지금 부동산 재벌들은 일반인 모르게 “9억 이하 집” 다 쓸어 담는 중이라는 이유

💰 대출 규제 이후, 9억 원 이하 아파트 거래 절반 차지

서울 아파트 시장에서 9억 원 이하 주택 거래가 절반을 넘어섰습니다. 6·27 대출 규제 시행 이후 43일간(6월 28일~8월 10일) 거래된 아파트 4,646건 중 9억 원 이하 거래가 2,052건(49.5%)에 달한 것입니다.

규제 직전 같은 기간 37.7%였던 비중이 11.8%포인트 증가한 셈입니다. 이는 주택담보대출 한도 축소로 인해 중·고가 주택 거래가 위축되고, 대출 규제선을 피할 수 있는 저가 주택으로 수요가 쏠린 결과로 분석됩니다.

🏦 대출 규제가 만든 ‘9억 원 마지노선’

이 같은 흐름은 주택담보대출 한도가 6억 원으로 제한된 규제의 영향이 큽니다. LTV(담보인정비율) 70%를 적용하면 최대 대출 한도가 줄지 않는 매매가는 약 9억 원이 상한선입니다.

여기에 7월부터 시행된 3단계 스트레스 DSR 규제까지 겹치며, 중·고가 주택을 대출로 매입하는 것은 사실상 어려워졌습니다. 실수요자들은 대출이 가능한 가격대에 맞춰 매물을 선택할 수밖에 없었고, 그 기준선이 바로 9억 원 이하였습니다.

🏙 초고가 아파트, 오히려 거래 비중 확대

흥미롭게도 초고가 주택 시장은 다른 흐름을 보였습니다. 30억 원을 초과하는 아파트 거래 비중은 규제 전 4.6%에서 6.2%로 오히려 증가했습니다. 자금 여력이 충분한 고자산가들은 대출 규제 영향을 거의 받지 않기 때문에, 오히려 규제 이후 희소성이 높은 초고가 매물을 선점하려는 움직임이 나타난 것으로 해석됩니다. 이로 인해 초고가 시장은 별도의 독립적인 수급 구조를 보이고 있습니다.

📊 전문가 “규제, 실수요 이동만 촉발”

송승현 도시와경제 대표는 “대출 한도가 걸려있으니 당연히 실수요자들이 그 범위 안에서 선택하게 된다”며 “9억 원 이하 주택은 규제를 피할 수 있지만, 초고가 주택은 애초에 대출 비중이 낮아 영향이 없다”고 진단했습니다. 이는 정부의 규제가 중·고가 시장을 압박했지만, 저가와 초고가 양극단의 거래를 활성화시키는 ‘부작용’이 나타났음을 의미합니다.

📌 핵심 내용 정리

1. 6·27 대출 규제 이후 9억 원 이하 거래 비중 37.7% → 49.5%로 급등
2. 6억 원 이하·6억~9억 원 구간 거래 모두 증가
3. 9억 원 초과~30억 원 구간 거래는 감소
4. 30억 원 초과 초고가 주택 거래 비중은 증가
5. 전문가 “규제 영향, 저가·초고가 양극화 심화”