“서울 아파트, 외국인 쇼핑백화점?”  중국인 투자 급증이 불러온 역대 최대 논란

외국인의 ‘서울 아파트 쇼핑’ 현상, 더 커지는 불안

2025년 7월, 서울 아파트·오피스텔 등 집합건물 시장이 “외국인 쇼핑 백화점”이라는 비판까지 나올 만큼 외국인, 특히 중국인 매입이 집중적으로 증가하는 모습이 확인됐다.

7월 1일부터 17일까지 외국인 소유권이전 건수는 114건으로, 전월 동기 대비 17.5% 증가했으며, 같은 기간 중국인 매입 건수는 무려 35%나 급증(6월 40명 → 7월 54명)했다. 반면 내국인과 법인 매입은 각각 30.1%, 58.6% 감소하며, 내외국인 간 ‘공정성 논란’이 극심해지는 상황이다.

외국인, 특히 중국인 ‘사재기’ 본격화… 무엇이 문제인가

“사각지대에 놓인 부동산 규제”

• 2025년 6·27 대책 이후 내국인은 주택담보대출 한도(6억원) 제한, 2주택 이상 보유자는 수도권 대출 자체 불가 등 강력한 규제를 받는 반면, 외국인은 이런 제약을 받지 않는다.
• 외국인은 국내 대출 규제가 소용없으며, 해외 은행이나 페이퍼컴퍼니를 통해 충분히 자금을 조달할 수 있다.
• 거주지 요건 미적용, 다주택자 확인 불가, 양도세·취득세 등 각종 세금 규제도 핀셋 적용이 힘든 구조다.

“실수요자 차단, 집값 상승의 불씨”

• 외국인 수요 증가 = 저가 매물 흡수, 인기 단지 매물 품귀 현상 유발 → 최종적으로 가격 상승 압력으로 이어진다.
• 대출이 막힌 내국인 실수요자는 더 좋은 집을 구할 수 있는 기회 자체가 박탈되고 있다.
• 주요 구(江南, 송파, 강동 등)뿐만 아니라 구로, 금천, 영등포 등 중저가·외곽 단지까지 매입이 활발하다.

“역차별” 여론과 정치권의 움직임

• 내국인은 ‘빚투’ ‘영끌’도 현실적으로 어렵지만, 외국인은 규제 사각지대에서 현금, 해외 송금, 현지 대출 등 다양한 루트로 주택을 ‘손쉽게’ 구입하고 있다.
• “한국 집주인은 집을 못 사는데, 외국인만 집을 쓸어담는다”는 여론이 커지며, 국회는 외국인 부동산 실거래 허가제/실거주 요건 법안을 잇달아 발의.
  • 대표적 예시: “외국인 국내 주택 매입 전 사전 허가, 3년 이상 실거주 의무” 법안(더불어민주당 이언주 의원)
  • “투기과열지구·조정대상지역 내 토지 취득엔 지자체 허가” (국민의힘 김미애 의원)
• 국회 논의가 본격화되면, 조만간 외국인 부동산 투자 전반의 강한 제도변화가 올 가능성이 높다.

사회적·경제적 파장

집값·임대료 인상 부작용

외국인 수요가 시장에 유입될수록 단기 투자→가격 상승→실수요 이탈→임대료 인상 등 ‘주거 불안정성’이 단계적으로 확산될 우려가 커진다.

시장 양극화 및 변동성 급등

내국인 매입 감소, 법인 투자 감소가 곧바로 외국인 투자 증가와 맞물려 거래시장 자체가 ‘투기적’ 흐름으로 경도될 수 있다.
특정 시기에 가격이 갑자기 치솟거나, 외국 자본이 빠질 때 급락하는 구조적 리스크도 잠재적 문제다.

실거주자 보호 사각지대

외국인 집주인이 실거주가 불가능할 경우, 집을 세 주거나 단기차익 목적으로만 운영하면 지역사회 공동체성에도 악영향이 우려된다.

현장의 목소리와 정책과제

서울 구로구·금천구 부동산 업계는 “중국 자본의 유입이 계속 늘고 있고, 코로나 엔데믹 이후 단기 차익을 노리는 중국계 법인‧투자자도 눈에 띄게 많아졌다”고 토로한다. 젊은 세대, 신혼부부, 정착을 원하는 내국인 실수요자는 “돈이 있어도 대출 제한, 불확실한 미래 때문에 ‘좋은 집’을 잡을 기회가 너무 적다”며 불만을 드러내고 있다.

경제·부동산 전문가는 “외국인 투자 및 자본유입 자체만으로 모든 문제를 일반화할 수는 없지만, 내국인에 대한 역차별을 줄이고, 집값 안정대책과 실수요자 보호장치를 동시 확립해야 한다”고 지적한다.

“균형 잃은 부동산 시장, 새로운 규칙과 감독의 시대”

서울 아파트 시장에서 외국인(특히 중국인) 투자 비중이 점점 커지고, 내국인은 각종 규제로 집 마련이 더 멀어지는 구조가 고착화되고 있다. 대출 규제, 실거주 요건, 거래 허가제 등 실효성 있는 정책이 반드시 뒷받침되어야만 내국인 실수요자의 주거권과 시장 전체의 안정성을 지킬 수 있다.

‘외국인 쇼핑백화점’이라는 일각의 비판을 넘어서, 모든 주택 수요자에게 공평하고 지속가능한 시장 질서를 만드는 것이 이제 한국 부동산 정책의 필수 과제가 됐다. 입법과 제도 변화, 실시간 모니터링, 투명한 외국인 부동산 투자정보 공개 등 사회적 균형점 찾기가 국가 미래를 좌우할 중대 과제로 대두되고 있다.

지금이야말로 “투명한 주택시장, 모두에게 기회가 돌아가는 사회”를 위한 지혜와 결단이 필요한 시점임이 분명하다.