🏘 “19억 하던 아파트가 13억?”…분당 부자들이 충격받은 하루

대출 규제 후폭풍이 서울을 넘어서 경기 남부 상급지까지 번지고 있습니다. 그중에서도 서울 못지않은 고가 단지들이 몰려 있는 성남 분당 일대는 지금 ‘패닉’ 분위기입니다.

불과 몇 달 전만 해도 19억 원을 넘었던 아파트가 6억 가까이 하락하며 팔리는가 하면, 계약 해제가 속출하면서 집주인들과 중개업소가 술렁이고 있습니다.

📉 분당 이매동 아파트, 19억 → 13억 거래…하루 만에 수억 증발

🏡 6억 폭락한 이매동 아파트…한 달도 안 돼 실거래가 붕괴

국토교통부 실거래가 시스템에 따르면, 분당구 이매동의 ‘이매동부코오롱’ 전용 163㎡는 지난 3월까지만 해도 19억 원에 거래되던 고가 아파트였습니다. 그런데 단지 내 비슷한 층 매물이 사흘 전 13억3000만 원에 거래되면서 무려 5억7000만 원, 약 30% 가까이 하락한 충격적인 결과를 보여줬습니다. 중개 거래였고 직거래도 아니었기에, 시장에서 공식적으로 인정되는 하락폭입니다.

상승장에선 ‘대장 단지’로 불리던 이곳마저 가격이 급락하자, 부동산 중개업소엔 매수자들보다 오히려 매도자들이 먼저 찾아와 “도대체 왜 이런 일이 벌어졌냐”고 되묻는 상황이 벌어지고 있습니다.

📌 30% 가까이 떨어진 실거래가…분당도 더는 안전지대 아냐

✍️ 대출 규제 발표 직후 줄줄이 터진 계약 해제 사태

실제 ‘6·27 대출 규제’가 발표되던 당일에도 적지 않은 충격이 있었습니다. 같은 날 성남 삼평동 ‘봇들마을’ 전용 59㎡는 15억 원에 매매계약이 체결됐지만, 발표 직후 대출 조건이 맞지 않아 그날 바로 계약이 해제됐습니다. 수내동 푸른마을 벽산도 마찬가지입니다. 19억5000만 원에 계약됐던 전용 131㎡ 물건이 규제 발표와 동시에 계약이 깨졌습니다.

이는 단순한 매수심리 위축이 아니라, 대출 한도가 축소되면서 계약 자체를 유지하기 어려워진 겁니다. 일명 ‘계약파기 도미노’는 아직 끝나지 않았으며, 추가 해제 사례가 계속 접수되고 있는 상황입니다.

📌 대출 불가로 하루 만에 계약 해제…실거래가 무력화되는 현장

📉 거래량도 반 토막…분양권보다 헷갈리는 본청약 시장

이런 분위기는 성남만의 일이 아닙니다. 수도권 전역이 같은 흐름에 빠르게 동조하고 있습니다. 인천의 경우 아파트 중위가격이 3억7900만 원에서 3억6000만 원으로 소폭 낮아졌고, 거래량은 불과 한 달 만에 2003건에서 804건으로 절반 이하로 급감했습니다. 연수구, 남동구 같은 인기 지역도 예외 없이 가격 조정이 나타났고, 일부는 매물 자체가 사라졌습니다.

실제 인천 계양구, 부평구 등에서는 같은 면적이라도 매매가가 수천만 원씩 낮아지는 사례가 속출하고 있습니다. 문제는 이렇게 가격이 빠지는 와중에도 매수세가 붙지 않는다는 점입니다.

📌 매물은 남고 매수는 실종…수도권 전역이 ‘거래 실종’ 상태

🤔 저가 단지는 영향 적어…양극화 더 뚜렷해졌다

반면 여주, 안성 등 상대적으로 저가 단지 비중이 높은 지역은 대출 규제의 영향을 거의 받지 않고 안정적인 모습을 보이고 있습니다. 대출 비중이 높지 않거나, 실거주 목적의 거래가 중심이 되는 시장이기 때문입니다. 이런 곳은 매매가 변동폭도 작고 거래도 꾸준한 편입니다.

이로 인해 부동산 시장의 ‘이중 구조’가 더욱 심화되는 상황입니다. 고가 지역은 규제 직격탄을 맞아 수억 원 하락하는데, 저가 지역은 그대로인 구조. 자산가들의 움직임만 민감하게 얼어붙고 있는 셈입니다.

📌 고가 지역만 가격 급락…수도권 부동산 양극화 본격화

🧭 시장 전환기? 일시적 착시?…전문가들도 의견 엇갈려

직방 관계자는 “이번 변화는 단순히 공포에 의한 심리 위축이 아니라, 거래 조건 자체가 바뀐 구조적 변화”라며 “대출이 어려워진 만큼 거래가 줄어드는 건 불가피하다”고 말합니다. 하지만 아직 거래량이 워낙 적어 이 흐름이 일시적인 착시인지, 아니면 시장 전환기인지 판단하기는 이르다는 시각도 존재합니다.

한편 일부 투자자들은 이 시기를 ‘틈새 기회’로 보고 가격이 급락한 단지를 주시하고 있다는 분위기도 감지되고 있습니다. 하지만 시장의 중심축이 명확하지 않은 지금, 속단은 금물이라는 데에는 전문가들이 입을 모읍니다.

📌 조정장인가, 하락장 시작인가…시장 방향은 여전히 오리무중

📌 “6억 빠진 그날” 분당 부자들의 침묵이 말해주는 것

성남 분당처럼 수년간 상승장을 주도했던 지역조차 하루아침에 6억 원씩 떨어지는 현실은 부동산 시장이 얼마나 빠르게 민감해지는지를 보여줍니다. 한동안은 서울이 아닌 수도권 상급지가 더 위험할 수도 있다는 경고도 힘을 얻고 있습니다.

지금은 시장의 눈치싸움이 극에 달한 시기입니다. ‘싸게 사자’는 사람도, ‘지금이라도 팔자’는 사람도 멈춰버린 시장. 이런 정적 속에서 살아남는 투자자는 결국 ‘정보보다 타이밍’을 먼저 읽은 이들일지도 모릅니다.

📌 거래 멈춘 분당…이제는 누가 먼저 움직이느냐의 싸움이다