7월 31일 국회 토론회, 다주택자 규제 방안 제시
“기존 대출자 소급 적용, 실무적으로 불가능”“선의의 피해자 발생 우려…정책 일관성도 중요”“다주택자 규제보단 수요 분산 정책 고민해야”
집값 안정화를 위해 기존 대출을 받은 다주택자도 6·27 규제를 적용해야 한다는 주장이 제기돼 이목이 집중된다. 신규 대출자와의 공정성을 고려하고, 상환 능력이 떨어지는 기존 다주택자의 주택을 시장에 나오도록 해 부동산 시장 안정화를 꾀한다는 논리인 셈이다. 다만 전문가들은 이는 현실적으로 적용이 어렵고, 시장에 큰 혼란을 줄 수 있는 만큼 도입에 신중해야 한다고 입을 모았다.
1일 부동산 업계에 따르면 전날 국회 의원회관에서 열린 ‘현정부 부동산 정책의 방향과 과제’ 토론회에서는 국내 부동산 시장 안정화를 위해 실거주 중심으로 제도를 개편하고, 가계부채 구조조정을 해야 한다는 제언이 나왔다. 특히 이날 발제자로 나선 이광수 광수네 복덕방 대표는 다주택자나 투자 목적으로 주택을 보유한 사람에게 6·27 대출 규제를 적용해야 한다고 주장했다. 이와 함께 주택 담보 대출 때는 주택 가격이 떨어져 담보 가치가 낮아지면 금융 기관이 추가 상환을 요구할 수 있는, 미국 모델을 도입해야 한다고 강조했다. 한국의 경우 대출 때 책정한 담보인정비율(LTV)을 유지하기 때문에 집값이 하락해도 추가로 대출금 상환을 요구하지 않는다. 상환 능력이 없는 보유자들의 매물이 시장으로 나오면 공급 확대되고 집값 안정으로 이어질 것이라는 구상인 셈이다.
이 대표는 “기존에 대출을 받아 집을 산 사람들이 대출금을 갚도록 해야 하고, 돈이 없으면 팔게 될 것”이라며 “하락한 주택을 무주택자가 대출을 통해 매입하면 가계부채 총량을 늘리지 않으면서 자가 점유율이 상승할 것”이라고 말했다.
다만 전문가들은 이처럼 다주택자에 대한 규제를 높여도 공급 확대와 집값 안정화 효과는 제한적일 것으로 봤다.
특히 6·27 부동산 규제를 이전 대출자들에게까지 적용하는 것은 현실적으로 불가능하다는 목소리가 컸다.
임미화 전주대 부동산국토정보학과 교수는 “정부가 새로운 정책을 시행할 때 소급 적용하는 경우는 거의 없다”며 “취득 시점 당시 정책을 고려해 국민이 의사 결정한 것이기 때문에 새 규제를 이전 대출자까지 적용하면 선의의 피해자도 적지 않을 것”이라고 말했다. 그러면서 “정책이 효과를 보려면 방향성이 뚜렷하고 일관성도 중요하기 때문에 소급 적용은 매우 주의해야 한다”고 강조했다.
송승현 도시와경제 대표도 “기존에 받은 대출을 전부 새 규제에 맞춰 재설정하는 것 자체가 실무적으로 불가능할 것”이라고 말했다.
아울러 전문가들은 다주택자에 대한 과한 규제는 오히려 시장 침체로 이어지거나 인기 지역과 비인기 지역의 편차를 키울 여지가 있다고 지적했다.
송 대표는 “최근 집값 추세를 보면 다주택자보다는 ‘똘똘한 한 채’ 선호가 가격 상승에 끼치는 영향이 더 컸다”며 “과한 규제는 오히려 거래 자체를 위축시켜 시장 침체로 이어질 수 있다”고 지적했다.
김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원도 “현재 서울에서도 거래가 되지 않는 지역이 많기 때문에 다주택자에 대한 규제도 복합적인 상황을 고려해 완급 조절이 필요하다”며 “현금 여력이 있는 사람들이 강남 지역에 집을 사려는 걸 막을 순 없다. 다른 지역으로 수요가 분산되게끔 하는데 정책 에너지를 쓸 때”라고 강조했다.
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