지금 가격 싸다고 서울 7억 이상 아파트 절대로 분양 받으면 안 되는 이유

해시태그 2025.08.07

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7억 아파트 분양 받았는데…‘잔금 못 내 위기’로 번진 입주 비상

대출 규제로 수도권·전국 분양 단지 ‘잔금난’…입주율 급락 조짐

2025년 8월, 수도권과 전국 주요 신축 아파트에서 대규모로 잔금 마련에 어려움을 겪는 사례가 잇따르고 있다. 7억 원 안팎 분양가 아파트라도 실제 입주 시점에 대출 규제에 막혀 “당첨의 기쁨이 오히려 걱정거리”가 되었다는 푸념이 곳곳에서 들리고 있다. 최근 시행된 강력한 금융 규제로 인해 과거와 달리 대출이나 전세자금을 활용한 잔금 납부가 사실상 불가능해진 탓이다.

발등에 불이 떨어진 수분양자들은 “입주 예약을 했지만 자금 마련 방법이 모두 막혔다”며, 분양권을 급매로 내놓거나 계약 해지를 고민하는 등 대책 마련에 허덕이고 있다.

전세입자 활용 막혔다, 대출한도는 6억…현금 없는 실수요자 ‘사면초가’

과거에는 집주인이 미리 세입자를 구해 전세보증금으로 잔금을 치르는 ‘관행’이 있었다. 하지만 최근부터 입주 시 아파트 소유권 이전 등기가 완료되지 않으면 세입자가 전세자금 대출 자체를 받을 수 없고, 집주인 역시 최대 6억원 이내로만 주택담보대출이 가능하다. 분양가 7~8억 원대 집이라면 이 한도를 넘어서는 수억 원의 현금을 반드시 직접 준비해야만 한다.

사정이 여의치 않은 경우 잔금을 미납하면 계약 해지, 계약금 몰수, 연체이자 발생 등 각종 불이익이 쏟아진다. 분양권 거래로 돌파구를 찾아도 시장 자체가 얼어붙은 상태라 원하는 가격에 손쉽게 팔기도 어렵다.

해지·위약·연체이자…잔금 폭탄의 후폭풍

잔금을 기한 내 완납하지 못하면 법적으로 계약 해지와 함께 기존에 낸 계약금(통상 분양가의 10% 수준)이 몰수된다. 게다가 연체가 길어지면 연체이자 부담까지 떠안아야 하며, 본인이 직접 매도에 나서도 신축 분양권 시장 위축으로 실익을 얻기 어렵다. 미분양이 늘어난 일부 지역은 분양 취소, 건설사 자금경색, 집단 민원 증가 등 연쇄 부작용도 커지고 있다.

전문가들은 뭐라고 보나?…시장 변화와 대응책

전문가들은 현 상황을 ‘현금 보유자 중심’ 신규 분양시장 재편 신호로 해석한다. 대출, 전세 활용 등 자금 조달 우회로가 원천적으로 차단됐기 때문에 실수요자라도 상당한 현금 동원 능력이 없으면 입주 자체가 힘들어졌다. 이에 따라 인기 지역을 제외한 곳에서는 미분양 적체, 잔금 미납에 따른 연쇄 위기까지 벌어지는 실정이다.

건설사와 분양 현장에서는 중도금·잔금 대출 지원, 분양시기 재조정, 마케팅 확대 등 여러 방안을 고민하고 있으나, 단기간 해결은 쉽지 않아 분양시장 전반의 부담이 커질 전망이다.