서울 아파트 가격 앞으로 2년 내로 엄청 떨어지니 절대로 사면 안 되는 이유

해시태그 2025.08.01 조회수

“아파트값 2~3년 뒤 큰 일 터진다”…주택 공급부족, 과연 현실인가

상반기 주택 인허가·착공·분양, 일제히 감소

2025년 국내 주택 공급의 신호등이 빨간불로 바뀌었다. 국토교통부 통계와 업계 분석에 따르면, 2025년 상반기 전국적으로 인허가, 착공, 분양, 준공 등 모든 주택 공급 지표가 크게 하락했다.

전국 주택 인허가: 13만8,456가구(전년 대비 7.6% 감소)
수도권 인허가: 7만3,959가구(22.7% 증가), 지방: 6만4,497가구(28% 감소)
주택 착공: 10만3,147가구(전국 18.9%↓, 수도권 8.1%↓, 지방 32.8%↓)
분양 실적: 전국 6만7,965가구(39.6%↓), 수도권 18.4%↓, 지방 56.7%↓

이처럼 공급의 근간이 일제히 주춤하면서, 특히 수도권과 서울에서의 신축 공급이 심각한 우려 대상이 되고 있다.

서울·수도권, 단기 공급 늘었지만 중장기 ‘입주 절벽’ 경고

누적 기준으로 보면, 수도권은 최근까지 일부 준공(22.4%↑), 인허가(17.4%↑) 수치가 증가했으나, 착공·분양은 눈에 띄게 감소했다. 서울은 2025년 상반기 분양이 6,558가구로 작년보다 20% 감소했고, 누적 분양도 7.7% 줄었다.

서울의 착공은 6월 한 달 기준만 보면 전년보다 99.9% 급증했으나, 올해 전체적으로는 누적 2.3% 감소.
준공물량(입주)은 수도권 9.2% 늘었지만, 그 효과는 단기적일 뿐이며 향후 2~3년 뒤 실제 입주 물량은 다시 급감할 것으로 예상된다.

착공·분양 감소가 왜 중요한가?

주택 인허가는 설계나 인력을 투자한다는 신호에 불과하고, 실제 시장 출하는 “착공→준공”이 기준이다. 착공이 줄면 2~3년 후 입주 단지 자체가 줄어든다.
또, 분양이 줄면 당장 신규 매물을 찾는 실수요자는 물론, 대출 규제와 입주 지연에 울며 겨자 먹기로 기존 매물 경쟁이 심화되는 결과로 이어진다.

즉, 현재의 착공·분양 감소는 “2~3년 뒤 입주 절벽=공급 부족=가격 불안”이라는 공식으로 연결될 가능성이 크다.

지방은 침체, 수도권·서울 신축 희소가치는 더 커진다

지방은 올해 상반기 착공(32.8%↓), 분양(56.7%↓), 준공(17.7%↓) 등 전방위 위축세가 극심하다. 이에 반해, 수도권과 서울 일부는 단기적 ‘입주 효과’가 있지만 공급 전체 규모는 줄어들고 있다.
지난해와 달리 올해 수도권 인허가는 늘었지만, 앞으로 실제 공급까지 2~5년 지연되는 ‘타임 래그’를 감안할 때, 당장 2027~2028년 무렵엔 대규모 입주 공백이 불가피하다는 분석이 많다.

왜 ‘심각한 공급부족’ 시그널이 반복되는가

고금리·대출 규제로 인한 자금 경색으로 건설사들이 분양·착공 속도를 늦췄다.
원자재·노무비 상승, 지방 부동산 침체, 분양 미달 우려 등 공급에 부담이 늘었다.
인허가 후 착공 지연(PF 경색, 미분양 부담 등)까지 겹치면서 실물공급이 계속 밀리고 있다.

미분양·입주 시장 동향도 변수

2025년 6월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만3,734가구로, 5개월 연속 줄어드는 추세다. 준공 후 미분양(악성 미분양)도 2만6,716가구로, 23개월 만에 소폭 감소해 공급 자체는 점차 시장 수요에 근접한다는 신호를 보낸다.
다만 근본적으로 새로 분양·착공되는 물량 자체가 적어, 아파트 신축 희소가치는 오히려 커질 가능성이 크다.

주택시장 전문가의 진단과 전망

다수의 부동산 전문가는 “신규 공급 감소가 입주 단지 부족, 매물 희소성, 매매·전월세 가격 급등의 도화선이 될 수 있다”고 진단한다.
정부의 대책이 일부 발표됐으나, 실제 신규 공급까지는 최소 2~5년의 시차가 발생하기 때문에 2027~2028년 전후엔 또 한 번 공급·가격 충격이 불가피하다는 평가가 나온다.

정부와 업계, 정책적 고민 가중

현장에서는 공급 촉진을 위한 규제 완화, 중도금·PF대출 보완, 신도시·택지개발 및 재건축 프로젝트의 가속화 등이 해법으로 제시된다. 하지만 인허가와 착공 간 시차, 건설비 인상 리스크, 지방 침체 등 난관이 커 “공급 정상화”까진 시간이 더 필요하다는 분석이 우세하다.