸게 낙찰받는 것이 오히려 ‘비싼 실수’가 될 수 있다는 것이다.

📌 지금은 ‘얼마에 사느냐’보다 ‘과연 운영이 되느냐’가 핵심이다.

📌 무너진 배곧 상권이 남긴 교훈…‘미래 기대’만 보고 사지 말자

배곧신도시는 개발 기대감과 호재, 그리고 브랜드 이미지만으로 투자자들을 끌어들였지만, 실제로 실현된 것은 적고 상가는 유령도시로 변했다. 전국 신도시 곳곳에서도 유사한 문제가 반복되고 있으며, 상가 투자에 대한 관점도 바뀌어야 한다는 목소리가 높아지고 있다.

불확실한 미래보다 현재 운영 가능한 입지와 수요를 따져야 할 때다. 싼 가격에 끌려 투자했다간 감정가 10% 낙찰이라는 뉴스 속 주인공이 될 수도 있다.

📌 분양은 기대감이 아니라 ‘현실 수요’ 위에서만 안전하다.