“중국인이 서울 부동산 싹쓸이” 논란의 핵심과 그 이유

외국인의 국내 부동산 매수, 다시 ‘뜨거운 감자’로

2025년 들어 서울을 비롯한 수도권에서 외국인, 특히 중국인들의 부동산 매수세가 두드러지면서, 사회적 논란과 입법·정책적 격랑이 연이어 일고 있다. 최신 등기정보에 따르면 7월 한 달 동안 서울에서 아파트·오피스텔·다세대 등 집합건물 거래가 반 토막 난 가운데도 외국인 매수는 큰 변화 없이 ‘견조한 수준’을 유지하고 있다.

서울 집합건물 실거래 등기 기준으로 7월 1~24일 135명의 외국인이 소유권 이전을 신청했고, 이 중 65명이 중국 국적자로 전체의 48%에 달했다. 이는 한 달 전(45%)보다 높아진 수치다.

“중국인이 다 사간다” – 지역별 현황과 집중 양상

중국인 매수는 전통적 고가 아파트 밀집지역(강남, 서초, 송파 등)보다는, 오히려 구로구(15명), 금천구(8명), 영등포구(7명) 등 서남권·외곽지역에 집중됐다. 이는 최근 1~2년 새 코로나19 이후 외국인 부동산 매입이 다시 늘어나면서 저가, 미분양, 상대적으로 실거주 수요가 많은 지역으로 집중되는 특징을 보인다.

서울 외곽지역, 특히 구로·금천 등은 조선족·화교 등 중국계 이주민이 집중된 곳이기도 하다. 의외로 강남권 고가 아파트는 같은 시기 미국인이 더 많이 샀으며, 중저가 아파트·오피스텔이나 다세대 매입에 중국인 비중이 월등하다는 점이 실제 매수 패턴이다.

외국인 매수의 배경 – 규제 사각과 내·외국인 역차별

2025년 6·27 대출규제 등 일련의 부동산 규제로 인해 내국인의 주택 매입, 특히 다주택자는 수도권에서 담보대출이 거의 막히고 있다. 반면 외국인은 국내 거주지 유무와 다주택 여부 확인이 쉽지 않고, 대출 역시 해외 금융기관을 통한 조달이 가능하다. 주택거래 신고나 대출 적용이 내국인과 같지 않고, 세금·주택수 규제 등에서 간접적인 사각지대가 발생한다는 점이 논란의 본질이다.

이 때문에 내국인은 대출 규제로 주택 마련이 더 어려워졌지만, 일부 외국인은 규제의 관문을 비교적 쉽게 넘어서 “우리집 살 사람은 중국인뿐”이라는 푸념이 곳곳에서 나오는 현실이다.

정책 및 사회적 대응 : “외국인 부동산 규제” 입법 본격화

계속되는 불만과 우려 속에, 최근 국회에서는 외국인이 주택을 매입할 때

• 사전 허가제(기존 신고제→허가제) 전환
• 취득 후 3년 이상 실거주 의무 부과
• 투기과열지구·조정대상지역 추가 취득 시 지자체장의 특별 허가 받게 하는 안
  등 다양한 법안이 발의되고 있다.

대표적으론 “부동산 거래신고 등에 관한 법률” 일부개정안(이언주 의원 외), “상호주의 의무화 및 거래허가제”·”외국인 실거주 목적 외 취득 금지” 법안(김미애, 고동진 의원 등)이 있다. 이는 캐나다, 중국, 호주 등 많은 선진국이 이미 외국인 부동산 취득에 강한 규제를 두고 있다는 선진 사례를 근거로 한 것이다.

특히 중국의 경우 외국인의 토지 취득은 아예 막고 있고, 주택 매입도 1년 이상 체류 요건 등 매우 엄격하다. 반면 한국은 신고만 하면 매수 가능해 “상호주의 불균형” 논란이 확산되고 있다는 점도 지적된다.

실제 외국인 ‘싹쓸이’인가? – 오해와 현실

• 외국인 전체 주택 매입은 연 1만6,000건 내외로, 전체 거래의 비중은 1.1% 수준이며[2025년 4월 누적], 중국인은 이 중 약 50~60%로 8,000~1만 건 남짓을 차지한다.
• 모두 투기 목적이 아니라, 상당수는 재한화교, 장기 체류자, 한국 이주·유학·사업 목적 실거주 수요도 많다.
• 다만 최근 중국인의 구매 비중이 늘고 집중되는 지역(구로, 금천, 영등포 등)에서 특정 시세 변화를 이끌 정도로 과도한 매수세가 나타나고 있다는 불안은 실제로 존재한다.
• 서울뿐 아니라 경기·인천 외곽 중저가 주택, 공장·토지 등에서도 중국인을 비롯한 외국인 거래가 계속 증가하고 있어, 공급 불안·가격 급등 ‘방아쇠’로 작용할 수 있다는 지적이다.

사회적 시사점 및 전망

서울, 수도권의 부동산 시장은 내국인 대출규제와 외국인(특히 중국인) 투자자금 유입이 동시에 작동하며 새로운 긴장에 직면해 있다. 단순히 “중국인이 다 사간다”는 선동적 주장보다는, 실제 매수 목적, 지역별 집중 양상, 내국인과 외국인 간 규제 사각, 그리고 선진국 수준의 정책 방안 등을 균형 있게 고민해야 한다.

앞으로 외국인 주택 매수에 대한 접근성, 허가제도, 실거주 요건 등이 실제 법제화되는지 그 속도와 실효성이 부동산 시장의 공정성과 안정을 가를 중대 변수가 될 전망이다.