3기 신도시 대부분이 사전청약 당첨자 이탈률은 높은 반면, 본청약 흥행에 성공하는 단지가 속출하고 있다. 입지와 가격에서 불확실성이 컸던 사전청약과 달리 본청약에서는 모든 조건이 확정되면서 시세 차익까지 부각돼 수요가 대거 몰린 결과로 풀이된다.
11일 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)에 따르면 3기 신도시인 남양주 왕숙의 첫 본청약 단지인 A-1·2블록 일반공급 2개 블록 503가구 모집에 9천963명이 신청하며 평균 경쟁률 19.8대 1을 기록했다.
A-1·2블록은 2022년 1월 사전청약을 진행한 단지다. 당시 당첨자 698가구 가운데 39.5%가 본청약을 포기했지만 남은 물량이 일반공급으로 전환되자 수요가 몰리며 흥행에 성공했다.
이 같은 사전청약 이탈 후 본청약 흥행 흐름은 남양주 왕숙만의 이야기가 아니다. 3기 신도시 전반에서 비슷한 양상이 반복되고 있다.
고양 창릉지구는 A4·S5·S6 세 블록 모두 사전청약 당첨자의 25~27%가 본청약을 포기했다. 그럼에도 A4블록은 19.8대 1, S5블록은 96대 1, S6블록은 62.8대 1의 경쟁률을 기록하며 흥행에 성공했다.
부천 대장지구 역시 A5·6·7·8 등 4개 블록의 이탈률이 26.8%에 달했지만 본청약 경쟁률은 A-7블록이 121대 1, A-8블록이 137대 1로 치솟았다. A-5와 A-6블록도 각각 19.7대 1, 25.8대 1로 두 자릿수를 기록했다.
사전청약자의 높은 이탈률 배경에는 긴 대기 시간과 불확실성이 있다. 사전청약 후 본청약까지 2~3년 이상 걸리면서 입주 시기 지연 가능성이 커지고 그사이 분양가 인상, 대출 규제 변화, 특별공급 요건 변경도 당첨자들의 발걸음을 돌린다.
LH 관계자는 “사전청약은 본청약 2~3년 전에 이뤄지기 때문에 그사이 당첨자의 상황이 변화할 가능성이 있어 이탈률이 발생하는 것”이라며 “공공분양은 소위 보험 성격도 있기 때문에 이탈률 20%는 기본적인 상황으로 본다”고 말했다.
실제 남양주 왕숙의 경우 본청약 시기가 약 1년 가까이 지연되는 동안 A-1블록 전용 59㎡ 분양가는 최대 4억5000만 원으로 사전청약 당시 추정가보다 7959만 원(21.1%) 올랐다. A-2블록도 유사한 상승폭을 보였다.
고양 창릉지구 역시 블록별 평균 분양가가 사전청약 당시보다 8000만~1억 원씩 올랐다. 신혼희망타운 A4블록(전용 55㎡)은 4억7000만 원에서 5억5000만 원, 공공분양 S5블록(전용 84㎡)은 6억7000만 원에서 7억7000만 원, S6블록(전용 74㎡)은 6억2000만 원에서 7억1000만 원으로 각각 인상됐다.
반면 본청약은 분양가, 입주 시기 등 모든 조건이 확정되면서 불확실성이 해소된다. 특히 분양가가 올랐다고 해도 인근 신도시 아파트 시세 대비 30~40% 저렴해 ‘로또 청약’이라는 인식이 형성됐다. 때문에 무주택 실수요자는 물론 투자 수요까지 유입되는 것이다.
올해 4월 일반 분양을 실시한 부천 대장지구의 경우 분양가 상한제가 적용돼 전용 59㎡ 분양가격이 최대 5억2000만 원으로 책정됐다. 인근 원종지구나 괴안지구 민간아파트보다 5000만~1억5000만 원가량 저렴하다. 입주 시점을 고려하면 신축 경쟁력은 물론 최소 1억 원 시세 차익까지 가능하다는 분석이 나온다.
민간참여 공공분양 단지인 하남 교산지구 ‘교산 푸르지오 더 퍼스트(A2)’의 전용 59㎡ 분양가는 5억3000만~5억7000만 원으로 인근 ‘하남 호반써밋 에듀파크’ 동일 면적 매매가보다 3억 원 이상 저렴하다.
송승현 도시와경제 대표는 “사전청약은 대기 기간 부담과 분양가으로 이탈률이 높지만 본청약은 확정성과 가격 메리트가 부각되면서 수요가 몰린다”며 “특히 공급가가 주변 시세보다 크게 낮으면 무주택 실수요뿐 아니라 투자 수요까지 끌어들이는 구조”라고 말했다.
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