49층에 무려 7000호실 규모지만 “사람 한 명도 없어서” 유령 건물로 불린다는 곳 정체

🏙 7,000호실 규모의 ‘유령 건물’ 위기, 안산 반달섬의 그림자

서울에서 약 한 시간 반 거리의 경기 안산 반달섬. 바닷가를 따라 고층 건물이 줄지어 올라가고 있지만, 그 안은 텅 비어 있다. 외관만 보면 고급 아파트 단지처럼 보이지만, 실상은 규제와 시장 침체로 주거용으로 쓰지 못하게 된 ‘생활형숙박시설’(생숙)이다. 2021년 정부가 갑작스럽게 규제를 도입해 주거용 사용을 금지하면서, 한때 아파트 대체 상품으로 주목받던 생숙은 순식간에 애물단지로 전락했다.

🏢 49층 초고층에 7,000호실…미분양과 마피 속출

반달섬의 대표 단지는 2,554호실 규모의 ‘힐스테이트라군인테라스1차’로, 2025년 4월 준공 예정이다. 2020년 분양 당시 평균 경쟁률 7.43대 1을 기록했지만, 현재는 계약 포기와 마이너스 프리미엄 매물이 넘쳐난다. 이어서 들어설 49층, 1,191호실 규모의 ‘힐스테이트라군인테라스2차’는 규제 이후 분양돼 3년째 미분양 상태다. 전체적으로 반달섬 일대에는 총 7,000호실 규모의 생숙이 공급되지만, 규제 탓에 거주도, 분양도 어려운 상황이 이어지고 있다.

⚠ 규제 후폭풍, 숙박업 등록 압박

정부는 오는 10월까지 숙박업 등록을 마치지 않으면 공시지가의 약 10%에 해당하는 이행강제금을 부과하겠다고 밝혔다. 현재 전국 생숙 9만6,000호실 중 절반 이상인 4만9,000호실이 숙박업 미등록 상태다. 지자체는 각 호실을 방문해 주거 사용 증거를 확보하고, 시정명령과 이행강제금 부과 절차를 진행할 수 있다. 그러나 숙박업 등록을 위해서는 30호실 단위의 위탁 운영이나 법인 설립이 필요해 개인 소유주들이 이를 감당하기 어려운 실정이다.

🚧 용도변경·준주택 인정 모두 ‘벽’

생숙을 오피스텔이나 주택으로 용도변경하려면 전 호실 수분양자 전원의 동의가 필요하다. 단 한 명이라도 반대하면 변경이 불가능해 사실상 준주택 인정 외에는 주거권 확보가 어렵다. 국토부는 주택 기준을 충족하는 경우에만 준주택 인정을 검토하겠다는 입장이어서, 기준 미달 건물은 대안이 없다. 결국 일부 단지는 불법 전용, 미등록 상태 방치, 심지어 철거 가능성까지 거론되며 해법을 찾지 못하고 있다.

💰 PF 대출·지역 슬럼화 우려 확산

미분양과 분양대금 미회수는 PF 시장에도 악영향을 주고 있다. 롯데건설은 ‘롯데캐슬 르웨스트’ 등 복합시설에 1조6,060억 원 규모의 PF 대출을 받았는데, 규제 이후 생숙 대출 한도와 금액이 줄면서 수분양자들이 잔금 납부에 어려움을 겪고 있다.

안산 반달섬과 시흥 거북섬처럼 생숙 밀집 지역은 관리 인력이 상주하지 않는 숙박업 형태로 전환될 경우 범죄와 안전사고 위험이 커져 지역 슬럼화가 가속화될 가능성도 있다.

📌 핵심 내용 정리

1 반달섬에 7,000호실 규모 생숙, 규제로 주거 사용 금지
2 ‘힐스테이트라군인테라스’ 1·2차 모두 분양 부진, 마피 속출
3 숙박업 등록 미이행 시 공시지가 10% 이행강제금 부과 예정
4 용도변경·준주택 인정 요건 까다로워 대다수 단지 대안 부재
5 PF 대출 리스크·지역 슬럼화 가능성까지 겹쳐 장기 악재 우려