“지금이 기회”…서울 아파트 쓸어 담는 중국인, 역차별 논란과 시장 충격

외국인, 특히 중국인 ‘서울 아파트 쇼핑’ 현황

2025년 여름, 서울 아파트 시장에서는 내국인 매수는 급감한 반면, 외국인, 특히 중국인의 아파트 매입 비중이 빠르게 늘고 있다. 7월 1~17일 사이 서울에서 외국인이 집합건물(아파트·오피스텔·다세대주택 등) 소유권 이전 등기를 신청한 수는 114명, 전월 동기 97명보다 17.5% 늘었다. 이 중 중국인은 54명으로 전월(40명)보다 35% 급증. 전체 외국인 매수인의 48%가 중국인일 정도로 중국계 자금의 유입이 두드러진다.

서울 거래량이 내국인 중심으론 30% 넘게 하락한 가운데, 외국인 매수세는 오히려 탄탄하다. 이런 흐름은 이례적인 대출규제 이후 더욱 가속됐다.

내국인 대출 한파, 외국인 ‘규제 무풍지대’ 논란

지난 6·27 부동산 대책과 강력한 대출 규제(수도권 주택담보대출 최대 6억원 제한, 다주택자 대출 금지)는 내국인 실수요자의 매수 여력을 크게 떨어뜨렸다. 반면 외국인은 한국 내 대출 규제의 적용을 받지 않거나, 거주요건·세금 중과 등도 제대로 적용되지 않는 구멍이 크다.

• 외국인은 국내 규제와 무관하게 자국 금융권에서 대출을 받거나 ‘현금 매수’가 가능하다.
• 다주택 여부를 파악하기 어렵고, 실거주 의무나 양도‧취득세 중과도 받지 않아, 사실상 규제의 사각지대에 놓여 있다.

실제 강남 고가 아파트 등을 현금으로 매입하거나, 전액 해외 대출로 사들이는 사례가 다수 포착되었다. 강남, 송파, 마포, 용산 등에서는 외국인 임대인 수가 매년 신기록을 경신 중이다.

중국인 매수, 왜 서울에 집중될까?

1. 고가 주택 투자 수요: 현지에선 서울 강남·서초·송파, 한강변 신축 재개발 단지를 ‘수익형 자산’으로 간주한다. 현지 부동산 플랫폼에서도 서울 고가 매물 홍보가 계속된다.
2. 환율 영향 및 안전자산 선호: 위안화 약세, 중국 내 부동산 침체, 한중 간 투자 루트 강화로 서울 시장이 ‘자금 피난처’로 부상 중.
3. 내국인의 매수 기피와 가격 방어: 내국인 매수세가 꺾인 틈을 타, 외국인이 매수에 나선 결과 ‘시세 방어’ 기능까지 하는 모습.

특히 구로, 금천 등 조선족 네트워크가 강한 지역, 시흥·안산 등 수도권의 중저가 아파트도 외국인 매입 비중이 빠르게 늘고 있다.

‘역차별 논란’과 제도 변화 움직임

• 많은 내국인들은 “집은커녕 대출도 막혔다”며 규제의 역설을 지적한다. ‘내국인만 조이고 외국인은 자유롭게 산다’는 인식이 확산, 사회적 불만이 커진다.
• 이에 정치권에서는 외국인 부동산 매입에 사전허가제, 실거주 의무 부과, 자금조달 검증 및 취득세 중과 등 규제 법안들이 발의되고 있다.
• 서울시도 외국인 거래를 상시 관리하고, 이상거래 정밀조사, 자금 흐름 추적 등 모니터링을 강화할 방침이다.

시장 파장과 앞으로의 전망

외국인 매입 비중이 늘면,

• 단기적으로는 시세 방어, 거래 활력 촉진 효과도 일부 있으나
• 장기적으론 자금력 우위에 의한 가격 왜곡, 임대시장 과열, 실수요자 내집 마련 기회 감소, 사회적 불평등 심화 문제가 우려된다.

2025년 상반기 기준 외국인 서울 아파트·오피스텔 매수 중 중국인이 차지하는 비중은 35~50%를 오르내리며, 강남권뿐 아니라 구로, 금천, 영등포, 수도권까지 빠르게 확산 중이다. 제도 변화와 시장 반응, 국제 자금 환경 등 다음 분기의 흐름에 촉각을 곤두세워야 하는 상황이다.

📌 FAQ – 서울 아파트 중국인 매수, 그 진실과 쟁점

Q1. 왜 외국인, 특히 중국인 매수만 이렇게 늘어났나요?
내국인에는 강력한 대출 규제, 세금 중과, 실거주 의무 등이 적용되는 반면, 외국인은 자국 대출, 현금 매수 등 규제를 상대적으로 우회할 수 있어서입니다.

Q2. 서울 시내 중국인/외국인 소유 비중이 얼마나 되나요?
2025년 상반기 기준, 서울 집합건물 외국인 소유권 이전 등기 중 최대 48%가 중국인입니다. 강남구, 구로구, 금천구 등 특정 지역에서 비중이 더욱 높게 나타나고 있습니다.

Q3. 정부나 정치권은 어떤 대책을 준비하고 있나요?
외국인 부동산 취득에 사전허가제, 자금 출처 조사, 3년 실거주 의무 등 규제 법안과, 서울시의 상시 거래 모니터링 등 관리 강화를 추진 중입니다.

Q4. 이런 외국인 매입 확산이 집값에 미치는 영향은?
단기적으로는 거래 활성화와 시세 방어 기능도 있으나, 장기적으로 자금력 우위에 의한 가격 왜곡, 실수요자 내집 장만 기회 축소 등 부작용이 커질 수 있어 사회적 우려가 큽니다.